Вы ничего не понимаете в ЖКХ. Мы тоже. Вот сервис, который во всём разберётся за нас

Рассказываем, как он работает, и пугаем страшными словами — ОСС, УК, «Жилищник». У-у-у-у!

Материал подготовлен при поддержке Butler

Каждый, кто пытался навести порядок в доме, знает, какой квест для этого нужно пройти: «Вывоз мусора — это не к нам», «Не нравится — идите в суд», «Чтобы оставить заявку, заполните сто бумаг и дайте их подписать каждому жильцу».

Создатели сервиса Butler решили найти ключ к ЖКХ-головоломке. Компания помогает жильцам многоквартирных домов пройти путь от идеи до её реализации — будь то снижение неоправданно завышенных счетов в квитанциях, борьба с жуткой управляющей компанией или установка шлагбаума на въезде во двор.

О том, как работает сервис, мы расспросили сооснователя и директора по развитию Butler.

Butler — сервис, который позволяет собственникам самостоятельно распоряжаться общедомовым имуществом. Таким, которое принадлежит всем и никому, — например, подъездом, чердаком, крышей, фасадом, подвалом. А ещё двором, если он в собственности дома.

Делать что-то с таким имуществом сложно по двум причинам:

К Butler можно прийти с любой коллективной проблемой, касающейся дома. Это может быть жалоба на неоправданно высокие тарифы — например, если собственники переплачивают за воду. Или жалоба на тариф, навязанный управляющей компанией (УК), — часто это какое-нибудь «обслуживание парковки». Также мы проводим аудит УК, если жильцы дома ею недовольны, — а после помогаем её сменить, проведя ОСС. Ещё вместе с подрядчиками устанавливаем видеонаблюдение, шлагбаумы, заборы вокруг дома, ставим велопарковки — и помогаем собственникам оформить всё это грамотно.

Основная проблема рынка ЖКХ состоит в том, что большинство обслуживающих организаций — УК от застройщика или государственная управляющая компания — работают на своего собственника: застройщика или город. Их мало волнуют интересы «клиентов» — жильцов многоквартирных домов. Но есть и другие аргументы.

Халатность окружает собственников везде. Возьмём очень распространённый пример с капремонтом в «сталинке»: подрядчик сделал ремонт, а дом стал хуже, чем был: трубы текут, штукатурка осыпается, а от лепнины на потолке не осталось и следа. Это происходит потому, что в лучшем случае компании хотят выполнить честный подряд максимально дёшево — то есть экономят на всём, на чём могут. В худшем случае у них вообще нет цели выполнить подряд — только его изобразить.

Бюрократия — другая головная боль собственника. Допустим, вам захотелось озеленить пустырь перед домом. Но вы не можете правомерно посадить дерево во дворе. Причём не только в песочнице или на парковке, но и на клумбе. Более того, вы не можете пойти в сквер или лесопарк и посадить это дерево там. Чтобы дерево было посажено, нужно идти в управу. Но и тут есть подвох: ваше хорошее дерево, купленное за несколько тысяч рублей и похожее на дерево, посадить они не смогут. Вместо него будет самая простая палка, купленная на бюджетные деньги — такая, которая и не вырастет никогда. Зато за озеленение перед вами отчитаются.

Проблема государственных УК, например «Жилищника», в том, что они не работают, а обрабатывают заявки. Например, жилец дома пожаловался на неубранные сугробы, прикрепил фотографию. Управляющая компания сделает минимум, необходимый для закрытия заявки, — уберёт один сугроб, изображённый на фотографии, а 99 соседних трогать не станет. Всё потому, что собственник жилья для УК и города — не клиент, а головная боль.

Мы заметили тренд на самоуправление. Если жильцы не вовлекаются в жизнь дома, рождается и халатность, и бюрократия. Вернёмся к примеру с капремонтом в «сталинке». Без надзора никакие архитектурные и культурные особенности дома учтены не будут: старую драгоценную метлахскую плитку выбросят и заменят дешёвой новой — «туалетной». Витражи закрасят.

Например, мы помогаем жильцам менять навязанные управляющие компании на хорошие рыночные — которыми управляет не город или застройщик, а сами жильцы.

