Рынок жилой недвижимости в России — проблемы и решения
Стокгольм, 79&Park, BIG Спартак Каграманян
Глобальные проблемы на интерьерном рынке жилой недвижимости в России:
- Качественные лоты для съема или покупки жилья в России отсутствуют и проблема актуальна для всех ценовых сегментов. Это происходит из-за персонализации интерьеров за счет отделки. Интерьеры жилых пространств создаются в формате общественных, где происходит демонстрация самых последних трендов. Это серьезно снижает экологичность всего процесса как с точки зрения ресурсов, так и бюджетирования.
- Люди, приобретающие серые коробки от застройщика, не осознают насколько масштабные потери их ожидают. Люди теряют не только деньги, но и время, а также нервные клетки. И самое грустное, покупая жилье в новостройке, люди обрекают себя на проживание в соседских ремонтах на ближайшие 3-5 лет.
- Создание и реализация качественного дизайн-проекта - это очень сложный, долгий и дорогостоящий процесс. По-настоящему его себе могут позволить только единицы. Все остальные просто вынуждены заказывать проекты от бессилия, т.к. они не понимают, что им делать со своей серой коробкой. Этот "мнимый" спрос плодит большое количество специалистов, без должной квалификации и приводит к дискридитации профессии в целом.
- На рынке огромное количество дизайнерских услуг низкого качества поскольку отсутствует лицензирование специалистов. В результате, перепланировками и инженерией занимаются люди, которые не имеют ни архитектурного, ни инженерного образования. Это влечет за собой серьезные материальные потери для потребителей дизайнерских услуг, а также проблемы, связанные с нарушением конструктива в жилых домах. Более того, часто в результате оказания некачественных дизайнерских услуг происходит много переделок, что приводит к серьезному перерасходу материалов, а значит вредит экологии.
- На рынке огромное количество строительных услуг низкого качества. Большая часть строителей не имеет возможности совершенствовать свои навыки, т.к. для роста, помимо опыта, требуется наставник с более высокой квалификацией. Наставник сможет не только скорректировать технологию, направить в правильное русло, но и проконтролировать весь процесс. Когда ремонт создается в розницу, над строителями в большинстве случаев есть только клиент, который сам не обладает нужными знаниями по стройке (и не должен), но из-за этого у строителей есть возможность халтурить. Иногда непроизвольно, кто-то может просто не знать о новых технологиях и методиках. А кто-то может целеноправлено делать не по технологии, т.к. это сложнее. Более того, при работе в розницу перспективы карьерного роста крайне туманны, а значит молодым, активным, амбициозным и честным на этом рынке неинтересно. Поэтому на него заходят как в легальную зону мошенничества соответствующие кадры. Это очень токсично для рынка и мы уже не первое десятилетие видим результаты этой работы.
Что можно сделать, чтобы изменить ситуацию:
Предоставлять квартиры с отделкой, но делать упор не на концепции «подешевле», а на концепции «покачественнее». Саму отделку, несмотря на ее «универсальность», вполне можно разделить на ценовые сегменты. При этом каждый сегмент всегда будет видеть и понимать, чем его отделка отличается от отделки другого сегмента и за что он платит деньги.
Более того, отделка может быть напрямую связана с фасадом дома и окружающей средой, т.е. для определенного архитектурного стиля может быть разработан свой гайд. Как дополнительная фича – гайды можно заказывать у именитых студий / дизайнеров для повышения привлекательности. Смысл примерно тот же, когда девелопер заказывает проект застройки у именитого архитектора.
Какая польза девелоперу и остальным участникам процесса:
Для девелопера:
- Конкурентное преимущество за счет ввода на рынок новой услуги. Не просто «ремонт от застройщика», а новый уровень комфорта для клиентов. По моим наблюдениям это станет значительным конкурентным преимуществом, хотя исследование на эту тему провести однозначно стоит. У меня есть две гипотезы, которые стоило бы проверить с помощью глубинных интервью.
- Возможность для получения дополнительного дохода. Ведь именно реализация интерьеров приносит дизайнерам и студиям основной оборот при работе с клиентами. Девелопер также может этим пользоваться.
- Возможность серьезно повысить свою репутацию в глазах клиентов. На рынке Европы и США либо большая часть, либо 100% жилья сдается с отделкой, в т.ч. жилье премиум класса. У нас пока масштабно кроме ПИКа на это никто не решился, но ПИК придерживается концепции «подешевле» и это очень токсично для всего рынка. У девелоперов с другим подходом есть шанс стать именно тем, кто расскажет людям, что такое качественная отделка и что она может быть доступной.
Для покупателей:
- Уменьшение шума от ремонтов или их полное отсутствие.
