Московский рынок новостроек затоварен. Кто из застройщиков в зоне риска?

🏗 Бурный рост столичного рынка недвижимости в 2020-2021 гг. заметно приободрил девелоперов, и они стали активно вводить в эксплуатацию новые объекты. Прошло пару лет, и в 2023 году на рынке уже образовался дисбаланс спроса и предложения – ситуация, когда квартир и апартаментов настроили много, а спрос сжимается и уходит на вторичный рынок.

📊 За период с января по июнь текущего года совокупная площадь лотов в продаже выросла на +30% (г/г) до 3 млн м², при этом спрос сокращается - как из-за высоких цен на новостройки, так и из-за действий ЦБ, регуляторные ограничения которого привели в итоге к сворачиванию субсидированных программ от застройщиков.

Крупные риэлторские агентства заявляют о том, что многие столичные застройщики вынуждены предлагать скидки и бонусы своим клиентам, средний дисконт которых составляет в среднем 7%, а некоторое компании предлагают покупателям недвижимости в качестве приятного бонуса бесплатное машино-место. Столь щедрые спец.предложения не встречались даже в прошлом году!

💼 Основным драйвером, который до сих пор поддерживает спрос на новостройки и удерживает рынок от обвала, является ипотека с гос.поддержкой. По расчётам ипотечного подразделения Росбанка, её доля в общем объёме выданных жилищных кредитов на новостройки составляет 95%. Соответственно, лишь 5% ипотечных кредитов - это те, которые не подходят под льготные программы с гос.поддержкой.

Вице-премьер Марат Хуснуллин накануне поведал о том, что лимит средств, выделенных в федеральном бюджете на льготную ипотеку, может исчерпаться уже в этом году, однако Правительство РФ не планирует досрочно заканчивать данную программу, и на 1 полугодие 2024 года обещают найти на эти цели доп.объём средств.

Также Хуснуллин считает, что нагрузка на бюджет от реализации льготной ипотеки высокая, и есть большие сомнения, что власти будут долго сохранять данную программу, тем более в текущих условиях, когда расходы гос.бюджета резко выросли. Впрочем, Минфин и ЦБ были изначально против продления данной опции до середины 2024 года, и, скорее всего, они будут вновь агитировать за сворачивание льгот.

📈 Зато на вторничном рынке столичной недвижимости ситуация кардинально противоположная: потребительский спрос существенно опережает предложение, в том числе за счёт перетока части клиентов с первичного рынка.

🔸 В строительном секторе я отдаю предпочтение в первую очередь Самолету, который расширяет географию продаж, продаёт квартиры с мебелировкой и выходит в сегмент ИЖС, то есть соответствует всем необходимым критериям роста. Но здесь нужно ждать коррекцию котировок акций куда-нибудь в область 2300-2500 руб., для комфортного формирования позиции.

🔸 Также после неожиданно рекомендованных Советом директоров дивидендов в размере 78 руб., более позитивными красками заиграла история в #ЛСР . Держу бумаги компании с давних пор и очень надеюсь, что выплаты вновь станут регулярными и будут радовать нас околодвузначной ДД.

🔸 #ПИК ушёл в глубокое подполье и перестал раскрывать какую-либо информацию, и такие истории я предпочитаю обходить стороной. Плюс ко всему, это лидер на московском рынке новостроек с долей 21%, который может больше других пострадать из-за ожидаемого затоваривания столичного рынка.

🔸 #Эталон строит дорогое жильё, продажи которого стагнируют в кризис. Однако на фоне состоявшейся консолидации активов компании «ЮИТ Россия» девелопер сможет порадовать высоким темпом роста бизнеса. Долговая нагрузка у компании более чем комфортная (1х), шансы на редомициляцию достаточно высокие, и коррекцию в котировках в район 70+ руб. вполне можно использовать для долгосрочных покупок.

#фондовыйрынок #инвестирование