5 неудобных вопросов о коммерческой недвижимости
Кому нужен офис в эпоху зумеров и зачем арендовать помещение на Селигерской, когда есть «Москва-Сити».
Материал подготовлен при поддержке FORMA
Современный офис конкурирует с домашним комфортом, поэтому в нём должны быть душевые, лаунж-зоны и место для встречи курьеров. В сфере коммерческой недвижимости такой актив может иметь доходность до 60%, если купить его на этапе строительства, а затем сдавать заинтересованным компаниям. В этой статье разберём основные вопросы, которые возникают у инвесторов:
- Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость, если можно выбрать более понятные и ликвидные активы?
- Кому в 2026 году нужен офис, если все работают удалённо?
- Если компании покупают офисы, то кто будет их арендовать?
- Проект выглядит перспективно, но находится не в центре. Как понять, что я приобретаю ликвидный объект?
- Даже если покупка выгодная, недвижимость всё равно обходится дорого. Как купить её с минимальным риском для бюджета?
Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость, если можно выбрать более понятные и ликвидные активы?
Акции и облигации растут и падают в цене довольно неожиданно. Чтобы зарабатывать на них, нужно детально разбираться в теме и постоянно следить за новостями. Коммерческая недвижимость отличается от ценных бумаг тем, что это физический актив, стоимость которого стабильнее.
Ещё одна проблема в том, что не все понимают, как именно и сколько можно заработать на недвижимости. Здесь инвестиции можно разделить на две категории: объекты на стадии строительства и готовые проекты.
- Покупка на стадии строительства — это риск для инвестора. Например, есть вероятность, что объект сдадут позже заявленного срока, а при самом неудачном развитии событий не достроят совсем. Эти риски стоит учитывать, но при положительном сценарии, когда объект сдают вовремя, доходность актива будет самой высокой.
- Доходность готового проекта складывается из арендной платы и стоимости самого актива, которая будет увеличиваться, так как цены на коммерческую недвижимость растут каждый год. И раз объект достроен, потенциальных рисков уже нет.
Что касается цифр, то в период строительства стоимость может расти на 15-20% в год, а за весь цикл от начала работ до сдачи объекта доходность составляет около 40%. Максимальный рост стоимости, который мы отмечали среди проектов FORMA, — 59%.
Например, в октябре 2024 года квадратный метр в пространстве Porta стоил 314 тысяч рублей. К осени 2025 года цена лотов достигла 660 тысяч рублей за метр. То есть капитал инвесторов удвоился (вырос на 110%), притом что здание ещё не сдано. Даже если стоимость недвижимости будет расти умеренно на 8-12% в год, к 2030 году метр офиса в Porta будет стоить от 1,06 млн до 1,30 млн рублей.
Также некоторые считают, что акции выгоднее, потому что их можно продать за пару минут, а помещение может быть выставлено на продажу долгое время. Но на самом деле это стереотип.
Такие команды закрывают сделки под ключ: от оценки объекта и стратегии вывода до сопровождения переговоров и юридической части. По данным брокерских агентств, ликвидные офисные помещения в Москве в среднем переходят к новому владельцу за два-четыре месяца, а в удачной локации — ещё быстрее.
Кому в 2026 году нужен офис, если все работают удалённо?
После пандемии многим казалось, что компании навсегда перейдут на удалённый или гибридный формат работы. Но исследования показывают, что более 70% компаний в России уже возвращают сотрудников в офис. При этом за несколько лет работы из дома у людей появились новые требования к пространству.
Тренд задаёт ИТ-сфера, и в ней самые взыскательные арендаторы: они приучили рынок к тому, что офис — это комфортная среда с фитнесом, компенсацией еды, медицинскими центрами и даже комнатами для сна. Особенно это важно для поколения зумеров, так как в работе они ценят не только зарплату, но и обстановку, в которой находятся ежедневно.
Понимая этот запрос, в проектах FORMA workplace мы сделали ставку на человекоцентричность, социальную архитектуру и биофильный дизайн. Например, добавили в интерьеры природные материалы, органические формы и естественное освещение.
Сами пространства спроектировали так, чтобы создавать комфорт и закрывать бытовые потребности сотрудников:
- Помимо классических санузлов, должны быть душевые. Это важно для сотрудников, которые занимаются спортом до или после работы, добираются до офиса на велосипеде или мотоцикле.
- Парковки нужны не только для автомобилей, но и для других видов транспорта, например самокатов. Также важно учесть, что для них понадобятся электрозарядки.
- Зоны для встреч с курьерами избавят сотрудников от дискомфорта, когда приходится принимать личную доставку на глазах у коллег.
Кроме того, в проектах FORMA мы уходим от классического понимания лобби как зоны «ресепшен + охрана». На первых этажах в пространствах workplace есть гранд-лобби, которое становится местом для комьюнити — с эспрессо-барами и лаунж-зонами.