- Получение более качественных материалов в своем интрерьере по более низкой цене. У девелопера есть возможность получать хорошие скидки за счет оптовых закупок как материалов, так и самих работ. Также девелоперу проще наладить сотрудничество с региональными производителями и за счет снижения логистических расходов также получать еще более конкурентную цену. Я сделала оценку бюджета с учетом дизайнерских скидок, которые можно получить и примерной оценкой стоимости работ, которые может осуществлять СК оптом на объектах. Готова поделиться с теми, кто готов это внедрять.
- Экономия времени, нервов и денег на создание и контроль реализации дизайн-проекта или просто ремонта. А эти ресурсы бесконечно ценны в наше время. И не будем забывать, что банкиры, юристы, врачи, учителя и другие люди не должны разбираться в стройке, а значит для них контроль всего процесса ремонта приводит к дополнительным расходам.
- ЭКО - экономичное использование материалов - минимизация остатков и строительного мусора, за счет использования идентичных материалов в разных квартирах – остатки всегда можно задействовать на новом объекте.
- ЭКО - использование экологичных материалов в отделке – при оптовой закупке такие материалы становятся доступнее. Если в розницу человек не мог себе позволить инженерную доску, то при оптовой закупке и укладке, возможность такая есть.
- Интерьеры могут разрабатывать известные дизайнеры / студии - возможность получить "именной" проект без расходов на проект.
Для строителей, которые занимаются отделкой:
- Возможность роста и увеличения своего дохода в зависимости от мастерства, т.к. есть разные ценовые сегменты квартир и их оплата также различается.
- Возможность "именовать" свои объекты, назначать ответственного.
- Система штрафов и поощрений, помогающая продвигать тех, кто выполняет работу качественно и отказываться от сотрудничества с неквалифицированными рабочими.
- Обучение специалистов - Не только возможность заработать деньги, но и повысить скилл - работа на объекте Девелопера - знак качества СК.
- Привлекать СК за счет гарантии постоянных объектов, а не просто сгон в одну точку низкоквалифицированных рабочих.
- Повышения качества работ за счет отработки технологий на одних и тех же материалах - люди знают, что и как делать.
Спасибо за внимание.
Я на связи по всем вопросам тут:
email: design@labodina.com
instagram: @design_labodina
Классная идея )
Но для ее реализации многим девелоперам нужно выйти на новый уровень управления. Особенно, на нижних уровнях )
Да, вы правы, я разными способами пытаюсь донести это до девелоперов. Для начала могут начать хотя бы топовые представители, а остальные подтянуться, но и топы пока боятся. Все до сих пор уверены, что люди хотят все делать под себя. Но это уже очень неактуально - я периодически провожу опросы в своем телеграм-блоге и больше 90% опрошенных готовы купить / снять не просто жилье с нейтральной отделкой, они готовы заехать в уже полностью мебелированное жилье. Для всероссийского опроса у меня бюджета, к сожалению, нет, но ориентируясь на свой опыт общения с клиентами, могу предположить, что результаты не будут отличаться кардинально.
Комментарий недоступен
Да, именно это сейчас и происходит на рынке, но уже появляются девелоперы, которым важно не только свои карманы набить, но и делать что-то общественно значимое. Я понимаю, что это звучит как мир с розовыми пони, но я хочу верить, что к такому миру действительно можно прийти, просто нужно принять, что рынок изменился. Люди изменились, наигрались в ремонты и дизайн-проекты, и готовы покупать другой продукт.
Те, кто хочет что-то уникальное в любом случае останутся, но их точно не большинство, а большинству нужен просто ремонт без дизайнерский идей и сумасшедших бюджетов. Это вполне может предложить девелопер и это хорошо работает на рынке Европы и в США, как в экономе, так и в люксе.
Да, вы правы, я разными способами пытаюсь донести это до девелоперов. Для начала могут начать хотя бы топовые представители, а остальные подтянуться, но и топы пока боятся. Все до сих пор уверены, что люди хотят все делать под себя. Но это уже очень неактуально - я периодически провожу опросы в своем телеграм-блоге и больше 90% опрошенных готовы купить / снять не просто жилье с нейтральной отделкой, они готовы заехать в уже полностью мебелированное жилье. Для всероссийского опроса у меня бюджета, к сожалению, нет, но ориентируясь на свой опыт общения с клиентами, могу предположить, что результаты не будут отличаться кардинально.
Спрос на льготную ипотеку после ее перезапуска в регионах России упал на 40–60%
"По словам Марии Кононовой, директора по маркетингу инвестиционно-строительной группы «Мавис» из Ленинградской области, в целом в июле число заявок на ипотечные программы упало примерно в четыре раза."
https://www.kommersant.ru/doc/4909315