Как россияне выбирают новое жилье: взгляд риелтора и психолога

Ссылку на исследование приводим в конце статьи, здесь даем цифры, которые сподвигли нас к размышлению. И пока мы остановились на четырех темах, хотя их, конечно, больше.

1. Дом за городом, но со всей привычной городской инфраструктурой.

2. Транспортная доступность.

3. Район города.

4. Архитектурное решение.

«Половина россиян (51%) считают наличие развитой инфраструктуры наиболее важным фактором при выборе нового жилья – чтобы рядом были школы, магазины, парки. И одновременно самый привлекательный формат нового жилья для россиян – частный дом за городом (44%)», – говорится в отчете НАФИ.

С психологической точки зрения выглядит как разыгравшаяся детская непосредственность: хочу всего и сразу и можно без хлеба.

И на самом деле, хорошо, что она есть – обычно к 28 годам мы так упахиваемся и так запираем непосредственность, что в 40 лет приходим на консультацию к психологу с вопросом «Как мне научиться хотеть, не могу разрешить себе никаких желаний?» (в практике такие вопросы звучат или обнаруживаются в каждом третьем запросе женщин в возрасте 40+).

В реальности все несколько по-другому. К примеру, у нас рядом строится новый город Доброград, и в нем отличные таунхаусы, парк изумительный, школа мирового уровня, а прошлым летом на концерте приглашенного Большого театра мы не смогли детям купить бутылку воды – не нашли магазин. Но вроде как обещают, что хотя бы в Доброграде ситуация изменится. Тогда будет ролевая модель – частный дом в зелени с наличием инфраструктуры для жизни семьи. К этой модели стремятся приблизить современное жилье городские застройщики. Достаточно посмотреть на победителей премии «Рекорды рынка недвижимости» 2025 года: московский клубный дом «ИМПЕРИУМ» от компании Vesta Development – двор без машин, парк и водоем рядом, клубный квартал «Садовническая 69» от «Балчуг Девелопмент»: квартиры с террасами и патио, городские виллы с личным входом, дом на набережной, внутри плодовый сад. В проекте TATE сделали парковую зону и озеленили крышу стилобата, соединяющего корпуса.

Еще один штрих. В нашем восприятии дом ассоциируется с большей свободой и большим уютом. На деле застройщик мыслит сразу микрорайонами, выкупает поле, строит дома, продает, счастливые домовладельцы заезжают… И… И мощностей проведенных коммуникаций не всегда хватает на всех жильцов. Такие ситуации регулярно возникают, например, в городе-спутнике Ставрополя Михайловске, где в новых районах постоянно отключается электричество и не всегда хватает объема канализационных труб. Жители кому-то из поставщиков ЖКХ пишут, как минимум, раз в неделю.

До 2030 года согласно договору участия в развитии округа собственник благоустроит поле, на котором выстроены дома, и тогда у жителей появится хотя бы дорога.

В Краснодаре есть микрорайон Музыкальный. Строился в низине. И мало того, что еле-еле узаконили уже построенные дома, так еще и ливневая канализация и электричество не везде есть, потому что земля формально не принадлежит городу, и прокладывать асфальт и проводить канализацию власти не имеют права. Трудности есть и с водоснабжением, и с электричеством, и с отоплением. И весь район затапливается каждое лето и каждую зиму, электрические провода местами развешаны как гирлянды – почти как в Таиланде. В том же Краснодаре очень сложная ситуация со школами. Город переживает бум строительства, уже около 15 лет сюда едут те, кто жил на Дальнем Востоке, и городские власти не успевают строить школы. Нормальная ситуация, когда в параллели есть классы под буквами «К», «Л». Понятно, что о качестве образования говорить не приходится. С другой стороны, это дало толчок развитию частного образования, хотя и в частных школах мест не хватает.

С психологической точки зрения очень важно, чтобы школа и детский сад были рядом, это не только экономия времени, но и сохранение здоровья, и забота о будущем. Когда в Москве открывалась «Новая школа», многие семьи специально покупали квартиры рядом, ставя во главу угла качественное образование для детей.

