Разобрали прайс Trump Tower Tbilisi на 157 квартир: сколько стоит этаж, сколько вид на парк и где здесь деньги

Колонка агентства недвижимости BigROI Realty. Данные: прайс-лист застройщика на сентябрь 2026 года и брошюра проекта.

В Тбилиси выходит на продажу первая на Кавказе Trump Tower башня под брендом Trump: 280 метров, 62 этажа, сдача в 2031 году. Про неё уже написали все деловые СМИ, но написали одно и то же: высота, бренд, Gensler. Ни в одной публикации нет главного, за что платят покупатели, то есть цифр. У нас в BigROI Realty на руках открытый прайс на 157 лотов, и мы разложили его по этажам и видам, чтобы понять, как застройщик ценит метр и где в этой сетке остаётся место для инвестора.

Коротко о предмете. Trump Tower Tbilisi строят Archi (крупнейший девелопер Грузии, 55 сданных проектов) и холдинг Invia, ко-девелопер The Sapir Organization. Бренд Trump по лицензии, как в Стамбуле или Мумбаи: правообладатель не владеет объектом, но задаёт стандарт отделки и сервиса.

Башня стоит в центре района Downtown Tbilisi на улице Тамарашвили: шесть высоток на 600 000 м², заявленные инвестиции 2 млрд долларов, рядом Центральный парк на 36 гектаров. В самой башне 850 резиденций, отель, офисы, торговая галерея до 45 000 м² и четыре этажа инфраструктуры для жильцов: бассейн, спа и фитнес на 4-м этаже, терраса и лаунжи на 44–45-м. Все квартиры с полной отделкой единого стандарта.

Открытый прайс покрывает 157 квартир на десяти этажах с 5-го по 54-й. Пентхаусы с 54-го по 58-й в нём отсутствуют, продаются по запросу. Общая стоимость лотов в прайсе 96,4 млн долларов, средневзвешенная цена метра 8 238 долларов.

Первое, что видно в прайсе: застройщик делает ставку не на семейные квартиры, а на компактные лоты.

Студии и однушки составляют 80% предложения. Это профиль арендного, а не семейного продукта: такой микс делают, когда основной покупатель не переезжает сам, а сдаёт. Для сравнения, в грузинских проектах бизнес-класса доля студий обычно заметно ниже, семьи там покупают двух- и трёхкомнатные.

Второе наблюдение противоречит интуиции: самый дешёвый метр в башне не у студии, а у двухспальной квартиры. 6 500 долларов за метр стоит лот 5-01 на 110 м² с видом на город, тогда как студия на том же этаже идёт по 7 100. Компактный формат застройщик оценивает с премией около 9% за метр, что типично для рынка: маленький лот дороже в пересчёте на метр, потому что дешевле в абсолюте и ликвиднее.

Мы взяли среднюю цену метра по каждому этажу прайса:

От 5-го до 53-го этажа метр дорожает на 27%. Это не линейный рост. Самый резкий скачок между 22-м и 24-м этажами: плюс 400 долларов за два этажа. Причина в раскладке башни: с 24-го этажа начинается другая плита с иным набором планировок, и виды там уже уходят выше соседней застройки. Дальше, с 38-го по 53-й, рост почти останавливается: 150 долларов за пятнадцать этажей. Застройщик, по сути, говорит: выше 38-го вид уже не улучшается, вы платите за статус этажа.

Практический вывод для покупателя: лучшее соотношение «высота за деньги» на 24-м и 30-м этажах. Вы уже над крышами, но ещё не платите премию за «верх башни».

На одной и той же студии это выглядит так: 284 000 долларов на 5-м этаже, 309 000 на 20-м, 331 600 на 30-м. Разница между нижним и средним этажом 47 600 долларов при одинаковой планировке.

Вторая переменная в прайсе после этажа: ориентация. В прайсе три категории вида: «город», «парк под углом» и «парк напрямую». Сравнили студии одинаковой планировки на одном этаже:

Премия за парк стабильна, 250–300 долларов за метр, и почти не зависит от этажа. Прямой вид на парк доступен только у одно- и двухспальных квартир на северо-восточной стороне, у них надбавка к «городским» соседям того же этажа доходит до 800 долларов за метр (лот 5-11 с прямым видом на парк: 7 300 против 6 500 у зеркального 5-01 на город).

