70 млн рублей инвестиций и запрет на строительство: история отельного комплекса в Тульской области «Болотов.Дача»
Предприниматели Александр Гончаров и Иван Митин пытаются возродить сельскую атмосферу 20 века, но столкнулись с бюрократическими проблемами в 21 веке.
В деревне Дворяниново уже два года работает «Болотов.Дача» — гостиничный комплекс, построенный по подобию деревень 20 века. На «Даче» 15 номеров — четыре комнаты в одном доме, хостел и отдельные домики у пруда.
Гостиница расположена рядом с фермерским кооперативом «Марк и Лев», поэтому все продукты на даче домашнего производства. На территории пасут коров и гусей, готовят сыр и выращивают овощи. Однако сейчас фермеры вынуждены покидать деревню — оказалось, что согласно приказу Минкультуры СССР от 1986 года, строительство новых зданий на территории «Дачи» запрещено и это мешает развивать сельское хозяйство.
Администрация Тульской области пытается решить проблему, но уже почти год «Болотов.Дача» не может расширяться — руководителям приходится сокращать сотрудников и терять потенциальных клиентов.
Редакция vc.ru поговорила с основателями «Болотов.Дачи» Александром Гончаровым и Иваном Митиным. Партнёры рассказали, сколько денег вложили в проект, как планировали построить целую деревню и что помогает справляться с финансовыми трудностями.
«Болотов.Дача»: начало
Александр Гончаров жил в деревне и занимался загородным строительством. Он наблюдал за бытом жителей и заметил, что возникший в 1990-е годы формат коттеджных посёлков постепенно устаревает и теряет популярность.
По словам Гончарова, ещё в 20 веке люди выращивали на дачах овощи и заводили хозяйства, но сейчас деревенские жители, как и городские, покупают продукты в магазинах. А дачи превратились в повинность — ведь каждые выходные нужно ездить за город и следить за домом, что вызывает недовольство у молодого поколения.
Тогда Гончаров решил построить деревню с дачами, которые можно купить или арендовать. Его идея была в том, чтобы превратить для гостей посещение дачи в праздник. А также возродить атмосферу деревни старого формата — сформировать дружественную соседскую атмосферу, убрать высокие заборы, пасти коров и выращивать овощи.
Предпринимателю нравилась атмосфера тайм-кафе «Циферблат». Он познакомился в основателем антикафе Иваном Митиным, рассказал ему о своей идее и предложил стать партнёром нового проекта.
Для строительства выбрали деревню Дворяниново в Тульской области — в этом месте Гончаров владел землёй. Гостиницу решили назвать «Болотов.Дача», в честь расположенного неподалёку музея учёного Андрея Тимофеевича Болотова.
В 2016 году Митин переехал в деревню с командой из трёх человек — Светланой Самойло, Артёмом Лапиным и Виталием Крювченковым.
В деревне уже стоял один дом, в котором партнёры запустили загородный вариант тайм-кафе «Циферблат». Затем принялись за строительство «Большого дома», который должен был вместить четыре гостевых номера и просторную гостиную.
Параллельно Митин с командой занимались продвижением проекта — знакомились с соседями, организовывали развлекательные и образовательные мероприятия — колядовали, устраивали концерты классической музыки и дни просмотра кино.
Задача была — объявить о себе, познакомиться с людьми вокруг и понять, с кем и как мы можем взаимодействовать. Большую часть сотрудников мы нашли именно на наших мероприятиях.
Митин также рассказывал о новом проекте в социальных сетях «Циферблата».
Создать дизайн проекта и построить гостиницу было недостаточно — в деревню пришлось провести газ, а также построить дорогу. Без дороги к домам не могли проехать машины, и людям приходилось идти пешком по полю.
Первых гостей «Болотов.Дача» встретила 30 декабря 2016 года. Пространство вмещало четыре гостевых номера, гостиную, молочную ферму, «Утиную Венецию» — пространство для разведения уток, тайм-кафе «Циферблат», деревянный остров на болотистом берегу реки Скниги и четыре отдельных дома на побережье. Гончаров вложил в проект 70 млн рублей.
