От долга в 13 млн до 31 млн инвестиций в зарубежную недвижимость за 2,5 года

Это реальная история о том, как за пару лет из жирного минуса выйти в устойчивый плюс. Хочу поделиться своим опытом, знаниями, которые я получила в пути, и моделью, по которой я теперь составляю свои финансовые планы.

Чтобы понять, как я попала в большую просадку, надо понять, как я жила и мыслила до этого переломного момента.

К 2021 году за спиной у меня было создание и развитие больше десятка бизнесов: кафе Свитер, международная сеть фотошкол Пикча, grill-bar BALKON, медиа Womenbz, бренд косметики CHARONIKA, проект-путешествие по Америке DreamBus Project, EdTech стартап The Balance (который и сгенерировал долг) и другие. Помимо этого в 2019 году я издала свою первую книгу по бизнесу «Путь бизнеса» в МИФе. Часть бизнесов я продавала, где-то выходила из своей доли, а какие-то остались под моим управлением и развиваются до сих пор.

Большинство предпринимателей действует так: появились деньги — вбросил в развитие. Я поступала также, ведь в бизнесе всегда хочется вложить во что-то еще: в маркетинг, в оборот товара, в новое оборудование.

Много лет я продолжала ходить по острию ножа и вкладываться все деньги только в бизнесы: в свои и чужие проекты, в разные концепции, команды, идеи. Но, как известно, нельзя устойчиво сидеть на стуле с одной ножкой, в какой-то момент обязательно навернёшься…

Если коротко: вложить сразу много денег в разработку продукта вместо создания бюджетного рабочего MVP, не провести CustDev и неправильно рассчитать затраты на маркетинг.

Мы создавали свою самописную платформу с курсами в формате micro-learning и потоковой подачи контента. Тематикой проекта должны были стать soft skills, что сейчас делают некоторые крупные обучающие компании, когда запускают курсы на разноплановые темы от управления эмоциями до организации хранения вещей в доме. Это стало очень востребованной и прибыльной историей.

В производство контента, оплату работы команды и студий маркетинга (дорогих и, как оказалось, совсем не эффективных) было вложено много денег, личных и инвесторских. В общей сложности к моменту, когда мы решили сдаться, — накопилось порядке 13 млн рублей личных долгов.

Мы не ожидали такой динамики развития проекта. Прежде чем у нас сошлась бы unit-экономика, нужно было ещё долго вливаться в маркетинг и наращивать массу пользователей. Видимо, требовалось немало времени, чтобы выйти в плюс, но мы выгорели, не дождались этой точки разворота и закрыли проект.

Чтобы закрыть долги, пришлось продать двухэтажный лофт в Красной поляне. Это дом, который создавался для себя, поэтому эмоционально было нелегко с ним расстаться. К тому же, с точки зрения финансов, это была серьезная потеря на несвоевременной продаже объекта. После нынешнего взлёта цен, этот дом стоит в 3-4 раза больше и это значительная упущенная выгода.

Эта история заставила меня переосмыслить финансовую составляющую своей жизни и понять, что больше я не хочу сидеть на стуле с одной ножкой. Нельзя продолжать вкладывать всю прибыль только в бизнес. Ведь всё, что мы зарабатываем на предпринимательских американских горках, очень легко потерять. Хотелось твердой веры в финансово-обеспеченный завтрашний день, и я стала искать возможности для этого, изучать другие способы инвестирования.

Три точки опоры минимум необходимо для устойчивого основания в инженерии. Для устойчивого фундамента в финансах тоже нужно минимум три разных максимально диверсифицированных источника дохода.

Имея свой бизнес, мне оставалось найти ещё два направления. Выбор пал на фондовый рынок, что показалось достаточно консервативно-стабильным. А вот с третьим направлением вопрос оставался открытым…

Покупать недвижимость в России под сдачу мне казалось не очень интересным. Я уже пробовала сдавать свой лофт в Красной поляне, это давало неплохие деньги, но стабильность валюты… ставила этот путь под сомнение.

Я стала пристально смотреть на рынок заграничных инвестиций: в недвижимость, землю и бизнесы в сфере гостеприимства. Конечно, сначала внимание привлекли стандартные рынки с понятными бизнес-моделями: квартира в Турции, например. Но углубившись в тему, я пошла дальше: где рынок только может стать популярным? Какие модели выстрелят после ковида? и т.д. Ведь, когда мы слышим про инвестиции в Дубай со всех сторон, то там нужно не покупать, а скорее продавать свои объекты. Купить их надо было гораздо раньше. Это значит, что есть направления, вложившись в которые сейчас, можно так же хорошо заработать, как и купив квартиру в Турции несколько лет назад.

Самые интересные возможности открываются там, где все говорят что-то вроде: «Что, биткоин? Эта какая-то непонятная чушь для гиков!» Вот тут настоящий инвестор начнет пронюхивать детали «непонятного» рынка, чтобы забрать все сливки.

Каждый шаг вперед открывал передо мной новые возможности. Я поняла, как далеки от реальности фразы вроде: «Там нечего делать инвестору, туда ездят отдыхать только в сезон в 5-звёздочные отели». Когда люди говорят что-то подобное, они ориентируются на свое окружение, а не объективную реальность. На самом деле иностранное движение – более глобально. Туристы едут из десятков разных стран, есть локации, где вообще не бывает русскоговорящих путешественников. И это крайне интересные места для инвестиций, потому что они работают на более широкую и платежеспособную аудиторию.