В таком проекте компания может приобрести даже меньшую площадь, чем планировала изначально. Ей не нужно строить свою переговорную или зону отдыха внутри офиса: все эти функции уже вынесли в общественные пространства.
На сайте FORMA вы можете выбрать подходящий офис, в который сотрудники захотят приезжать ежедневно.
Если компании покупают офисы, то кто будет их арендовать?
Сейчас коммерческая недвижимость востребована и у инвесторов, которые планируют сдавать помещения, и у конечных пользователей, то есть компаний, приобретающих площади для себя. При этом на рынке всегда есть те, кому нужна гибкость: стартапы, продуктовые команды, быстрорастущие проекты, сезонные коллективы, команды на стадии масштабирования. Они хотят иметь возможность переехать или временно сократить метраж офиса без долгосрочных обязательств, поэтому остаются целевой аудиторией в сфере аренды.
Опасения, что офис может простаивать без арендаторов, обычно связаны не с рынком, а с качеством самого объекта. Если помещение в неудобной локации, здание устарело и нет инфраструктуры, то простои действительно могут быть. Но в проектах с продуманной концепцией такого нет.
По нашим данным, в ключевых деловых районах и офисных зданиях (класса А и Prime) практически не осталось лотов для аренды или покупки. Свободных площадей меньше 1%, это исторический минимум.
Однако за последние два года арендная ставка выросла на 35-40%, поэтому для некоторых компаний покупка недвижимости становится логичным решением: расходы фиксируются на долгий срок, а стоимость актива растёт. Правда, такой выбор обычно делают те, кто может позволить себе вложиться не только в покупку, но и в обустройство и содержание офиса. Вот сколько это стоит:
На первичном рынке офисной недвижимости почти не бывает вариантов с готовой отделкой, поэтому в объектах FORMA workplace мы добавили несколько опций. Можно выбрать помещение в одном из форматов:
- fit-out с полной отделкой под ключ;
- white box с предчистовой отделкой, где нужно сделать финишный дизайн.
В дополнение к этому есть конструктор планировок: для каждого офиса продумано пять-семь вариантов зонирования под разные задачи и типы команд.
Проект выглядит перспективно, но находится не в центре. Как понять, что я приобретаю ликвидный объект?
Долгое время качественные объекты действительно были только в центре: рядом с транспортными узлами, культурными объектами, в уже готовой инфраструктуре. Но за последние годы появились новые ветки метро и стали развиваться более отдалённые районы.
Исследования подтверждают, что для 80% сотрудников и работодателей важно, чтобы путь от метро до офиса занимал не более десяти минут пешком. Если до работы можно доехать за 15-20 минут на метро или МЦД, то район автоматически становится функциональным, хотя формально он не в центре.
Ещё один показатель ликвидности — поведение крупных игроков. Когда корпорации где-то размещают свои штаб-квартиры, вокруг них формируются кластеры. Например, «СберСити» строят в Красногорске, а кластер «Ростеха» — в Тушине. Ещё есть «Комсити» и «Сколково», которые вынесены за МКАД, но при этом там всегда есть арендаторы.
Когда появляется новое здание, места вокруг него начинают заполняться: сначала приходят кафе, небольшие магазины и сервисы, затем фитнес-студии, аптеки, крупные сети. Параллельно город подтягивает инфраструктуру: обновляет выходы из метро и остановки общественного транспорта, делает удобные переходы, расширяет тротуары и благоустраивает прилегающие пространства.
Даже если покупка выгодная, недвижимость всё равно обходится дорого. Как купить её с минимальным риском для бюджета?
Покупка офиса — это действительно большое вложение. Единственно правильного ответа нет, поэтому стоит исходить из ваших возможностей:
- Полная оплата — это выбор тех, у кого есть свободные средства. Для таких клиентов FORMA предоставляет дисконт в размере 10-20% от стоимости объекта. Компании часто выбирают этот путь, потому что такая «мгновенная доходность» перекрывает ставки по банковским депозитам.
- Если деньги нужны в обороте, стоит выбрать рассрочку. Базовый вариант рассрочки от FORMA — 10-12 месяцев без удорожания (0%). Есть и длинные рассрочки до ввода объекта в эксплуатацию, но в этом случае цена рассчитывается индивидуально.
Компании на общей системе налогообложения (ОСН) также могут сэкономить часть бюджета через возврат НДС. С 1 января 2025 года налоговая ставка выросла до 22%, и цены на недвижимость включают этот налог. Покупая объект по договору купли-продажи будущей вещи (ДКП БВ), компания ставит этот НДС в зачёт. Так реальная цена актива для бизнеса окажется существенно ниже.
Если вы искали актив для стабильных и долгосрочных инвестиций или пространство, куда ваши сотрудники захотят приходить каждый день, то один из таких офисов можно выбрать в каталоге FORMA.
Реклама, ООО «ФОРМА». ИНН 7729604691, Юридический адрес: 107143, г. Москва, вн. тер. муниципальный округ Гольяново, 2-й Иртышский проезд, д. 6, стр. 3.