Купить себе гостиничный номер

Подробнее об инвестициях в апарт-отели: чем это лучше покупки квартиры и сколько можно заработать на сдаче в аренду.

Материал подготовлен при поддержке группы компании Docklands development

Апартаменты — это обычная квартира со статусом нежилого помещения: в них можно жить, но нельзя прописаться, так как они расположены в многофункциональных или гостинично-офисных зданиях.

Купить их не сложнее, чем любую другую недвижимость: это можно сделать на этапе строительства по договору долевого участия или по договору купли-продажи, когда всё уже готово. Затем ими можно распоряжаться, как и любой другой недвижимостью: дарить, продавать, завещать.

В России апартаменты можно условно разделить на две группы. Первая — квартиры в нежилых зданиях. К примеру, в исторической части города нередко нельзя строить жилье, поэтому застройщик возводит гостинично-офисный комплекс. На первых этажах он размещает офисные центры, рестораны и другие коммерческие объекты, а выше – апартаменты.

Вторая группа сильно отличается от первой — это номера в апарт-отелях.

Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров.

В остальном это обычный отель. Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц.

В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги. Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы.

С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Больших — два. Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек. Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве.

Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса. Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли.

Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит. Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя. Отельер нередко распределяет по номерам большие группы гостей, поэтому в одиночку обеспечить высокую загрузку номера сложнее.

Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.

По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные. Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства.

Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы.

Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Другой пример — сезонность. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона.

Нужно обратить внимание, насколько внимательно застройщик относится к развитию территории и арендаторам. Во-первых, если апарт-отель включает офисные помещения, они должны быть разграничены с номерами, например, этажами и отдельным входом. С собственниками этот момент тоже обговаривается — они не могут превратить свои апартаменты в офисы, чтобы не мешать другим жильцам.

Во-вторых, застройщик должен внимательно подбирать арендаторов: заведения питания, фитнес-залы, салоны красоты. Они должны соответствовать уровню апарт-отеля и полноценно его дополнять.

В остальном это вопрос условий, которые предлагает застройщик и управляющая компания.

Нет, нас об этом попросила команда Docklands development. Это компания, которая возводит лофт-квартал в Санкт-Петербурге и приглашает покупать апартаменты для инвестиций и собственного проживания.

С покупкой апартаментов каждый собственник может получать либо фиксированный доход от 30 тысяч рублей, либо 75% от заработанных на его апартаментах денег. Приятный бонус: в уже действующем апарт-отеле ставка имущественного налога равна 0,1%.

Docklands продаёт разные помещения: от небольших студий в 30м² до апартаментов с несколькими спальнями. По кнопке расположен калькулятор, в котором можно оценить прибыль от инвестиций в апартаменты:

#партнерский