«Конец российского бума на недвижимость в Арабских Эмиратах», «Русские потеряли аппетит к жилью в Дубае», «Арабская ловушка» — с таким громкими заголовками вышли статьи в ведущих российских и зарубежных СМИ, а именно РБК, Forbes и Bloomberg. Так ли страшен дубайский черт, как его малюют, и что будет дальше с рынком недвижимости в эмиратах – об этом поговорим в статье.
«Русская волна» закончилась и не вернется?
В последнее время спрос на недвижимость в ОАЭ со стороны российских покупателей действительно упал. На самом деле, причины понятны и очевидны. Рубль ослабел, и покупать жилье стало значительно дороже, равно как и оплачивать проекты, взятые в кредит на этапе строительства. Кроме того, основная часть спроса уже удовлетворена: кто хотел купить, уже купил – миссия выполнена. Эффект срочности прошел. Подобная волна вряд ли повторится, и рынок неизбежно ждет коррекция.
Кто будет следующим “маркет-мейкером”?
Глупо было бы полагать, что рынок недвижимости в Эмиратах держится на могучих русских плечах. Действительно, российский спрос оказал сильное влияние за последние 1,5 года, но исторически главными покупателями жилья в ОАЭ были индийцы и британцы, а также европейцы, которые никуда не ушли. Более того, есть информация, что возможен свежий триггер в виде спроса из Китая, который спровоцирует новый виток роста, причем даже более мощный.
Для таких ожиданий есть весьма твердое основание. Китай снял постковидные ограничения и активно ищет способы, чтобы инвестировать. Традиционно это связано с определенными трудностями: в Китае покупать зарубежные активы и выводить денежные средства сложно. Тем не менее, интерес есть, и он высокий, а значит, обязательно найдутся решения.
Кроме того, в инвестициях в недвижимость Дубая заинтересованы покупатели из Америки и Канады. Инвесторы в этих странах жалуются на высокие налоги и поглядывают в сторону ОАЭ.
Таким образом, базовый спрос в лице Индии, Великобритании и части Европы сохранится, а также может сработать китайский фактор, что спустя некоторое время снова подтолкнет рынок вверх.
Что сейчас происходит на рынке?
Рынок вошел в фазу замедления: не наблюдается ни роста, ни падения. Ситуация нормальная — рынок отыгрывает предыдущий бурный рост. Помимо охлаждения спроса из России, влияние оказывает и геополитическая обстановка в мире, а именно конфликт в Газе. Покупатели взяли паузу, чтобы посмотреть, как будут развиваться события дальше.
В то же время на определенные проекты спрос остается высоким. Например, запуск проекта Haven от застройщика Aldar Properties раскупили за два часа. То же самое можно сказать о запусках Emaar. Любопытно отметить, что, с одной стороны, рынок замер в ожидании, а с другой, недвижимость продолжают покупать, делая ставку на надежных и проверенных застройщиков.
Что будет с рынком дальше?
Рынок цикличен, и логично, что после стремительного роста неизбежно наступает падение. Но в данном случае рынок не будет нестись вниз, как на американских горках, если только, конечно, не случится глобальный кризис. Либо он будет подогреваться извне, тем же китайским, индийским, европейским спросом, либо наступит коррекция, что будет естественной фазой его развития.
Есть еще один фактор, который может оказать влияние. За последние два года было много запусков с рассрочкой, и в ближайший год начнутся платежи, которые не все покупатели смогут закрыть, поскольку покупали с целью быстрой перепродажи, которой не случилось, а денежной “подушки” на следующий платеж, увы, не было. Поэтому если Китай не подхватит рынок и не увлечет его наверх, то у инвесторов появится возможность приобрести жилье по ценам двухлетней давности. Появление дефолтеров на рынке открывает двери для настоящих инвесторов, которые могут получить лакомый кусочек за оригинальную цену, а то и ниже.
«Арабская ловушка» — что это?
Журнал Forbes назвал свою статью об охлаждении российского спроса на недвижимость в Эмиратах «Арабская ловушка». Однако на самом деле никакой специально подстроенной ловушки нет. Чтобы не прогореть, нужно подходить к инвестициям разумно: диверсифицировать риски, грамотно распределять средства, когда берешь объект в рассрочку, и с умом выбирать проекты.
Наши советы тем, кто уже вложился
Что делать действующим инвесторам? Адекватно оцените свое финансовое положение. Если нет возможности вносить очередные платежи, и на горизонте маячит крах, то лучше, конечно, попытаться продать свой инвестициооный объект. Если ситуация не критическая и жить можно, то в первую очередь надо не паниковать, не суетиться и не продавать. На эмоциях можно совершить непоправимые ошибки.
А если продать и положить деньги в банк?
Многое зависит от того, за сколько продать и где хранить деньги. Если держать их в дубайском банке, то у того могут возникнуть к вам вопросы и, скорее всего, вам предложат инвестировать средства куда-нибудь еще, так как для банка ваши деньги – не актив, им невыгодно просто их хранить. Счет могут “заморозить” (снять свои деньги вы сможете, а вот пользоваться счетом - нет), тогда как строящееся жилье никто не снесет. Поэтому если позволяют возможности, надежнее, конечно, держать деньги в недвижимости, пережить рецессию и дождаться новой волны роста.
Кроме того, на случай “заморозки” я рекомендую иметь два счета в разных банках. Если один счет закроют, с такой историей вы не сможете открыть новый счет, поэтому разумнее заранее подстраховаться. Кстати, ситуация с открытием счетов русским начала меняться в лучшую сторону. Положительные решения принимают не только дубайские, но и международные банки, так что можно говорить о некотором потеплении.
Арабская «Швейцария»
Опыт десятилетнего проживания в Дубае показал, что Эмираты позиционируют себя своего рода «Швейцарией» в арабском мире. То, как они реагируют на геополитические события, стараясь не занимать какую-либо из сторон, подтверждает их готовность быть тихой гаванью. Примером служит и золотая виза, которую недавно ввели в ОАЭ. Очевидно, что страна выбрала такую политику и нацелена на дальнейшее развитие в этом ключе. Поэтому не стоит при малейших изменениях паниковать и паковать чемоданы. Лучше разумно подойти к вопросу и грамотно изучить все имеющиеся возможности. Если вы хотите купить недвижимость в Дубае, получить визу, открыть бизнес или переехать с семьей на постоянное местожительство, то мы готовы помочь вам с этими вопросами.