Аренда одного номера обходится от 5000 рублей до 13 тысяч рублей в сутки. Цена зависит от дней недели, сезона и праздников. Питание не входит в стоимость жилья и оплачивается по системе пожертвований — трижды в день для гостей «Болотов.Дачи» накрывают стол в общей гостиной, и каждый кладёт в коробку ту сумму, которую считает нужной.
Продукты для «Дачи» поставляют из кооператива «Марк и Лев», который объединяет фермеров в районе 30 км. Кроме того, на территории гостинице есть магазин фермерских товаров.
Атмосфера в деревне Дворяниново привлекла фермеров — так из города переехал Алексей Андреев, который научился делать сыр, получил признание во Франции и основал собственный «сырный домик» в 200 метрах от «Болотов.Дачи». Молоко для сыра Андреев приобретал у молочной фермы «Дачи».
Постепенно вокруг нас сформировалось общество доброжелательных и спокойных людей, с близкими ценностями. Дружелюбная атмосфера — это атмосфера из «Циферблата», которая прижилась и в нашей деревне. Это наша самая большая ценность, которая и является продуктом.
«Болотов.Деревня»
Возвращаясь домой, гости «Дачи» делились отзывами и порой говорили: «Вот бы отсюда и не уезжать». Тогда партнёры решили трансформировать свою идею построить деревню для фермеров и создать пространство для людей, которые хотят жить в атмосфере «Болотов.Дачи».
Любой желающий мог приобрести землю рядом с «Дачей» вместе с подрядом на строительство дома. Купить можно любое количество соток — цена варьируется в зависимости от пожеланий покупателя.
Мы не хотели делать классическую коттеджную планировку, потому что у всех свои предпочтения. Например, один покупатель хотел построить дом на участке большого размера, но не был готов за него платить. Мы договорились поделить участок на три части, он приобрёл свою часть и нашёл ещё двоих друзей, которые выкупили остальные.
Всего в «Болотов.Деревне» планируют построить примерно 70 домов.
Для создания деревни Гончаров нанял команду из десяти человек — строителей, инженеров и архитекторов. За проект «Болотов.Дачи» архитектор Елена Макарова получила две премии «Архивуд».
Летом 2017 года партнёры рассказали о проекте в социальных сетях, а также провели несколько презентаций в Москве.
Гончаров и Митин сразу же получили предложения от первых клиентов и продали больше двух десятков подрядов на строительство домов. Гончаров решил строить дома из дерева по каркасной технологии — это снижало их стоимость и упрощало строительные работы. По его словам, дома нужно строить по простой технологии, чтобы все необходимые детали можно было купить на любом рынке.
Дома в деревне двухэтажные — с гостиной и ванной комнатой на первом этаже и спальней на втором. Площадь домов — от 44 м² до 165 м² и высота потолка — 6 м.
Главное в концепции «Болотов.Деревни» — это ценность общественного пространства.
Зачем вам большой дом или участок? Вы всё равно будете проводить время в гостиной «Дачи», у реки, в нашем деревянном театре. Это всё принадлежит вам. Каким бы большим ни был — этого мало.
Приобрести дом в «Болотов.Деревне» может любой желающий, но основатели могут отказать в покупке, если ценности и образ жизни потенциального покупателя покажется им неподходящим для комьюнити. Впрочем, по словам Гончарова, таких случаев ещё не возникало.
Когда мы открыли «Дачу», то опасались, что к нам приедут какие-нибудь гопники, начнут плеваться, пить пиво или драться. И что же тогда с этим делать? На этот случай мы установили тревожную кнопку, но за всё время существования проекта подобного ни разу не случалось.
Покупатели участков в «Болотов.Деревне» — это креативный средний класс, владельцы небольших компаний, топ-менеджеры в сфере медиа или ИТ от 25 до 40 лет, которые хотят переехать за город или иметь возможно часто отдыхать.
Проблемы с законодательством
Для строительства каждого дома нужно получить разрешение у районной администрации Тульской области — прилегающая земля охраняется государством. В нескольких километрах от «Деревни» расположен музей писателя и учёного Андрея Тимофеевича Болотова.
Чтобы построить новый дом в районе 5500 гектар от музея, нужно согласовать проект дома с администрацией музея, а затем получить одобрение у районного архитектора Тульской области.
