Что нужно знать о новом инструменте для российских частных инвесторов.
Материал подготовлен при поддержке PNK rental
Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental. Частные инвесторы вкладываются в складские и производственные объекты, сданные в долгосрочную аренду. И получают доход с арендных платежей.
Минимальный порог входа — 5 тысяч рублей. Доступны две схемы инвестирования — с ежеквартальными выплатами и их реинвестированием.
Инвестировать можно на любой срок, а рекомендованный горизонт составляет пять лет. Целевая доходность фонда — 11,5% годовых. По итогам третьего квартала 2020 года эта доходность была подтверждена.
Из чего складывается такая доходность и какие риски ожидают инвестора, рассказал управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental* Дмитрий Пилевин.
Что такое индустриальная недвижимость? Как пандемия отразилась на этом рынке?
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, где размещаются распределительные центры интернет-магазинов, производства, логистические центры.
2020 год показал, что такая недвижимость остаётся востребованной даже при закрытых офисах и магазинах. Людям всегда нужны продукты и товары первой необходимости. И пандемия многих научила, что за ними не обязательно ходить в торговый центр. В первом полугодии 2020 года доля онлайн-торговли выросла практически вдвое и превысила 10% от всего российского ритейла.
Индустриальная недвижимость — игра вдолгую. Въезжая в новое здание, арендатор может потратить на оборудование и внутренние ИТ-системы столько же денег, сколько стоит само здание. На запуск обычно уходит несколько месяцев. То есть резидентам, если их всё устраивает, выгодно продлевать и без того долгосрочные договоры аренды.
Во что фонд вкладывает мои деньги и как их распределяет?
Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда. Инвесторы вкладывают средства во все здания фонда в равных пропорциях.
В PNK rental — только здания, полностью соответствующие критериям качества российского девелопера промышленных объектов PNK group.
В портфеле компании, работающей с 2004 года, 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства сотни объектов в России, Европе и США — общей площадью более пяти миллионов квадратных метров. PNK group владеет четырьмя заводами по производству основных конструктивных элементов зданий и применяет в строительстве передовые немецкие технологии. Объекты PNK group соответствуют международным стандартам FM Global.
Обычно на индустриальные объекты PNK group с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей. Однако у PNK rental есть преимущественное право на приобретение лучших объектов на особых условиях.
Девелопер заинтересован в том, чтобы в фонде были самые привлекательные здания, поскольку является его крупнейшим соинвестором.
Настораживает очень высокая для подобного инструмента целевая доходность — 11,5% годовых. Из чего она складывается и как прогнозируется?
PNK rental владеет только сданными в аренду объектами. То есть здания уже генерируют арендный поток, с арендаторами подписаны долгосрочные договоры. Так что инвестор начинает зарабатывать сразу после вложения денег. 11,5% годовых — целевая доходность, рассчитанная именно с арендного потока.
Впрочем, доход состоит не только из него. Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке.
Какие риски меня ожидают, если решу вложиться?
Основные риски для этого бизнеса – потеря арендатора, снижение арендных ставок или стоимости объектов и другие.
PNK rental наполняется объектами с арендаторами из разных отраслей экономики. А управляющая компания вкладывает деньги инвесторов одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Так что если один арендатор или даже целая отрасль столкнётся с трудностями, ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.
Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке.
Какую комиссию управляющая компания берёт за свои услуги?
Комиссия предусмотрена только для тех случаев, когда доходность превысила 13% годовых, и только при выводе денег. Размер комиссии — 20% от дохода, превышающего 13% годовых.
Допустим, вы инвестировали миллион рублей. Доход за два года составил 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Если решите вывести доход, а не реинвестировать его, управляющей компании достанется 4 тысячи рублей — 20% от 20 тысяч.
Деятельность управляющей компании контролирует Банк России, выдавший лицензию.
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
Теоретически Центробанк может отозвать лицензию управляющей компании. В таком случае управление активами возьмёт на себя другая управляющая компания, выбранная по тендеру. Для инвесторов ничего, в сущности, не изменится. Они всё так же будут владеть паями фонда в рамках стратегии доверительного управления.
Какие ограничения действуют на выход из фонда?
Через личный кабинет инвестор в любой момент может подать заявку на частичный или полный вывод денег. Управляющая компания реализует её в течение 15 рабочих дней.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, в том числе с Декларацией (уведомлением) о рисках, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental - ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
Судя по описанияю и отсутствию обязательных дисклеймеров, это не покупка паев ЗПИФ, а какая-то мутная схема: Физик заключает некий договор доверительного управления (что такое покупка инвест стратегии?) с некой УК, которая покупает паи ЗПИФ, который управляется другой УК. Так что с высокой долей вероятности это не классическая покупка паев ЗПИФ а какой-то схематоз по уходу от отвественности. Не уверен что такие рекламные статьи публиковать законно.
Дисклеймер приведен в конце материала. В нем указана лицензия, а также даны ссылки, где можно подробнее ознакомиться с деталями финансового инструмента PNK rental.
По договору доверительного управления УК "А класс капитал" покупает паи только одного ЗПИФ для инвесторов.
Если появятся конкретные вопросы, вы всегда можете их задать на сайте или по телефону.
Для чего нужна схема с неким договором доверительного управления? Почему нельзя просто купить паи Зпиф по классической схеме?
Такая схема решает задачу создания максимально удобного для клиентов инвестиционного продукта, похожего на американский REIT, и при этом полностью соответствует российскому законодательству. А именно, инвестор может:
В любой момент купить и продать свои паи вне биржи. То есть обеспечивается максимально возможная ликвидность.
В случае с инвестированием напрямую в фонд инвестор приобретает паи только в период допэмиссии и продаёт их по истечении какого-то установленного срока, например, через 5 лет;
Выбрать схему инвестирования: с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием полученных доходов.
В случае с вложениями напрямую в фонд автоматическое реинвестирование невозможно.
Помимо этого, доверительное управление – это сервис. Клиент доверяет специализирующейся на инвестициях в индустриальную недвижимость управляющей компании свои денежные средства, которые используются исключительно для получения целевой доходности посредством инвестиций в этот тип недвижимости. Практически у всех крупных российских управляющих компаний есть лицензии, позволяющие предлагать клиентам доверительное управление, но, как правило, эта услуга для крупных клиентов с инвестициями не ниже определенного размера. В PNK group решили сделать доверительное управление доступным для всех клиентов с любым чеком.
Обратитесь к нам через наш сайт посредством удобного для вас канала коммуникаций (мессенджер, почта, телефон) и мы расскажем вам все детали и подробности, которые вас интересуют относительно PNK rental.