Что нужно знать о новом инструменте для российских частных инвесторов.
Материал подготовлен при поддержке PNK rental
Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental. Частные инвесторы вкладываются в складские и производственные объекты, сданные в долгосрочную аренду. И получают доход с арендных платежей.
Минимальный порог входа — 5 тысяч рублей. Доступны две схемы инвестирования — с ежеквартальными выплатами и их реинвестированием.
Инвестировать можно на любой срок, а рекомендованный горизонт составляет пять лет. Целевая доходность фонда — 11,5% годовых. По итогам третьего квартала 2020 года эта доходность была подтверждена.
Из чего складывается такая доходность и какие риски ожидают инвестора, рассказал управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental* Дмитрий Пилевин.
Что такое индустриальная недвижимость? Как пандемия отразилась на этом рынке?
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, где размещаются распределительные центры интернет-магазинов, производства, логистические центры.
2020 год показал, что такая недвижимость остаётся востребованной даже при закрытых офисах и магазинах. Людям всегда нужны продукты и товары первой необходимости. И пандемия многих научила, что за ними не обязательно ходить в торговый центр. В первом полугодии 2020 года доля онлайн-торговли выросла практически вдвое и превысила 10% от всего российского ритейла.
Индустриальная недвижимость — игра вдолгую. Въезжая в новое здание, арендатор может потратить на оборудование и внутренние ИТ-системы столько же денег, сколько стоит само здание. На запуск обычно уходит несколько месяцев. То есть резидентам, если их всё устраивает, выгодно продлевать и без того долгосрочные договоры аренды.
Во что фонд вкладывает мои деньги и как их распределяет?
Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда. Инвесторы вкладывают средства во все здания фонда в равных пропорциях.
В PNK rental — только здания, полностью соответствующие критериям качества российского девелопера промышленных объектов PNK group.
В портфеле компании, работающей с 2004 года, 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства сотни объектов в России, Европе и США — общей площадью более пяти миллионов квадратных метров. PNK group владеет четырьмя заводами по производству основных конструктивных элементов зданий и применяет в строительстве передовые немецкие технологии. Объекты PNK group соответствуют международным стандартам FM Global.
Обычно на индустриальные объекты PNK group с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей. Однако у PNK rental есть преимущественное право на приобретение лучших объектов на особых условиях.
Девелопер заинтересован в том, чтобы в фонде были самые привлекательные здания, поскольку является его крупнейшим соинвестором.
Настораживает очень высокая для подобного инструмента целевая доходность — 11,5% годовых. Из чего она складывается и как прогнозируется?
PNK rental владеет только сданными в аренду объектами. То есть здания уже генерируют арендный поток, с арендаторами подписаны долгосрочные договоры. Так что инвестор начинает зарабатывать сразу после вложения денег. 11,5% годовых — целевая доходность, рассчитанная именно с арендного потока.
Впрочем, доход состоит не только из него. Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке.
Какие риски меня ожидают, если решу вложиться?
Основные риски для этого бизнеса – потеря арендатора, снижение арендных ставок или стоимости объектов и другие.
PNK rental наполняется объектами с арендаторами из разных отраслей экономики. А управляющая компания вкладывает деньги инвесторов одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Так что если один арендатор или даже целая отрасль столкнётся с трудностями, ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.
Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке.
Какую комиссию управляющая компания берёт за свои услуги?
Комиссия предусмотрена только для тех случаев, когда доходность превысила 13% годовых, и только при выводе денег. Размер комиссии — 20% от дохода, превышающего 13% годовых.
Допустим, вы инвестировали миллион рублей. Доход за два года составил 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Если решите вывести доход, а не реинвестировать его, управляющей компании достанется 4 тысячи рублей — 20% от 20 тысяч.
Деятельность управляющей компании контролирует Банк России, выдавший лицензию.
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
Теоретически Центробанк может отозвать лицензию управляющей компании. В таком случае управление активами возьмёт на себя другая управляющая компания, выбранная по тендеру. Для инвесторов ничего, в сущности, не изменится. Они всё так же будут владеть паями фонда в рамках стратегии доверительного управления.
Какие ограничения действуют на выход из фонда?
Через личный кабинет инвестор в любой момент может подать заявку на частичный или полный вывод денег. Управляющая компания реализует её в течение 15 рабочих дней.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, в том числе с Декларацией (уведомлением) о рисках, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental - ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
На мой взгляд, тут налицо конфликт интересов. Фонд PNK rental на деньги вкладчиков будет покупать недвижимость у компании PNK group. То есть это абсолютно нерыночная история. Управляющая компания по объектам недвижимости может назначать любые тарифы за обслуживание — это тоже за счёт вкладчиков. По сути PNK group имеет множество инструментов, чтобы манипулировать доходностью.
Не совсем понял: разве тарифы за обслуживание — не за счёт арендаторов?
Они, когда Договор подписывают, опять его не читают?
И логика не ясна: каждый мужик имеет в кармане нож, как инструмент расправы с тещей, да и с женой.
Не ходите девки взамуж!
Из своего опыта могу сказать, что арендатор обычно платит только часть коммунальных платежей. Обычно это те платежи, где есть переменная часть: вода, электричество, тепло. Но всегда есть и другие платежи: общее техническое обслуживание, уборка территории, вывоз мусора, охрана и т.д. И зная реалии российского бизнеса, могу с большой степенью уверенностью утверждать, что если есть возможность не делиться прибылью с миноритариями или держателями паёв, то так и будет. Слишком слабо у нас развит этот рынок, его по сути мало кто контролирует. Поэтому я лучше куплю паи западных фондов недвижимости, там хоть шансов будет больше, что управляющие фондом не будут тебя наё..ть.
Не всегда и не у всех есть выбор: вложить 5000-50,000 в западный фонд.
И не уверен, что там будет 11,5% рентабельность.
не забывайте, что там доходность в долларах. И стоимость акций таких фондов растет, если брать долгосрок. Что касается суммы, то это тоже не проблема, сейчас многие брокеры и банки дают возможность выбирать среди множества компаний с самой разной ценой акций
А чем вам доллары не нравятся?)))
возможность выбирать среди множества компаний с самой разной ценой акцийДа так, для поддержания дискуссии.
Сам вкладываю только в свои бизнесы.