Жить в своей будущей квартире и копить на первый взнос

Как мы создали сервис аренды недвижимости с последующим выкупом.

Меня зовут Артем Михайлов, я владелец продукта в «Самолет Финтех». Мы разрабатываем продукты и сервисы, которые помогают сделать покупку квартиры доступной для каждого. Один из них — «И живи-ка». Это удобный сервис аренды недвижимости у застройщика: вы можете сразу жить в своей квартире, а ежемесячные платежи будут учитываться в счет первоначального взноса.

По статистике на конец 2023 года, отказы по ипотечным заявкам на недвижимость в новостройках получали 51,9% клиентов — больше половины. Национальное бюро кредитных историй прогнозирует, что в 2024 году этот показатель может вырасти еще сильнее. Одной из причин может стать увеличение минимального размера первоначального взноса по льготной программе ипотеки. В 2023 году он увеличился с 15 до 30% от стоимости жилья. Фактически, чтобы купить квартиру в ипотеку с господдержкой теперь нужно иметь сумму накоплений в два раза больше, чем годом ранее.

Можно просто копить, но это долгосрочная история: около 2-3 лет при медианной зарплате в 57 тысяч рублей. При этом, нужно снимать квартиру, если жить негде — добавляем расходы на аренду. Поэтому до 7% ипотечных заемщиков идут внешне более простым, но очень невыгодным путем — оформляют кредит на первоначальный взнос.

В Великобритании и США с 1950-х существует модель покупки через аренду — rent-to-own или rent-to-buy и используется не только для недвижимости. Так можно купить машину, гараж, пристройку к дому или дорогую технику.

Система похожа на лизинг: человек берет в аренду квартиру, вносит ежемесячные платежи и постепенно выкупает недвижимость. Но платежи в rent-to-own покрывают только первый взнос. Затем происходит переход в ипотеку, а недвижимость становится вашей собственностью. При этом, жить в квартире можно с первого дня.

Мы решили адаптировать эту систему для российского рынка. В июне 2023 года протестировали ее на сотрудниках, а осенью вывели на рынок готовый продукт.

Путь клиента «И живи-ки» можно представить так:

1. Узнаете о сервисе, заходите на сайт, смотрите квартиры. У нас есть фонд квартир, доступных в «И живи-ку», и мы регулярно его пополняем;
2. Выбираете квартиру и заключаете с нами договор. Мы считаем ежемесячный платеж, который нужно вносить, чтобы за выбранный срок покрыть первоначальный взнос;
   
3. Заселяетесь в квартиру, обставляете ее по вкусу, при желании делаете косметический ремонт или заводите домашнее животное. Живете, как в своей квартире;
   
4. Каждый месяц вносите ежемесячный платеж — деньги отправляются в счет первоначального взноса. Вы воспользуетесь ими, когда будете оформлять ипотеку;
   
5. Переходите в ипотеку, когда набираете платежами сумму первоначального взноса. Вы заключаете ипотечный договор с банком при нашей поддержке и становитесь собственником.
   

Основная ценность продукта в том, что вы получаете возможность сразу жить в своей будущей квартире, не платите за аренду чужой недвижимости и откладываете деньги на первоначальный взнос.

Через неделю после запуска продукта, Центробанк повысил минимальный размер первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры. Это сразу увеличило ежемесячные платежи, но мы продолжили работу над сервисом, с которым вы сможете сразу жить в своей будущей квартире и копить на первоначальный взнос. Часть условий оставили прежними, но добавили несколько нововведений.

В «И живи-ке» сейчас участвуют только квартиры, от которых вы уже можете получить ключи. Максимальный период накоплений ограничен 18 месяцами, а стоимость недвижимости фиксируется в договоре и не растет.

Мы равномерно делим сумму первоначального взноса на весь срок «И живи-ки». Но после его увеличения до 30%, ежемесячные платежи для клиентов без накоплений выросли до 150 тысяч рублей и больше.

Мы предлагаем несколько решений:

• Использовать имеющиеся накопления. Например, у вас есть 500 тысяч рублей, а на первоначальный взнос нужно 2 млн рублей. Заключаем договор по «И живи-ке», делим 1,5 млн рублей на количество месяцев и получаем ежемесячный платеж.
• Подбирать квартиры с низким первоначальным взносом. Например, по IT-ипотеке первоначальный взнос до сих пор составляет 20%.
• Применять материнский капитал или финансовые льготы. Если государство поддерживает клиента, он может использовать эти возможности, чтобы покрыть часть первоначального взноса. Тогда в «И живи-ку» понадобится накопить только часть суммы.

