{"id":13506,"url":"\/distributions\/13506\/click?bit=1&hash=27fcb5113e18b33c3be66ae079d9d20078d1c30f1b468cdc86ecaeefa18446c2","title":"\u0415\u0441\u0442\u044c \u043b\u0438 \u0442\u0432\u043e\u0440\u0447\u0435\u0441\u0442\u0432\u043e \u0432 \u043f\u0440\u043e\u0433\u0440\u0430\u043c\u043c\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0438? \u0410 \u0435\u0441\u043b\u0438 \u043d\u0430\u0439\u0434\u0451\u043c?","buttonText":"\u0423\u0436\u0435 \u043d\u0430\u0448\u043b\u0438","imageUuid":"2c16a631-a285-56a4-9535-74c65fc29189","isPaidAndBannersEnabled":false}
Юристы в недвижимости

Как можно купить недвижимость, чтобы остаться без покупки и без денег - реальная история

Предыстория

Тетя Аня проживает в одном из московских жилых комплексов премиум сегмента.

Все жильцы приличные, дорогие машины, квадратные метры, проживает несколько федеральных сенаторов. Куда ни посмотри - высокие туи и голубые ели. Средняя цена за метр от 500 тысяч рублей.

В какой-то момент тетя Аня поняла, что квартира начинает захламляться, и надо купить кладовку для сезонных вещей, которые занимают золотые квадратные метры, да и не по статусу жить без подсобного помещения.

Поиск и оформление объекта

Посмотрела объявления, поспрашивала соседей. Через время получает отклик от одного из жильцов, что имеется небольшое помещение около 10 квадратных метров.

Встретились, посмотрели, понравилось. Договорились о цене и вроде бы все хорошо.

Собственник предлагает самостоятельно подготовить все документы. Тетя Аня - "сам себе поверяльщик" - заказывает выписку из ЕГРН, чтобы проверить все ли нормально.

Перед сделкой получает в МФЦ официальный документ, в котором никаких ограничений не имеется. "Можно" идти на сделку. Действительно зачем еще что-то проверять, просто выписки достаточно (отнюдь!).

Для тети Ани сумма в 3,5 миллиона рублей на фоне продавца, который из уважаемого поселка, не кажется существенной, поэтому согласилась на расчет в момент подписания договора купли-продажи.

Подписали собственноручно договор, акт приема-передачи, продавец написал расписку, показал свидетельство о государственной регистрации и документы-основания.

В конце феврале 2020 года Тетя Аня и представитель продавца идут в МФЦ с комплектом документов и сдают их на регистрацию перехода права собственности.

День икс

В начале марта 2020 года в назначенный день, подойдя к окну выдачи документов, тетя Аня получает уведомление о приостановлении государственной регистрации с формулировкой:

"Ранее в адрес управления поступило письмо из Главного следственного управления Следственного комитета России по г. Москве с приложением Постановления Н-ского районного суда г. Москвы, вынесенного в рамках расследования уголовного дела, согласно которому постановил наложить арест на исходный объект недвижимости, которое принадлежит продавцу".

Росреестр Москвы

Приостановление до июня 2020 года.

Занавес.

"Решение проблемы"

Тетя Аня к продавцу, мл так-то-так. Продавец говорит, что да, было, но вы же выписку ЕГРН заказали, там арестов не было, я тоже думал, что арестов нет, у меня много объектов недвижимости и аресты ставили на многие, я уж и не припомню, какие из них арестованы. Давайте подождем, может быть что-то напутали, давайте напишем письмо, сдадим дополнительные документы.

Добрая тетя Аня не ссориться с "уважаемым" продавцом и покорно ожидает, пока якобы юрист продавца пишет письма и довносит документы.

Срок "приостановки" закончился.

Проходит еще 3 месяца, готов отказ с примерно с такой же формулировкой, что и в "приостановке", но при этом откровенно ссылаются, что межведомственные запросы из суда и следственного комитета не получили.

При этом отказ получают только в сентябре 2020 года.

"Гениальная мысль"

Продавец предлагает подать в суд и оспорить отказ Росреестра за свой счет, так как есть все основания оспорить негодяйские действия органа регистрации: мы же официальную выписку заказали, ограничений не было, официальный документ, как так, клоним позицию про правила ведения реестра недвижимости и разоблачаем их в виновности, а нам пушистым все регистрируют.

Как вам предложение?) А уровень сервиса?)

Суд да дело

Тетя Аня "на полном серьезе" погружается в предложенный сюжет.

Октябрь 2020 года. Юрист продавца оформляет административное исковое заявление, отправляют экземпляры ответчикам и в суд (Росреестр и СК), ждут назначения.

Предварительно заказывают еще раз выписку из ЕГРН, которая снова приходит без каких-либо ограничений.

Иск принят, проходит беседа, предварительное заседание и пара заседаний по делу.

В феврале 2021 года проходит решающая судебная встреча, в которой судья благополучно отказывает заявителю.

