Мини-город на районе: зачем бизнес-центрам общественные пространства и что это даёт жителям вокруг

Район получает магазины, кафе и другую инфраструктуру, но одновременно увеличиваются цены на жильё.

19 июня «Яндекс» показал проект новой штаб-квартиры в Москве. Вместо классического закрытого бизнес-центра архитекторы представили много общественных пространств, а на первых этажах, открытых для всех, разместили магазины, кафе и другой небольшой бизнес.

Почему мировым трендом стало появление общественных пространств в бизнес-центрах и вокруг них, когда такое решение неуместно и как это влияет на город — отвечают архитектор и специалисты в области недвижимости и городской экономики.

«Традиционный бизнес-центр — закрытый клуб, куда приходят избранные, чтобы обговорить рабочие вопросы, — рассказывает архитектор и сооснователь консалтингового агентства по управлению офисными пространствами Today Денис Бондарь. — Современный же тренд — офисные здания с открытой средой, где стираются границы между офисом и общественным пространством».

Такие изменения происходят, потому что многие профессии больше не требуют строгой привязки к офису. «Креативный класс» хочет работать в удобной среде и готов пользоваться платными услугами и благоустройством на протяжении своего длительного рабочего дня, считает руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева.

Наличие магазинов, ресторанов, сервисов на первых этажах создаёт полезную для сотрудников инфраструктуру, и при быстром темпе жизни офисный работник может зайти в парикмахерскую рядом с местом работы, а не ехать куда-то далеко.

Офис в месте с развитой инфраструктурой — имидж и дополнительное преимущество для соискателей. Поэтому при активной борьбе за работников компании привлекают их в том числе за счёт комфортной рабочей среды, комментирует руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» Елена Короткова.

«Компании порой могут даже меньше платить своим сотрудникам, если они работают в классном месте», — дополняет сооснователь Today Бондарь. Кроме того, сотрудники в таких условиях больше времени проводят на работе, что тоже идёт на пользу компании.

Владельцы же зданий за счёт развитой вокруг них инфраструктуры могут привлекать арендодателей и немного повысить арендную ставку, считает Короткова.

Вслед за рабочими пространствами в спальных районах открываются фитнес-центры, салоны красоты, магазины и рестораны. А так как офисы не несут экологической угрозы, они не вызывают вопросов у местных жителей.

Вместе с тем офис крупной компании или бизнес-центр привлекают в окрестности молодых специалистов, желающих жить рядом с работой. В таких случаях спрос на жильё рядом повышается. По оценке специалиста JLL Никуличевой, стоимость на покупку и аренду жилья в районе крупного офисного центра может вырасти на 20%.

Бизнес на первых этажах даёт развитие стрит-ритейла в городе. «Первые этажи часто зарабатывают больше, чем офисы, которые над ними», — комментирует Никуличева и напоминает, что ритейл живёт за счёт потока людей.

Именно по этой причине продуктовая сеть может открывать сразу несколько магазинов вокруг одной станции метро — на каждом выходе поток людей, его достаточно для положительной экономики каждой торговой точки.

Кроме того, бизнес-центр обычно используется только днём, и если в нём нет ничего кроме офисов, он становится безжизненным по вечерам. Развитие в нём общественных пространств позволяет использовать здание круглые сутки.

В качестве примера проблемы Бондарь приводит нижнюю часть Манхэттена в Нью-Йорке. В нём практически нет жилья, основную часть занимают офисные здания. На их первых этажах расположены кафе, которые рассчитаны на офисных сотрудников и работают до шести вечера.

По вечерам и выходным это место становится безлюдным. «Ты ходишь по пустырям между башенок, где нет жизни, а в рабочие часы бегают люди в пиджачках», — рассказывает архитектор.

При этом, если подняться по Нью-Йорку выше, будет район, активный 24 часа в сутки. По словам Бондаря, там живут люди и есть инфраструктура рядом с офисами.

Согласно исследованию российского урбаниста Алексей Новиков и его коллег, в среднем центральные улицы в Москве загружены восемь часов в день — в рабочее время. Это означает, что две трети потенциала недвижимости не используется.

Чтобы решить эту проблему, специалисты стараются делать помещения многофункциональными. Например, обычный офис может на выходные превращаться в место для проведения мастер-классов.

Главным недостатком строительства крупных бизнес-центров специалисты называют нагрузку на транспортную систему. Рядом живущим жителям может не нравиться большое количество машин и пробки, которые появляются утром и вечером в рабочие дни из-за офисных сотрудников.

Однако такая проблема решается грамотным планированием и развитием общественного транспорта. К тому же многие молодые офисные сотрудники сейчас не пользуются личными автомобилями. Например, у калифорнийского кампуса Google больше автобусов, чем у транспортной системы Сан-Франциско, рассказывает представитель JLL.

Никуличева добавляет, что у будущей штаб-квартиры «Яндекса» тоже есть проблема с транспортной доступностью, решать её будут аналогично Google — бесплатными рейсами шаттлов.

Второй проблемой может стать неудачный подбор бизнеса на первых этажах. Например, в одном доме находится сразу несколько баров, где становится шумно вечером, и это мешает сотрудникам бизнес-центра.

Один из примеров удачного использования первого этажа — отель Ace Hotel в Лондоне, где находится публичное и открытое пространство с кафе и коворкингом. «Обычно в отель заходишь, а там ветерок продувает, никого нет, и ты один катишься со своим чемоданом, — говорит Бондарь. — А здесь наоборот — много людей и жизнь».

При этом бывают случаи, когда инфраструктура рядом с будущим офисом уже есть. Офис Google в Нью-Йорке расположен в районе, где уже есть транспортная система, рестораны, магазины и другие заведения.

Но её штаб-квартира в Калифорнии находится далеко от центра города, для неё пришлось проектировать всю инфраструктуру.

#город #урбанистика