«О важности места расположения объекта недвижимости и его транспортной доступности чаще говорят женщины (54% против 45% мужчин), россияне в возрасте 65 лет и старше (68%)», - такие цифры приводит НАФИ.

Важно, но непонятно, что такое транспортная доступность. «Скорая помощь» за 10 минут приедет? До работы полчаса пешком? По маршруту тремя разными видами транспорта можно проехать? Ответ на вопрос, почему в районном городе Коврове Владимирской области проезд на автобусе дороже, чем в областном центре Иванове?

С психологической точки зрения в такой фокусировке на сокращение дороги сквозит большая тема нетерпения и обесценивание дороги как пути изменений. Хочу быстрее из точки А в точку Б – это же не только про дорогу, но и про отношения с мужем или привычки детей: хочу, чтобы он меня слушал и начал меняться как можно быстрее; хочу, чтобы мне не надо было повторять ребенку по сто раз одно и то же.

Нетерпение настолько привычно для нашей жизни, что мы почти не обращаем на него внимание. А оно есть. И действует. Нетерпение становится злостью. Злость – негодованием. Негодование – гневом. Гнев – яростью. И часто достаточно пары минут на такие перевороты. Во-первых, они не осознаются. Во-вторых, они настолько вросли в кровь, что кажется по-другому и нельзя жить. Но это не так.

А теперь пару слов про обесценивание дороги. Например, как влияет на человека вид из окна. Возможность смотреть на деревья увеличивает концентрацию внимания (исследования К. Теннесенна и Б. Кимприча) и уменьшает агрессивность (исследования Ф. Куо и В. Салливана). Однако вообще не осознается как способ управления собой и своей психикой. Просто смотреть из окна на зелень! И это прекрасный способ сохранения душевного равновесия бездарно разбазаривается.

А теперь о практическом. Когда застройщик говорит, что построит район из 30 домов и будет вам дорога, это, увы, иллюзия. К городу Иванову и его спутнику Кохме примыкает деревня Калачево, где часть пустыря отдали под проект ИЖС для многодетных семей, отличная идея, только асфальтированной дороги к домам нет до сих пор, лишь щебенка. А будет ли асфальт? Стоимость одного километра асфальтированной дороги в России в 2025 году стоит от 13 до 147 млн рублей в зависимости от категории и количества полос. Похожая история: между Ивановом и Шуей есть деревня Вятчинки: там собственник выкупил землю, нарезал участки, выставил на продажу, менеджеры начали их продавать, обещая инфраструктуру, но пока ни дороги, ни детских садов, ни школы нет.

Дополнительно на владельцев домов ложится еще и забота о сорняках. Ивановская область входит в число регионов, засоренных борщевиком, и владельцы домов обязаны следить за его ликвидацией, даже если в купленном доме еще не живут, иначе участок может быть изъят. А с 2025 года штрафы за сорняки и неиспользуемый участок стали конскими.

«На третьем месте среди критериев выбора нового жилья оказался район города – этот параметр важен для 37% россиян. Еще чаще о нем говорят жители Юга России (45%)», - обобщает предпочтения россиян исследование НАФИ.

И тут уже интересно – с психологической точки зрения так проявляется потребность в сообществе (чьих я?). Райнер Шнурре говорил, что это вопрос любви и свободы: хочу быть с кем-либо и хочу иметь дистанцию. То есть поиск своих – это нормально. Но поиск своих и выделение своих в пространстве – это здоровые ростки самоопределения или сегрегация? В США стремление кучковаться считают пространственной сегрегацией, во Франции – городскими «гетто», и везде стремятся к «переопылению» городских районов, чтобы в каждом районе жили люди с разным стилем жизни, сохраняя образ города как «плавильного котла» - с возможностью изменить свою жизнь. Это в общем. У нас жизнь в загородном доме может стать не только приобщением к своим, но и социальной изоляцией с точки зрения доступа к культурным благам – концертам, спектаклям, кружкам для занятий детей.

В любом случае мы живем в эпоху завершения кольцевой структуры организации городов, когда город строился вокруг какого-то центра. И действительно важно выбирать не только «своих», но и свой центр жизни, в самом широком и глубоком смысле. И парадоксально – город перестает местом, урбанисты его сейчас определяют как поток. И тут тоже возникает тема дороги как важного переживания в жизни.