Другой пример — наш сервис по переводу взносов, предназначенных для капремонта, на специальный счёт в коммерческий банк. Главное преимущество спецсчёта в том, что собственники самостоятельно контролируют проведение капремонта — утверждают подрядчиков, вносят изменения в проект, принимают работы, а значит, сами следят за их качеством.

Почему нужно заказывать доставку еды, а не готовить самому? Принцип работы Butler точно такой же: пользователи платят деньги за оптимизацию времени. К тому же они платят и за качество, ведь если впервые готовишь что-то сам, результат вряд ли окажется хорошим. Разумеется, можно сделать всё самостоятельно, но с нами процесс будет намного быстрее, а вероятность наделать ошибок — ниже.

Вот пример: для проведения ОСС нужен реестр собственников — это документ, в котором прописаны все владельцы квартир в доме, их доля, количество квадратных метров и число голосов, которое у них есть. Реестр — ключ к собранию, поскольку без него невозможно ни уведомить всех собственников, ни рассчитать количество голосов.

По закону реестр можно получить бесплатно и быстро — через УК. Но их список, скорее всего, будет не очень актуальным — в нём обязательно будут умершие, но не будет их наследников, а вместо текущих собственников будут предыдущие, которые продали квартиру в доме ещё несколько лет назад. Всё потому, что управляющая компания не несёт никакой ответственности за качество списка, а его актуализация стоит денег.

Реестр можно собрать самому. Но для этого нужно иметь недюжинные скилы автоматизации таблиц и считывания pdf-файлов, знать SQL. Другой вариант — запрашивать выписку на каждую квартиру дома, а потом вручную выделять из неё Ф. И. О., номер помещения, количество квадратных метров, долю собственности и другие данные. Если квартир в доме много, на это уйдёт не меньше 60 часов.

Наконец, с нами значительно снижается риск ошибки — собрать не те документы, забыть поставить какую-нибудь печать.

Для наглядности опишу все этапы, которые проходит собственник, если хочет, например, перевести взносы за капремонт дома на спецсчёт:

Всё, кроме одного, но самого важного шага. Перед началом любой работы в доме должна быть налажена коммуникация между жильцами. Неважно, хотите вы разместить во дворе космодром или всего лишь велопарковку, — вам в любом случае придётся эту идею питчить соседям. Ходить по квартирам, со всеми знакомиться и обсуждать.

Коммуникация может быть налажена разными способами. Мы рекомендуем заводить в Telegram канал и домовой чат: так в одном можно публиковать важные новости, а в другом их обсуждать. Но можно и по старинке: общаться со старшим по подъезду или дому, а они уже, в свою очередь, передадут все новости жильцам. Можно и самостоятельно ходить по квартирам и подъездам и знакомиться.

Мы в свою очередь помогаем достучаться до соседей — распространяем информацию, приглашаем к голосованию. Вот как это происходит:

Голосовалка для собрания собственников и приложение действительно бесплатные. Мы зарабатываем на дополнительных услугах. Например, у нас можно купить актуальный реестр собственников, получить консультацию аккаунт-менеджера, который подробно расскажет обо всех шагах и поможет не ошибиться. Наш юрист грамотно составит повестку ОСС. И так далее.

Конечно, всё это можно сделать бесплатно самому или попробовать найти что-то дешевле на сторонних сервисах — мы не будем против. Например, у вас на руках актуальный реестр собственников, консультация вам не нужна, а в доме есть юрист, который без труда составит повестку самостоятельно. Тогда вы просто проведёте бесплатное голосование в нашем приложении.

Бизнес-идея в том, чтобы собрать аудиторию, заинтересованную в изменениях. Тогда к нам будут возвращаться со всё более сложными запросами, с которыми сложно справиться самостоятельно: провести аудит УК, перевести сбор платежей для капремонта на специальный счёт в коммерческий банк и другое.

У нас нет конкурентов, которые занимались бы проблемой в комплексе, как это делаем мы — то есть от начала процесса и до самого конца. Например, государственные площадки для проведения ОСС предоставляют только голосовалку — без подготовки собрания по всем правилам она бесполезна.

