Кто возглавит рейтинг лидеров ПропТеха России - бизнеса размером в 25 трлн рублей
Классический рынок недвижимости умрет, вместо него будет ПропТех. На кону 25 трлн руб. Кто их получит?
Основные выводы
- Оборот рынка жилья и сопутствующих услуг в России составляет ~25 трлн руб.
- Рынок жилья будет захвачен ПропТех компаниями, подобно тому, как это произошло с другими традиционными рынками (ФудТех, е-коммерция, РайдТех и др.)
- Компании, которые захватят лидерство в ПропТехе в России, получат капитализацию в 1.5 трлн руб.
- Те классические игроки рынка жилья, которые не пойдут в ПропТех, рискуют потерять долю рынка и прибыльность. Это касается и большинства девелоперов.
- Кто же возьмет под контроль 25 трлн руб. расходов на жилье? Кто получит 1.5 трлн руб. капитализации? Вероятно, рынок поделят между собой три игрока, каждый получит капитализацию в 500 млрд руб.
- Кто сейчас потенциальные лидеры?
- Сбер (с помощью Домклик)
- ЦИАН
- А среди девелоперов – Самолет - Как лидерство в ПропТехе может повлиять на капитализацию этих компаний?
- Сбер +10%*
- Самолет 4х
- Циан 15х ** - Временной горизонт изменений: 3-5 лет. Изменения происходят быстрее, чем кажется. Например, еще пару лет назад покупатели жилья в основном покупали квартиры без отделки, а теперь хотят квартиры с ремонтом и мебелью, в которые можно въехать на следующий день после сделки.
* +500 млрд руб. капитализации для Сбера с капитализацией в 4.8 трлн - это не так и много, +10% **Однако ЦИАН может не хватить ресурсов для получения лидерства и он может быть поглощен кем-то еще, Сбером, Самолетом или Яндексом / Avito
Потенциал ПропТеха в России для инвесторов: 3 компании-лидера с суммарной капитализацией в 1.5 трлн руб.
Напомним расчеты из нашего обзора «ПропТех: Будущее рынка жилья»:
- Оборот рынка жилья и сопутствующих услуг в России составляет ~25 трлн руб.
- ПропТех лидеры могут зарабатывать 3-5% от оборота, т.е. около 1 трлн руб. выручки.
- 1 трлн руб. выручки транслируется в 250-500 млрд прибыли (25-50% от выручки или 1-2% от оборота).
Если рынок будет поделен между 3 игроками, то в России (и на ее фондовом рынке) могут появиться три компании с капитализацией около 500 млрд руб. каждая (из расчета P / E = 5х).
То есть почти три новых Яндекса (текущая капитализация Яндекса ~620 млрд руб.) или четыре новых Озона (его текущая капитализация ~380 млрд руб.).
Кто поделил крупнейшие Тех возможности в России?
ФудТех: Яндекс, Сбер
E-commerce: Wildberries, Ozon, Яндекс, Сбер
РайдТех: Яндекс
Кто уже заявил о себе как потенциальном лидере ПропТеха в России? ЦИАН, Самолет, Сбер?
Кто ближе всех к лидерству в ПропТехе по охвату аудитории и глубине готового решения? ЦИАН, Самолет, Сбер?
ЦИАН (MOEX: CIAN): Блумберг на рынке российской (особенно московской) недвижимости
ЦИАН, наверное, приходит в голову одним из первых как потенциальный кандидат на лидерство в ПропТехе.
Предпосылки лидерства в ПропТехе:
Компания стала своего рода Bloomberg в российском рынке покупки и аренды недвижимости. Развивает сервис поиска жилья для покупки и аренды с 2001 года, накопил аудиторию в ~18 млн активных пользователей (~20% трудоспособного населения России).