С практической точки зрения сообщество оказывается чрезвычайно важным, когда дом еще только строится. Почему? Потому что в новых микрорайонах, пока не все живут, воруют все, что не приколочено, а иногда и то, что приколочено, тоже: снимают батареи, уносят газовые котлы, выносят инструменты и стройматериалы.

Спасают свои видеокамеры и добрые соседи, по видеокамерам которых можно отследить, кто что вынес. Если в новых районах живет хотя бы около 30% жителей, то локальные чаты уже возникают, и соседи держат руку на пульсе, сообщая о нарушениях.

Правда, тут возникает другой вопрос – отследить можно, вернуть трудно. Ты сдал в полицию запись с видеокамер, и что там дальше происходит, от тебя не зависит. Вариант профилактики воровства – установка сигнализации. Настойчиво рекомендуем, особенно, если в доме уже сделан дорогой ремонт. Сигнализация гарантирует, что ваш дом под охраной, и в случае необходимости приедет группа быстрого реагирования. Удовольствие стоит 1200 рублей в месяц, плюс около 15 000 рублей на установку оборудования, датчиков движения, подключение пульта. Приведены цены 2024 года.

«Наименьшее внимание при выборе нового жилья россияне сегодня уделяют архитектурному решению (6%)», - приводит данные НАФИ.

Как так-то? Вы не каждый день доходите до парка, но каждый день километр наматываете от спальни до кухни (проверяли, у одной из нас дома коридор 5,5 м, и за день наматывается 1,5 км), и вам удобно? Вы спите и слышите похрапывание соседа, и вам норм?

Если вы не учитываете архитектурное решение, тогда вам нужен бюджет на психолога. И это не шутка. На психологическую консультацию однажды пришла женщина со словами «Я чувствую, что стала членом семьи соседей, не могу так больше».

И есть большая иллюзия, что, когда купишь дом, будешь жить в тишине. Ты будешь жить на стройке у соседа. И будут те же мешающие звуки и те же проблемы, потому что вспоминаем – застройщик мыслит районами, и вы покупаете новый дом рядом с такими же новыми домами, где жильцы заезжают в разное время и начинают ремонт. Как долго будет длиться эта история - большой вопрос. Одна из нас живет в новостройке, которой 10 лет, и все равно в доме кто-то ремонтируется. И даже в ИЖС возникает та же история, что клубится в чатах многоквартирных домов: а у вас собака лает, а у вас дети спать нам не дают.

Архитектурное решение не стоит недооценивать. Даже если новый дом будет на 100 квадратных метров, можно найти, что переделать. К примеру, застройщик предусмотрел два санузла в таком доме, а семья второй санузел переделывает в гардеробную.

С точки зрения риелтора очевидно, как меняются взгляды на архитектурные решения. Люди хотят жить в новом и красивом. При равнозначной стоимости человек выбирает новое. И просторное. Высокие потолки, большие окна, большой санузел, а не метр на метр, как в хрущевке. Раньше казалось, что кухня 9 кв. м. - это вау, сейчас уже мало. Бытовой техники стало больше, духовые шкафы, посудомойки, стиральные машины, которые переносятся на кухню, поэтому теперь востребованы кухни площадью не менее 15 кв. м. Вместо пяти маленьких комнатушек делают несколько больших. Нормальная комната – 12-15 кв. метров, не меньше.

Часто застройщики не учитывают, что людям не хватает мест хранения: не шкафы в каждой комнате, а нормальная гардеробная, нормальное место хранения для мужских инструментов, хорошая библиотека. Если раньше покупатели боялись нестандартных геометрических форм в планировках, то сейчас даже люди 50+ спокойно относятся к спальням необычной геометрии.

Появляются и новые потребности. Вспоминаем ЖК «Империум» в Москве (сдача в 2027 году): комната для хранения писем и посылок, зал ожидания для персональных водителей, отдельные санузлы с лапомойками для питомцев, оранжерея в лобби, зарядные станции для электрокаров, увеличенные по габаритам машиноместа, въезд для спорткаров с низким клиренсом.

