Готов ли рынок недвижимости ко второй волне?

Пандемия коронавируса и режим самоизоляции, на несколько месяцев связавший экономику по рукам и ногам, серьезно ударил по рынку недвижимости: большинство сделок были приостановлены. Причин хватало: это и закрытые государственные учреждения, и невозможность просмотра объекта, и финансовая неопределенность россиян, перед многими из которых встал риск потерять работу и доход. Долгое время большинство агентств были вынуждены простаивать: продажи практически не шли (хотя на рынке аренды движение было). О том как отразится вторая волна коронавируса на рынке недвижимости расскажет основатель агентства элитной недвижимости Apple Real Estate Данила Савченко.

Тем не менее, по окончании режима самоизоляции рынок восстановился достаточно быстро. Этому способствовало сразу несколько факторов – традиционная сезонность (потребность в новом жилье растет ближе к началу учебного и делового сезонов), отложенный спрос, смена семейных обстоятельств.

Сейчас весь рынок недвижимости находится на пике активности, и не последнюю роль в этом играет тревога перед вероятностью второй волны заболевания и еще одного периода самоизоляции.

Если не принимать в расчет вторую волну и риск нового периода самоизоляции, цены на недвижимость (будь то аренда или продажа) могут сохраниться на текущем уровне вплоть до декабря. Затем они начнут постепенное снижение – сработает все та же традиционная сезонность: на период новогодних праздников спрос обычно сокращается. Примерно до лета при отсутствии неожиданных внешних факторов, рынок будет пребывать в относительной стагнации. Таким образом, если повторения весенних событий не произойдет, сценарий, скорее всего, обойдется без лишней драмы.

Тем не менее, окончательно списывать со счетов вероятность захода эпидемии на второй круг не стоит. По моим наблюдениям, на вероятность новой волны рынок смотрит без паники: сейчас мы все понимаем, что даже если это и произойдет, просадка будет не столь серьезной, как в первый раз (при том, что и первый-то раз оказался гораздо страшнее в прогнозах, чем на практике).

Весенняя самоизоляция стала уникальным новым опытом, и большинство людей не знали, во что он выльется и какие последствия будет иметь. Сейчас, когда уже очевидно, что рынок быстро восстановился, к вероятности второй волны люди относятся спокойнее, зная, что за относительно недолгим периодом затишья вновь последует всплеск активности – приблизительный план уже отработан и план действий известен.

Я предполагаю, что на период второй волны общее снижение цен может составить 10-15%. При этом даже в случае неблагоприятного развития событий восстановление цен будет гораздо более быстрым, чем в первый раз. Далее свое влияние окажет фактор традиционной сезонности: спрос пойдет вверх, а вслед за ним в сторону повышения скорректируются и цены.

Отдельно хочу отметить, что рынок аренды даже во время кризиса живет по своим законам и является гораздо более динамичным, чем неповоротливая сфера продаж.

Первая волна дала арендодателям бесценный опыт работы в кризис, став для многих важнейшим уроком, результат которого всерьез отразился на всем рынке. Весной произошел своеобразный раскол: одни собственники настаивали на сохранении ранее установленных цен, другие великодушно предложили своим клиентам скидки.

Был и третий вариант: ряд собственников предупреждали в объявлении, что готовы сдать свой объект в аренду по сниженной цене сроком, например, на два месяца, а по истечении этого срока ставка возвращалась к докризисной. Правда, сработала эта мера слабо: большинство арендаторов, выбравших определенный объект, заключали по нему договоры вне зависимости от наличия или отсутствия временной скидки – при долгосрочной аренде им была важнее цена, которую придется выплачивать в «мирное время».

Результатом же всех этих торгов стало приобретение бОльшей гибкости – прежде всего, собственниками. Если раньше они грешили излишней принципиальностью (она осложняла работу и не приносила пользы: рынок в результате все равно демонстрировал, что сильнее), то теперь рантье стали гораздо более уступчивы. Рынок поменялся, поменялись его законы – теперь можно смело утверждать, что пандемия усилила наметившуюся ранее тенденцию: если раньше законы рынка диктовали арендодатели, то теперь свои условия все смелее диктуют арендаторы, и рантье вынуждены эти правила принимать, если не хотят остаться без дохода. Не исключено, что и вторая волна поможет участникам рынка сделать какие-то новые выводы.

Основные риски, которые могут негативно отразиться на течении второй волны самоизоляции, связаны с падением курса рубля – этот момент неизбежно просадит рынок, оказав на него негативное влияние.

Еще один фактор, который может всерьез повлиять на исход событий, – неожиданности в бизнес-отрасли и в экономике. Речь идет о новых законодательных инициативах, о неожиданных налоговых обязательствах, о введении новых санкций и прочих аспектах, напрямую не связанных с пандемией. Наши клиенты – предприниматели, и если саму по себе пандемию они, скорее всего, выдержат, то дополнительная нагрузка может оказать решающее влияние на их бизнес (а значит, и на доходы), что, в свою очередь, может отразиться и на рынке недвижимости.

И все же, даже при негативном развитии событий хуже, чем в первый раз, быть не может. На этот раз отсутствует фактор неожиданности – большинство россиян готовы к вероятности еще одного периода самоизоляции. Готов и бизнес: там, где это возможно, уже отлажены механизмы удаленной работы, а руководство и сотрудники понимают, что это временный период, к которому можно подготовиться заранее.