У коммерческих площадок ситуация обстоит лучше: они, например, подскажут, как грамотно оформить документы. Но они, в отличие от нас, не проконтролируют реализацию решения, которое примет собрание. Мы же помогаем жильцам до последнего закрученного в шлагбаум винтика.

Клиенты на рынке ЖКХ не знают своих прав, а процессы очень запутанные, разобраться в них сложно — даже для организации собрания собственников нужно пройти десяток крайне бюрократизированных этапов. Например, оповещения об ОСС обязательно должны быть разосланы заказными письмами (если на предыдущих собраниях не был выбран другой способ — например, доска объявлений или приложение). Будут обычные письма вместо заказных — собрание и его результаты легко признают нелегитимными.

Поэтому важно, чтобы собственника «проводили за ручку» от подписания первой бумажки до установки, например, забора. Потому что никто не знает, кроме самых инициативных ребят, которые уже набили много шишек, как сделать всё без ошибок.

Голосование онлайн юридически значимо: это подтверждает статья 47.1 ЖК РФ. К тому же, если бы в нашей системе была брешь, мы бы о ней уже узнали: представьте, как недовольны были бы УК, от которых с нашей помощью ушли жильцы. Такое решение они принимали онлайн, и пока никто не смог его оспорить.

К тому же, если кто-то предпримет попытку оспорить онлайн-голосование, не согласится со способом его проведения или результатами, то Butler встанет на защиту жильцов — и гарантирует бесплатное юридическое сопровождение.

О том, можно ли проводить онлайн-ОСС с первого раза, на рынке действительно ведутся споры. Мы считаем, что можно, и опираемся в этом на пункт 2.1 той же статьи 47.1. Путаница началась после того, как Минстрой в 2020 году дал разъяснение о поправках в Жилищный кодекс. В нём ведомство говорило, что для проведения онлайн-ОСС нужно сначала провести офлайн-ОСС и на нём постановить, что все дальнейшие решения будут происходить на конкретной цифровой платформе.

Но в законе сказано иначе: пункт 2.1 статьи 47.1 ЖК РФ устанавливает возможность проведения первого собрания «в системе», а пункт 13 этой же статьи говорит о том, что указанный порядок проведения собраний действителен и для «иных информационных систем» — то есть, к примеру, для Butler.

К тому же разъяснения Минстроя не несут юридической силы. Минстрой в этом вопросе, грубо говоря, «приглашённый эксперт», но не законотворец.

У нас есть услуги разного масштаба: велопарковку можно и самому оплатить, а вот установку шлагбаума на весь двор — вряд ли. Скидываться только советом дома или собирать со всех квартир — решаете самостоятельно. Мы поможем в любом случае.

Раньше, например, жильцы скидывались старшему по подъезду наличными или переводили на счёт в банке. Но это непрозрачно: никто не знает, кто сколько сдал, сколько ещё осталось, на что пошли деньги.

В нашем приложении можно собирать средства коллективно и прозрачно: всем видно, на кого выставлен счёт, кто скинул сумму, а кто нет. Более того, мы предусмотрели перераспределение платежей. Даже в самом активном доме всегда находятся те, кто платить не хочет. В этом случае совет дома нажимает пару кнопок в приложении — и неоплаченная сумма распределяется между другими жильцами, членами совета дома или адресуется кому-то, кто готов долг оплатить.

Наши услуги тоже оплачиваются через приложение — совет дома видит счёт и распределяет платежи. А жильцы получают пуши со счетами: в них указана цель сбора и сумма. В приложении можно собрать деньги на любую цель — например, если нужно купить украшения к Новому году в подъезд.

Например, если в вашем доме есть интернет, то провайдер каждый месяц платит за размещение оборудования на стенах подъезда, крыше или чердаке. То же обязаны делать и мобильные операторы. Если на фасаде дома висит рекламный щит — его владельцы тоже платят, и очень серьёзные деньги.

Получается, что дом ваш, а платят провайдеры, операторы и рекламщики не вам. Чаще всего эти деньги зависают где-то на счетах УК, но их можно вернуть в распоряжение собственников.