Это было открытие: весь мир – это playground для нашего капитала! То, что я испытала тогда, позже стало слоганом нашего BIRDNECK invest club (подробнее о нём ниже).

Моё исследование совпало с поездкой в Японию, где мы с мужем провели год. Живя там, я создала финансовый клуб, чтобы делиться с людьми опытом о генерации дохода, возврате долга, разделении бизнеса и личных финансов. К тому же путешествие позволило узнать больше про азиатское направление, прощупать почву, проанализировать рынок и его особенности. Этот период расширил моё представление о пассивном доходе, что позволило составить более четкий план своего финансового развития.Сейчас я не только закрыла весь свой долг по неудачному стартапу, но и активно инвестирую за рубежом вместе с нашим комьюнити BIRDNECK invest club.

Теперь я действую так: 80% заработанных в бизнесе денег – вкладываю в заграничную недвижимость, а живу на доход от инвестиционных объектов и оставшиеся 20%. С учетом того, что я живу между Японией и Кореей, на поддержание моего уровня жизни уходит не маленькая сумма, но математика сходится. В течении года планирую полностью перейти на пассивный доход.

Сейчас в недвижимость в 4 странах у меня вложено 390.000 $. Это максимально диверсифицированный портфель, что возможно, если входить небольшими суммами. Такой подход мы активно практикуем в нашей инвестиционном клубе и эта стратегия еще никого не подводила. В следующем году я планирую поднять эту цифру до 790.000 $.

В течении 6 месяцев после запуска части проектов плановая доходность должна составить 18-21% годовых по всем объектам, а это значит 5.800-6.800 $ в месяц. Вполне хватает на все базовые расходы и даже на путешествия.

Третья «ножка» стула для нашей семьи – это инвестиции в криптовалюты и NFT-проекты. Мы вытаскиваем примерно 500-1.000$ в месяц, но ключевая стратегия в этом направлении – капитализация. Хотим накопить как можно большую сумму в крипте перед буллраном и ростом рынка.

В 2022 все бизнесы оказались в рискованном положении, многие клиенты уехали, фондовый рынок заблокировал российских пользователей. То, что считалось надежным, перестало быть таковым.

Тогда многие держатели капитала вспомнили, что один из самых безопасных инструментов для инвестиций – это недвижимость. И капитал активно потек в разные страны. На тот момент мы накопили большой багаж знаний, аналитики и ценных контактов в разных странах. Так появилось сообщество BIRDNECK invest club, где мы инвестируем вместе с близкими по ценностям людьми.

Так как мы заранее погрузились в тему инвестиций в зарубежную недвижимость, у нас получалось предвидеть всплески ценовой волны и успевать заходить в них с участниками клуба.

Например, была история, когда наши инвесторы вложились в две квартиры в Турции и сделали 36.000 € за 4,5 месяца. Это очень крутой результат, учитывая, что они покупали уже на растущем рынке, практически перед плато.

На данном этапе с командой аналитиков мы отслеживаем мировые тренды, туристический постковидный поток и ведущие тенденции. В цифрах и графиках мы видим глобальное движение капитала и ищем рынки, которые находятся на пороге роста.

Наиболее прибыльным направлением мы находим гостиничный сектор. А в этом секторе конкретно: hospitality real estate, wellness real estate, glamping resorts. Это основные трендовые концепции на сегодняшний день.

Один из самых крутых проектов, в который мы инвестируем — лоджи в амазонских джунглях. По прогнозам цена за премиум-дома на курорте может доходить до 1500 $ за сутки. Сейчас ближайшие конкуренты сдают дома такого же уровня за 1260 $ за ночь. На этом проекте можно заработать 40% годовых. Больше об этом объекте рассказывала в статье.

Пять лет назад все спрашивали: «Что там на Бали интересного?» Теперь всем очевидно, что там интересного. Сегодня амазонские джунгли – это «5 лет до...», это голубой океан, небольшое количество инвесторов, низкая цена на землю и wellness-туризм, высокий спрос со стороны американского и австралийского туриста (очень платежеспособного, между прочим). Пока – это так, когда все поймут «что там интересного в Амазонке» нести туда свои инвестиции будет поздно.

Когда мы только начинали изучать инвестиции в недвижимость, мы хотели сохранять и приумножать свой капитал. Перестать зависеть от бизнеса, сделать так, чтобы бизнесы работали на наш пассивный доход.

Но кроме того, мы стали помогать другим людям делать это, а девелоперам давать возможность реализовывать свои идеи, привлекая инвестиции в их проекты. Мы собрали команду аналитиков, юристов, финансистов и проджектов, чтобы каждый инвестор нашего клуба мог получить профессиональные ответы и поддержку на протяжении всего пути – от идеи заставить деньги работать до диверсифицированного инвестпортфеля, который стабильно генерирует доход. Чтобы наблюдать за нашими инвесторскими делами в режиме реального времени, подписывайтесь на мой Telegram-канал Галия Бердникова | инвестиции.