На суд явились и представитель Росреестра, и представитель СК, которые заявили тезисно следующее:

одни сказали, что направляли документы в регорган, а другие - запись есть в книге арестов, почему в ЕГРН указанная запись об аресте отсутствует никто не знает, а доводы истца о том, что на момент подачи документов на регистрацию какие-либо ограничения и запреты согласно официальным источникам Росреестра отсутствуют, НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ о незаконности принято решения (то есть отказ правомерен).

Федеральный судья

Таким образом, написано что-то в ЕГРН или не написано вовсе, - все одно, ничего это не значит, это другое, ответственных нет (зачем тогда нам ворохи этих законов?)

Если имеется факт, то за ним следуют последствия. Прямолинейно и однозначно.

Дальше больше.

Вторая инстанция

От многоуважаемых людей, конечно же, поступает предложение оспорить решение районного суда.

Тетя Аня соглашается.

В самом конце мая 2021 принимается к производству апелляционная жалоба с ходатайством о пропуске срока обжалования, так как мотивировочная часть решения как всегда застряла где-то в коридорах суда.

Кто бы мог подумать, заседание в апелляции назначают с учетом всех проволочек на ноябрь 2021 года!

Судебная коллегия по административным дела Мосгорсуда оставляет решение в силе.

Приплыли.

Что дальше?

Можно было бы попытаться признать вину Росреестра и вменить оплаченную за объект сумму в качестве компенсации от регоргана в пользу Покупателя. Какие шансы, сказать сложно, обычно государство и его органы не любят признавать ошибки, а суд встает на ту же сторону. Но дальше двигаться не стали.

Таким образом потрачено почти 2 года, а воз и нынче там.

Получается, что объектом покупатель пользуется, но право собственности на него не зарегистрировано. Продавец дальше рассказывает истории о том, что вот-вот уже скоро совсем-совсем я все исправлю, но уже из тюрьмы.

Мораль

  • Надо проверять объект недвижимости;
  • Надо проверять субъекта сделки (Продавца);
  • Надо проверять со специалистом;
  • Надо погружаться во все детали сделки максимально;
  • Надо запрашивать расширенные сведения в ЕГРН;
  • Надо собирать максимальное количество документов для подтверждения своей добросовестности, чтобы не прошла судебная реституция;
  • Надо соглашаться на какие-либо расчеты "до" только с теми суммами, которые вы готовы потерять;
  • Не потакать на сделке эмоциональным порывам, гонору плохого специалиста;
  • Читать от начала и до конца все предложенные к подписанию документы;
  • Понимать точное происхождение доказательств

Или просто работать со специалистами и не позволять тратить свое время, деньги и нервы на такие истории.

P.S.

И, конечно же, стоимость бесплатных консультаций всегда превышает сумму гонорара.

Оригинал статьи. Благодарим за внимание. Будем признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный".

0
21 комментарий
Написать комментарий...
Сидор

Итак,
"Надо проверять объект недвижимости;" - расскажите как надо, раз выписки из ЕГРН недостаточно
"Надо проверять субъекта сделки (Продавца);" - странно что героиня, общаясь с уважаемыми людьми, не могла "пробить человечка" по официальным и неофициальным каналам.

"Надо собирать максимальное количество документов для подтверждения своей добросовестности, чтобы не прошла судебная реституция;" - какие еще надо было собрать документы в данном случае? И что доказали бы эти документы?

"Надо соглашаться на какие-либо расчеты "до" только с теми суммами, которые вы готовы потерять;"- опять же тетя вроде и жизнь познала, а ведет себя как л..х на привозе.

"Не потакать на сделке эмоциональным порывам, гонору плохого специалиста" - кто в этой истории плохой специалист?

"Читать от начала и до конца все предложенные к подписанию документы;" - что не так прочитала героиня?

Росреестр - самая бесполезная чиновничья контора. Ни за что не отвечает, но деньги берет исправно

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

1. Постановление Пленума ВС №10 и Пленума ВАС №22 говорит о добросовестности, в частности: возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

1.1. Взять ПНД, НД на продавца, экономическую дисциплину запросить, сделать заявление от нотариуса о правах третьих лиц, запросить историю ЕГРН, заявление от нотариуса о браке или его отсутствии и т.д. Все эти документы будут свидетельствовать о добросовестности покупателя.
Всесторонняя проверка и получение доп док-тов, с вероятностью 99% привела бы к отказу от приобретения.

2. По поводу плохого специалиста, здесь мысль, что зачастую люди, двигаясь в вопросах недвижимости самостоятельно поддаются на давление мошенников, слабо разбирающихся риелторов или просто харизматичных личностей, которые могут навязать сделку, не проверить достаточным образом все обстоятельства и пр.

3. По поводу прочтения всех документов - общая рекомендация, а то обычно бывает, что "я по диагонали глянул, все нормально".