Здесь спрятан второй практический вывод. Парк, который сейчас только восстанавливают, застройщик оценивает всего в 3% на студиях. Если через пять лет он превратится в главную зелёную зону города, как обещает генплан, разрыв в цене между «городом» и «парком» на вторичке будет заметно шире, чем 3%. Покупать сегодня студию с видом на парк за плюс 10 000 долларов выглядит недорогой ставкой.

Застройщик даёт две беспроцентные схемы до сдачи в 2031 году: 20/80 и 20/30/50. Считаем на самом дешёвом лоте, студии за 284 000 долларов:

Схема 20/80: 56 800 долларов при договоре, 227 200 к сдаче.

Схема 20/30/50: 56 800 при договоре, 85 200 в середине стройки (ориентировочно 2028–2029 год), 142 000 к сдаче.

Ключевой момент для инвестора: цена фиксируется при первом платеже. Пять лет застройщик несёт стройку, а деньги покупателя лежат где угодно. При любой положительной ставке размещения 80% суммы за пять лет это существенная скидка к номиналу. По схеме 20/80 при консервативных 4% годовых в долларах на отложенных 227 200 покупатель получает около 49 000 долларов дохода до момента финального платежа, то есть эффективная цена студии снижается до 235 000.

Для полноты: индивидуальные графики застройщик тоже согласовывает, условия зависят от суммы и числа лотов. Считать под конкретный кейс можно через BigROI Realty на trump-tower-tbilisi.ru.

Ниже не прогноз доходности, а честная раскладка аргументов за и против, которую мы даём каждому клиенту.

За. В Тбилиси нет ни одной международной брендированной резиденции, Trump Tower будет первой. В других городах первый объект такого формата удерживает премию к рынку дольше конкурентов. Входная цена 6 500–9 300 долларов за метр ниже, чем в башнях с тем же именем в Стамбуле или Майами. Пять лет беспроцентной рассрочки снижают эффективную цену на 15–17% для того, кто умеет размещать деньги. Арендный профиль продукта (80% компактных лотов, отель и сервис в здании) заранее рассчитан на программу управляемой аренды, которую готовит управляющая компания.

Против. 850 квартир в одной башне и ещё пять башен в том же районе. Это очень большой объём, который выйдет на рынок в одно окно 2031–2032 годов. Стратегия «купить на старте, продать на сдаче» упирается в сотни таких же продавцов одновременно. Второй риск: срок. Пять лет стройки в любой стране означают, что за это время поменяется и рынок, и курс, и политика. У Archi нет долгостроев в портфеле, но пять лет остаются пятью годами. Третий: сервисные расходы. Консьерж 24/7, бассейн, спа и охрана оплачиваются собственниками, и тариф управляющей компании пока не опубликован. Для арендной модели это критичная цифра, спрашивайте её до подписания.

Наш вывод. Для арендной стратегии и покупки «для себя» продукт выглядит цельным: премиальный формат, дефицитный для города, с рассрочкой, которая делает вход дешевле номинала. Для спекулятивного флипа на сдаче он рискованный из-за объёма предложения. Средний вариант, который выбирают многие наши клиенты: студия или однушка на 24–30 этаже с видом на парк, рассрочка 20/80, план держать в аренде не менее трёх лет после сдачи.

Полный прайс с ценой по каждому из 157 лотов, этажом, ориентацией и видом, а также брошюра проекта на 52 страницы с планировками и схемой района доступны через BigROI Realty. Забрать можно на сайте trump-tower-tbilisi.ru (PDF приходит на почту) или в Telegram-боте агентства, где файл выдаётся сразу в чат. После этого брокер поможет выбрать конкретные лоты и посчитает график платежей под вашу сумму.

Если у вас есть вопрос, на который в этом разборе нет ответа, задайте его в комментариях. Прайс перед глазами, ответим цифрами.

TRUMP является товарным знаком DTTM Operations LLC. Trump Tower Tbilisi не принадлежит, не строится и не продаётся Дональдом Трампом, The Trump Organization или их аффилированными лицами. Застройщик Central Park Icon LLC использует бренд по лицензии. BigROI Realty выступает агентством недвижимости, не является застройщиком и не гарантирует доходность. Цены указаны по прайсу застройщика на сентябрь 2026 года и могут меняться. Расчёт эффективной цены при размещении средств носит иллюстративный характер.