Приведу пример: один из наших домов вынес на ОСС вопрос об использовании общедомового имущества операторами связи. Собственники установили тариф за размещение оборудования, уполномочили УК заключать соответствующие договоры и обязали её использовать полученные средства на нужды дома. Для самой УК предусмотрели агентское вознаграждение.

Типовыми мы называем проблемы, с которыми к нам обращаются часто или повторно. Например, жильцы новостройки начали замечать, что вентиляция в квартире работает плохо — всё из-за недоделанных вентканалов. Они промерзают, и внутри образуется наледь, которая их забивает.

В этом случае у нас уже есть отработанное решение проблемы и подрядчик, готовый ею заняться. Тогда мы возвращаемся к клиенту с предложением в течение недели.

Нетиповые проблемы — те, с которыми обращаются в первый раз.

Нужно вникнуть в проблему, затем найти подрядчика, рассчитать его часы и стоимость работы за всё время. Потом выставить счёт заказчику. Если проблема сложная, с которой никто раньше не сталкивался, этап подготовки будет длиннее — до месяца. Например, если застройщик не просто навязывает свою УК с высоченными тарифами, а угрожает: собственники не получат ключи от квартир, пока не подпишут согласие на услуги его УК. Готовых решений к таким случаям у нас нет, значит, разбираться придётся чуть дольше.

Приведу ещё несколько примеров. Одно из помещений в жилом доме Москвы арендует частный детский сад. Жильцы были недовольны тем, что его воспитанников выводят гулять на детскую площадку во дворе дома — в эти часы горки и качели оказывались переполнены. Собственники задумались: почему коммерческая компания бесплатно использует общедомовую детскую площадку? Должна ли она платить? А если да, то в каком объёме?

Часть жильцов поддержала сад, часть оказалась не готова делиться площадкой безвозмездно — поэтому за юридической консультацией обратились к нам. А после решили вынести этот вопрос на общее собрание. Голосование по нему завершится в июне.

Иногда к нам обращаются юридические лица — собственники нежилых помещений в многоквартирных домах. Например, недавно одному такому собственнику нужно было провести ОСС, чтобы согласовать перепланировку в магазине площадью 5000 кв. м. на первом этаже. Наши юристы изучили документы, в которых были оговорены изменения фасада и самого помещения, затем составили повестку, и мы запустили голосование.

Ответственность делится так: руками работают подрядчики, а консультациями и менеджментом занимается Butler. То есть монтировать велопарковку, устанавливать забор или чинить крышу будет подрядчик, а подсказывать, какой документ нести в управу следующим, — мы.

У нас есть своя бригада, которая занимается установкой шлагбаумов: запрос на них был такой, что нам было выгоднее нанять собственную команду. С другими услугами работаем по тому же принципу: если возрастёт, например, спрос на установку видеонаблюдения, возьмем бригаду в штат.

Мы постоянно ищем подрядчиков и ведём учёт качества их работы. Работаем со всеми по закону: никакой наличной оплаты. Форма занятости любая — ИП, самозанятость, по договору оказания услуг или трудовому договору.

Мы оцениваем не только качество работы, но и её ход: например, следим, чтобы никто не начинал возведение новой парковки в три часа ночи. Если работа не устраивает нас или клиента, понижаем рейтинг компании в нашем списке — и учитываем его при выборе подрядчика на следующий проект.

Чтобы минимизировать риски ненадлежащего качества работ, мы прописываем в договоре ряд условий для подрядчика, которые помогут обезопасить жильцов. Например, штраф за несвоевременную сдачу объекта, гарантийный срок или разбивка оплаты. Если подрядчика находят сами собственники, мы проводим юридическую проверку контрагента перед заключением договора.

В подъезде не работает свет, капитальный ремонт сделан кое-как, а соседи то и дело спорят из-за парковочных мест, — ситуации, знакомые многим жильцам многоквартирных домов. И если вы узнали в этих сценариях себя, а от примеров в статье вам стало нехорошо, — стоит взять дело в свои руки и познакомиться с Butler поближе.

Сделать это можно с помощью приложения сервиса для iOS или Android, а продолжить знакомство — на сайте компании.