Вишенка на торте: музыку для домофона в новом проекте ТАТЭ от ГК «КОРТРОС» написал Антон Беляев, фронтмен Therr Maitz, а в фундамент заложили капсулу времени со скульптурой «Хранитель» художественной группы BOLOTO. Так тоже можно.

Итого

Когда ты покупаешь новостройку, ты не понимаешь, с чем столкнешься: как поведут себя стройматериалы, не начнет ли проседать фундамент, не пойдут ли при усадке стен трещины, не проявятся ли каким-то образом неграмотные неверные инженерные решения, например, обратная тяга в доме, когда ты будешь вынужден ставить вентиляцию принудительного типа. Поэтому, мечтая о доме, лучше мечту додумывать до конкретных деталей. Хорошее упражнение «Как я провел этим летом» - описать свой один день в новом доме по часам и по движениям, перемещениям, желаниям и как они выполнялись.

Как мы относимся к выбору жилья, так относимся и к своей жизни в целом. Можно делать по-другому? Можно. Как? Следите, будем рассказывать – это первый эпизод нашего сериала.

#мирдома

Исследование НАФИ «Как россияне выбирают жилье».

О нас

Татьяна Полозова

Я не просто помогаю продать или купить дома, я чувствую и вижу стены, и вижу, что именно в этой квартире именно этому человеку или этой семье будет хорошо. Я обожаю тему недвижимости. У меня до 35 лет не было своего дома, и эта боль выросла в профессию, сначала в крупнейшем агентстве Ивановской области «Дельта-риэлти», а теперь я риелтор, агент в торгах по банкротству и арестованному имущества и агент в инвестиционных займах под залог недвижимости. И когда появился свой дом, он был не просто про стены, он стал защитой, придал уверенности в себе. И мне невероятно приятно закрывать такую же потребность другим людям. У меня среди заказчиков есть семья, с которой мы уже 15 лет работаем вместе. Муж женился, развелся, похоронил первую жену, женился во второй раз – и все это на фоне квартирных изменений. Мы вместе покупали родителям второй жены дом и продавали квартиру. Покупали квартиры детям. Они меня называют «семейным риелтором», и мне приятно. И мне нравится видеть человека в развитии: на моих глазах девочка-студентка стала крутой айтишницей, и от поиска арендного жилья мы с ней перешли к покупке однушечки в центре, очень крутой. И я рада, что могу идти рядом и сопровождать человека в его развитии.

Консультирую онлайн по вопросам покупки, строительства жилья во всех регионах и инвестиций в недвижимость. Представляю интересы инвесторов в торгах по банкротству. Показываю объекты и сопровождаю сделки в Ивановской, Владимирской, Костромской областях и Ставропольском крае.

Галина Кузнецова

Я веду психологические и биографические консультации с 2020 года, благодаря которым ты налаживаешь свою жизнь. Образование клинического психолога получила в Ивановской медицинской академии. Образование биографического консультанта получила на курсе немецкого антропософа Райнера Шнурре. Больше 400 часов практики. Психологическая практика и художественная биографическая работа стали естественным продолжением первой жизни в журналистике – и там, и там для меня главным было внимание к человеку. Но если журналистику можно сравнить со скульптурой, она человека как будто резцом вырезает из камня, то художественную биографическую работу – с нежным высвобождением бабочки из кокона. И для меня каждый раз это большая радость и благодарность – присутствовать и сопровождать встречу человека с собой настоящим. И если оглянуться сейчас и задаться вопросом, что дал мне такой взгляд на жизнь, то первым ответом будет изменение меры ответственности, пробуждение совести и внутренняя крепость, душевная зрелость. Консультирую онлайн – женщин, оказавшихся «на переходе»: смена работы, переезд, развод, появление ребенка, смерть близкого (домашние питомцы тоже к ним относятся). Иногда состояние «на переходе» может быть внутренним: «Я не вывожу», «Поставила жизнь на паузу», «все валится из рук, на работе упахиваюсь, на близких срываюсь, а на себя уже и смотреть не хочется». Возвращаю к радости и себе настоящей.