Обратим внимание, что по итогам 2022 году ЦИАН заработал ~8 млрд руб. выручки. Это менее 1% от 1 трлн руб. – потенциального пула выручки ПропТеха. Пока компания забрала на себя лишь пару процентов рекламных бюджетов риэлторов, застройщиков и ипотечных банков. ЦИАН развивает маркетплейс ипотечных кредитов и услугу проведения сделки с недвижимостью онлайн (покупка квартиры не выходя из дома).
Текущая капитализация ЦИАНа 33 млрд руб. До «Яндекса в ПропТехе» ему нужно вырасти почти в 15 раз. Основной риск для лидерства ЦИАН – малый размер компании. Для захвата и удержания лидерства в ПропТехе могут потребоваться ресурсы большего масштаба, чем есть у ЦИАНа. ЦИАН может стать целью поглощения.
Источники: ЦИАН
Группа «Самолет» (MOEX: SMLT): самый ПропТех девелопер в России
Группа «Самолет» прямо называет себя «одной из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента». Группа внедряет готовые ПропТех решения в собственный девелоперский бизнес и выходит с ними на вторичный рынок жилья с помощью платформы «Самолет Плюс».
Предпосылки лидерства в ПропТехе:
Уже занимает 3% рынка продаж жилой недвижимости в РФ и 1.5% от всех расходов россиян на жилье. При этом предоставляет клиентам наиболее интегрированное готовое решение: от покупки до меблировки. Собственный девелоперский бизнес «Самолета» (один из крупнейших в РФ: #1 по размеру земельного банка) – тестовый полигон для развития ПропТех решений.
В отличие от ЦИАНа и Домклика «Самолет» фокусируется не только на сервисах для сделки (поиск объектов, организация сделки, ипотека и др.), но и на кросс-услугах: дизайне, ремонте, мебели, товарах для дома и др. Например, в 2022 году «Самолет» продал мебели на 7 млрд руб. – это ~1% рынка мебели РФ.
Оборот «Самолет Плюс» в 2022 году: 337 млрд руб. (1.5% от 25 трлн оборота рынка жилья), в т.ч.: «Первичка» 202 млрд руб. «Вторичка» 135 млрд руб.
Девелопер «Самолет» стремится продавать квартиры в формате готового решения:
- 100% квартир с отделкой
- 88% сделок с использованием ипотечных средств
- 95% ипотечных сделок включают стоимость кухни в ипотечный платеж
- 30% сделок приходятся на квартиры с полной меблировкой
Текущая капитализация «Самолета» 160 млрд руб., лидерство в ПропТех может увеличить ее до 660 млрд руб. (в 4 раза). Выход в ПропТех позволяет «Самолету» ускорить монетизацию его крупнейшего в РФ земельного банка, диверсифицировать бизнес компании, сделав его менее чувствительным к циклам рынка недвижимости.
*Источники: Группа «Самолет»
Сбер (MOEX: SBER): ипотека в Сбере как приманка для клиента
Основной проект Сбера в ПропТехе – сервис Домклик. С Домклик сталкивается каждый, кто хочет взять ипотеку в Сбере.
Предпосылки лидерства в ПропТехе:
Домклик – проект Сбера, Сбер – это ~50% всех выдаваемых ипотечных кредитов в России, а ипотеки – это основной драйвер рынка жилья (~70% покупок жилья финансируется с помощью ипотеки). Получение ипотеки в Сбере – возможность получить клиента и предложить ему другие ПропТех решения.
Сегодня на Домклик можно выбрать квартиры (для покупки и аренды), получить ипотеку и сопутствующие сделки с недвижимостью услуги (страховые, юридические, оценочные и др.).
Заметим, что по данным Домклик, проникновение онлайн заявок на получение ипотеки составляет ~40%. Если даже такая склонная к цифровизации задача как подача заявки на получение ипотеки лишь на 40% в онлайне – то ПропПтех в России только в начале пути. Текущая капитализация Сбера 4.8 трлн руб. Даже для самой дорогой публичной компании страны «прибавка» к капитализации в 500 млрд руб. довольно значительна (+10%), но с позиции инвесторов не так интересна как для ЦИАНа или «Самолета».
Спасибо за крутой обзор!