И да, неофициальные источники дают на порядок больше информации, но стоят значительно дороже.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

1) Что даст ПНД/НД, если (не)дееспособность определяется лишь решением суда? Он может быть ограниченно недееспособным и без поставновки на ПНД,НД (или с отставной в другом регионе).

2) Постановление Пленума ВС №10 и Пленума ВАС №22 - вообще не понятно, как вы хотите применить к этому делу? переход права собственности НЕ СОСТОЯЛСЯ - кто тут добросовестный покупатель?

3) Почему не подали в суд на продавца по незаконному обогащению?

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Говорим про объем документов, при которых вы максимально приближаетесь к статусу «добросовестный».

Приведен пример разъяснения судов на тему добросовестности. У нас же прецеденты не работают, исходя из буквы закона.

Не подали потому, что сама описанная ситуация за себя говорит: тетя Аня решает вопрос путем переговоров.

- Да и где деньги, Зин?
- Вставайте в очередь.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Ответ максимально непонятный
Вы присвоите историю, но выводы делаете не исходя из рассказанной, а "вообще" и "целом".

Зачем рассказ, если выводы к нему не имеют ничего общего с самим рассказом?

Ваша тетя, подозреваю вымышленная, совсем не похожа на ту, которая привыкла "решать путем переговоров".

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Тетя не вымышленная. Собственник ушел в банкротство. Рекомендации практические.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Электронный каякер

Что-то с датами не так, сделка была в феврале 2020, а выписка ЕГРП датируется октябрем 2020, а не октябрем 2019.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Торопились с историей )))

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Творчество оно такое, подняли материалы, решили изложить, редактура в процессе)

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Исправились

Ответить
Развернуть ветку
Электронный каякер

Не заметно что-то - скан выписки так и остался от октября 2020, похоже что это скан не выписки из истории, а какой-то другой выписки

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Выписка, заказанная перед судебным заседанием

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ
Для тети Ани сумма в 3,5 миллиона рублей на фоне продавца, который из уважаемого поселка, не кажется существенной, поэтому согласилась на расчет в момент подписания договора купли-продажи.

Дальше можно не читать. Всегда совершайте сделки через эскроу счет. Положили деньги, обозначили, что после вступления в собственность деньги разблокируются, занимаетесь оформлением.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Вы никогда не покупали квартиры, участки, гаражи в регионах? Там не предложение сделать через ячейку/эскроу вам пошлют и более связываться не буду.
Не надо думать, что если в Москве, Питере сделки происходят определенным образом, то по всей России сделки проходят также

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ
Вы никогда не покупали квартиры, участки, гаражи в регионах?

А вы знатно передергиваете. В регионах квартиры покупают на доверии? Ну, что сказать. Дарвин.
К данному случаю. Помещение приобретено в Москве.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Пока Дарвин это вы. Ваше заявление о «всегда совершайтесь сделки через эскроу» - за пределами МКАД не всегда работает.

Так что «всегда» не получится. Получится там, где это принято - Москва , Питер и ещё пару городов

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ

Вы на острове живете? Покажете мне более менее населенный пункт, где нет отделения банка?
Кэшем платить в 21 веке? Епт, еще деревяшками заплатите или свеклой.
Повторю еше раз: в данной теме оплата происходила в МОСКВЕ, поэтому ваши передергивания выглядят довольно нелепо.

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Здесь больше главным было отразить, что сведения в ЕГРН для обывателя ровным счетом не означают ничего. То есть он смотрит на них, как баран на новые ворота.
.
Какой смысл, что расписанные Росреестом приказы, правила и порядки, которые берут свою жизнь и федерального законодательства, не работают.
.
То есть выписка из ЕГРН вообще ничего не значит.
.
При этом скорее всего многие не знают, как велась и ведется травля посредников, кто предоставляет выписки. То есть Росреестр посредством прокуратуры через суд добился признания того, что посреднические услуги в рамках предоставление сведений из ЕГРН запрещены: сайты отправляются в бан по решению Роскомнадзора мгновенно.
.
Как вам такой абсурд?
.
С одной стороны - кругом мошенники подделывают выписки из ЕГРН, а с другой стороны - какая разница, что в этой выписке? Например, тот же ФГИС по ключу: выписки приходят через раз абы какие, может собственник отсутствовать или висеть ограничение, которое де-юре и де-факто снято полгода назад.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

С чего вы взяли, что я не знаю про блокировку посредников и прочее, что было и есть в Росресстре?

Росреестр может спокойно оформить на двоих собственников доли в сумме 4/3 квартиры и на чистом глазу говорить - «Это не мы. Топайте в суд. Или давайте денег - исправим»

Вывод очень простой - проверять всех и вся всеми способами, которые только есть и даже после такой проверки быть готовым к возможным проблемам

Ответить
Развернуть ветку
Miro Slav

страховать сделки с недвигой не пробовали? ))

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

А есть страхования от того, что будет приостановка Росреестра? Можно ссылку на такой страховой продукт?

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 21 комментарий
null