В отдельных случаях, например, если вы присоединились к «И живи-ке» до повышения первоначального взноса, мы можем пересмотреть условия договора. Например, рассмотреть пролонгацию или изменение платежа — но такие решения принимаем в индивидуальном порядке.

Ориентируемся на предодобрение банка

На этапе «И живи-ки» вы еще не оформляете ипотеку, а мы не знаем, какую сумму вам одобрят. Минимальный первоначальный взнос — 30% от стоимости квартиры по большинству программ, но в отдельных случаях процент может быть и другим. Поэтому мы получаем от банка предодобрение на ипотеку, чтобы понять, на каких условиях вам готовы выдать кредит.

Например, банк соглашается дать ипотеку только с первоначальным взносом в 35% — значит, берем за итоговую цель 35% от стоимости квартиры.

На этом этапе многое зависит от вас. Если за время участия в «И живи-ке» вы поменяете работу на менее оплачиваемую, уровень дохода может снизиться, и банк не одобрит ипотеку на прежних условиях. Мы всегда на вашей стороне, и даже такие ситуации постараемся решить максимально эффективно.

Проверяем квартиры перед заселением

Мы хотим, чтобы жителям было комфортно в квартире, поэтому внимательно проверяем ее и полностью готовим к аренде: вас будет ждать отделка в нейтральных тонах и коммуникации, целиком введенные в эксплуатацию.

Почувствуйте себя дома

Все, как в своей квартире: переставляйте мебель, добавляйте уюта в интерьер, заводите кошку или собаку. А вот с перепланировкой лучше подождать до вступления в собственность.

Раз в месяц мы можем по предварительному согласованию приехать и осмотреть квартиру, но злоупотреблять этой возможностью не будем.

У клиентов есть персональные менеджеры

Наш сервис — новый для российского рынка, поэтому для каждого клиента «И живи-ки» мы предусмотрели персонального менеджера, к которому можно обратиться, если возникнут любые вопросы. Например, как оплачивать коммунальные услуги или проводить текущий ремонт.

Можно менять решения

Наш сервис нужен, чтобы дать вам больше свободы.

• Если вы поймете, что вам не нравится, к примеру, вид из окна, вы можете поменять квартиру на другую из доступных в «И живи-ку» и переехать в нее;
• Выйти из участия в «И живи-ке» можно на любом этапе, но подробные условия лучше уточнять у своего менеджера.

В 2023 году до выхода сервиса на рынок, мы тестировали идею внутри компании. Сервис не промоутировали, но и секрета не делали.

Многие сотрудники говорили: «Я слышал, разработали новый сервис, хочу участвовать». Спрос на «И живи-ку» появился еще до запуска: на старте программы, во время презентации, мы получили 32 заявки от своих коллег, еще 25 — в течение тестового периода.

За 2 месяца тестирования мы собрали фактуру, учли все риски и поняли, куда двигаться дальше. Из 57 собранных заявок половина перешла в работу — клиенты выбрали квартиру и оформили «И живи-ку».

Миссия Самолета — сделать покупку недвижимости комфортной и доступной для каждого. И мы работаем над улучшениями сервиса «И живи-ки»:

• Увеличиваем фонд квартир — добавим еще несколько жилых комплексов в Москве и других регионах присутствия Самолета.
• Повышаем эффективность процессов — создаем понятный личный кабинет, через который вы сможете в несколько кликов выбрать квартиру и получить всю нужную информацию о сервисе.
• Продумаем новые версии «И живи-ки» — мы рассматриваем идею запустить формат B2B, работать с другими застройщиками как агенты «И живи-ки», распространить сервис на строящуюся недвижимость.

А одна из главных наших задач — улучшение клиентского сервиса, чтобы упростить покупку жилья и снизить финансовую нагрузку клиентов. В этом нам помогут финансовые продукты, которые мы разрабатываем на базе собственного банка.

В феврале мы приобрели коммерческий банк «Система», с универсальной банковской лицензией и готовим к запуску первый жилищный вклад.

«И живи-ка» — новый для российского рынка сервис, который остается актуальным и востребованным даже после изменения условий по ипотеке.

Подразделение «Самолет Финтех» занимается еще несколькими проектами, которые помогают людям в накоплениях, например, сервис «Целепорт». А с Trade-in от группы «Самолет» можно выгодно обменять старую квартиру на новую.