Однако когда Гончаров обратился за очередным разрешением в феврале 2018 года, то получил отказ. Оказалось, что в 1986 году был принят приказ Минкультуры СССР, который ввёл понятие «Зона охраняемого ландшафта». Согласно закону, хозяйственная деятельность в подобных зонах разрешалась, только если она не наносит ущерба ландшафту и не предполагает строительства новых зданий.
В 1995 году территория вокруг музея-усадьбы Болотова получила статус такой зоны. До 2018 года законопроект игнорировали, и Гончаров вместе с другими владельцами земли свободно получал разрешение на постройку домов.
Но год назад в администрации Тульской области сменилось руководство. Чиновники заметили пробел, решили создать единый документ и определить, как именно можно использовать землю с особым статусом. На время разработки проекта строительство на всей территории заморожено.
Администрация говорит нам: «Да, мы всё решаем, смотрите, мы рисуем карты, чтобы вы могли продолжать заниматься своим делом». Но при этом всё происходит очень медленно. Какое-то движение по законопроекту вроде есть, но мы теряем деньги, и с каждым днём наша уверенность в том, что дело решится в нашу пользу, слабеет.
По данным «Медузы» со ссылкой на главу администрации Заокского района Николая Тимакова, ситуация может быть связана с судом вокруг другого музея неподалёку от Дворяниново — в начале 2018 года Тульский областной суд, рассматривая дело, связанное с территориальным планированием вокруг усадьбы Поленово, «совершенно чётко сослался на приказ Минкульта СССР и всем пояснил, что в зоне охраняемого ландшафта строить запрещено».
Прошёл почти год, и клиенты, с которыми мы успели заключить договоры, начинают их разрывать, потому что уже не могут ждать. Мы теряем людей. Хотя каждую неделю появляются новые желающие приобрести участок, несмотря на то что мы не рекламируем деревню.
Кроме клиентов, деревню покидают и фермеры. Сыродел Алексей Андреев был вынужден переехать, так как молочная ферма «Болотов.Дачи» не справлялась с объёмами поставок для предпринимателя. Построить более крупную молочную ферму и сырную мастерскую мешает приказ Минкульта СССР от 1986 года.
На территории «Болотов. Деревни» находятся и поля, которые планировали засеять зерновыми культурами, но из-за особого статуса земли планы пришлось отложить.
По словам Митина, то, как выглядит проект сейчас, — только первый этап масштабного строительства. В 2018 году общая выручка «Болотов.Дачи» составила от 2 млн до 2,5 млн рублей в месяц, а чистая прибыль — от 100 тысяч до 200 тысяч рублей в месяц. Митин уверен, что это «совсем не деньги, учитывая размер инвестиций».
Однако партнёры настроены позитивно и уверены, что нужно лишь переждать трудные времена. По словам Александра Гончарова, абсурдность ситуации с законодательством — залог того, что она разрешится.
Терпения и сил организаторам. Отличное место с душевной атмосферой. Уверен, у них все получится.
Отменять приказ минкульта, чтобы проект пошел в гору? Тогда никто не против снимать с отдельных сооружений ярлык "объект культурного наследия“, сносить их и строить клубные дома на 7 квартир с атмосферой начала 20 века?
Чем думали, когда изначально локацию выбирали?
Отдельные объекты культурного наследия представляют собой полуразвалившиеся сараи, за пределами столиц особенно.
Почему-то людям часто кажется, что остальным должно казаться также как им
По разному бывает. Вообще, спрос есть и будет, многие через это проходят после 40.
Я вот абсолютно не понимал сельской жизни, жалел родителей, которые гробили выходные на дачу.
А потом торкнуло — завёл землю, понаделал грядок, вырыл пруд, поставил дом и теплицу, купил пару телескопов (небо шикарное). Казалось, это навсегда, до пенсии.
Несколько лет поигрался, всё вернулось обратно — программирую в Москве, а 2 га во Владимирской области живут своей жизнью.
туда едут те кому нравится такой отдых
я люблю сам тишину покой и природу, но не люблю колхоз и пионерлагерь. поэтому не поеду, но вообще организаторы молодцы.