Как не стоит брать ипотеку: 5 важных правил

Спросили у специалиста по недвижимости.

Материал подготовлен при поддержке компании «Петербургская Недвижимость»

Кажется, что у ипотеки много сложностей. Сначала взнос, потом — долгие годы процентов. Программ по ипотеке очень много, и все разные. Собрать нужные документы и «подружить» желания с возможностями тоже непросто.

Чтобы подойти к ипотечной задаче максимально подготовленными и ни о чём потом не жалеть, мы спросили совета у специалиста по недвижимости.

Что не так? По телевизору или в соцсетях порой рекламируют программы, которые выглядят привлекательно: в них обещают более низкую процентную ставку или небольшой первоначальный взнос. Но эти ставки могут быть «рекламными», то есть доступными лишь при выполнении определённых условий. Например, сперва застраховать жизнь в этом же банке.

Если отказаться, ставка повысится — насколько именно, указывают в описании программы на сайте банка (в среднем — на 1%). Кроме того, под условия рекламируемой программы может подходить мало квартир.

Как быть? Подробнее изучить условия разрекламированной программы — вдруг она окажется не такой уж и привлекательной. И собрать другие варианты. Можно составить таблицу, включив важные для вас пункты: размер первоначального взноса, процентную ставку, примерный ежемесячный платёж, льготные и дополнительные условия. С таблицами и сравнениями также может помочь брокер.

Что не так? Клиенты порой говорят: на рынке так много рекламы от банков, что кажется, словно других вариантов ипотеки не существует. Многие знают про стандартные госпрограммы со ставкой не выше 8%. Но вот совместные проекты застройщиков и банков, как правило, не на слуху, хотя условия по некоторым из них могут оказаться более подходящими. Чтобы привлечь новых клиентов, банки предоставляют преференции для девелоперов: например, более низкую процентную ставку, меньшую стоимость страховки или другие выгоды.

Как быть? Изучить предложения застройщиков. Даже если сайт у девелопера не очень удобный и информативный, можно оставить заявку на звонок. Другой вариант — обратиться с вопросом подбора к брокеру.

В бесплатном сервисе «Петербургской Недвижимости» можно посмотреть банковские программы застройщиков по разным критериям. Мы предлагаем и специальные условия на ипотеку от партнёров — она может оказаться выгоднее.

Что не так? Такую услугу предлагают в основном агрегаторы или частные брокеры, и на практике это, как правило, всего лишь проверка вашей кредитной истории. Или помощь в чём-то, что вы могли бы сделать сами и бесплатно. Например, в отправке заявления об отсутствии долгов в банк.

Крупные брокеры обычно не берут деньги за юридические консультации и сопровождение сделки: помощь с подбором ипотечной программы и квартиры, оформление заявки в банке и выгодной для клиента страховки, а также постпродажное сопровождение.

Такие компании зарабатывают, если клиент покупает квартиру: навязывать мелкие платные услуги в ущерб репутации — не в их интересах.

Сотрудники крупных брокерских компаний не просто «повышают шанс одобрения», они добиваются этого одобрения для вас, разбираясь с вашими особыми запросами и юридическими нюансами. Например, если вы в браке, но хотите купить квартиру в личную собственность.

Как быть? Если кредитная история непростая и вы решили обратиться к частному брокеру, то стоит проверить его заранее. Попросите подробно объяснить, в чём он видит проблему, как её можно решить и почему именно таким способом, — компетентный специалист не откажет в такой просьбе.

Но я всё же рекомендую при выборе ориентироваться на крупные брокерские бренды, а также запрашивать у компании лицензию и сертификаты. Поищите информацию на сайте «Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости»: там можно проверить как отдельных специалистов, так и крупные компании.

Что не так? Не все компании достраивают дома, поэтому будущие покупатели прежде всего идут к известным крупным застройщикам с хорошей репутацией. Такая сделка кажется им надёжнее. Понимая это, крупные застройщики могут предлагать не самые конкурентные условия.

Как быть? Изучить альтернативные варианты помимо ипотеки. Допустим, у застройщика подходящие условия по рассрочке, и может быть выгоднее оформить её. Если клиенту не подходит этот вариант, но в собственности у него есть квартира, то он может взять кредит на новую под залог старой.

Крупные застройщики чаще осваивают большие территории. Они строят практически города-спутники, в которых предусматривают всё необходимое: школы, детские сады и другую инфраструктуру. Но такие комплексы располагаются, как правило, не в черте города, а в области. Если клиенту нужна квартира, например, в пешей доступности от конкретной станции метро или просто поближе к центру города, то такое предложение можно найти у небольшого застройщика. Они чаще строят в интересных для многих клиентов локациях.

У любого застройщика стоит проверить всю доступную документацию по прошлым и строящимся объектам. Её можно найти в «Единой информационной системе жилищного строительства».

Что не так? В большинстве ситуаций с продажей ипотечной квартиры не возникает проблем: нужно просто написать заявление в банк, где клиент оформил кредит. Покупателю не обязательно брать ипотеку в том же банке (хотя такой вариант тоже возможен). Продать квартиру в ипотеке будет сложно, только если у клиента просрочены платежи и «накапали» пени — хотя на практике и это возможно.

Банк не заинтересован судиться и всегда предлагает клиенту разные способы решения проблемы — реструктуризацию кредита или продажу квартиры из залога.

Как быть? Изучить условия продажи квартиры с обременением: такие программы есть у большинства банков. Самый распространённый вариант — продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки. Если покупатель такой квартиры не берёт кредит, а платит всю сумму сразу, то подписывается договор купли-продажи и регистрируется сделка. Частью денег закрывают ипотеку продавца, а остаток перечисляют ему на счёт. Либо покупатель оформляет ипотеку и подписывает с продавцом договор купли-продажи.

После этого частью денег закрывают ипотеку продавца, а остаток, как и в первом случае, перечисляют ему на счёт. Договор зарегистрирован, ипотека продавца закрыта, а квартира продана. Новый владелец платит ипотеку уже по своим условиям.

«Влезть в ипотеку» — непростое дело. Нужно найти подходящую программу среди десятков разных, получить одобрение, собрать взнос — и пройти все круги бюрократии. Когда ситуация лишает сил, может показаться, что нужно соглашаться на то, что предлагают. Но платить кредит придётся как минимум несколько лет, а поспешное решение может оказаться не самым удачным.

Разобраться может помочь сервис от «Петербургской Недвижимости». Калькулятор на сайте компании позволит прикинуть, как много программ подойдут под ваши условия. А через личный кабинет можно будет отправить заявки сразу в несколько банков. В итоге — получите список тех, кто готов одобрить кредит.

Все услуги — бесплатны.

Реклама, ООО «Центр развития проектов “Петербургская Недвижимость“», 18+. Информация о предоставляемых кредитах справочная, финальное решение принимает банк-партнёр. Все условия кредитов представлены на сайтах банков-партнёров.