Как подготовить проектную документацию для согласования с госорганами

Информации о том, как получить разрешение на строительство – достаточно, вы можете найти ее в любом источнике. Мы хотим рассказать о данной процедуре с практической точки зрения и обратить внимание на нюансы, о которых никто не говорит, и знают только практики.

1.Получение Разрешения на строительство;2.Фактическое строительство в соответствии с проектной,эскизной и разрешительной документацией;3.Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.

Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.В г. Казани это Управление Градостроительных разрешений Исполнительного комитета (г. Казань ул. Груздева д. 4).

Разрешение на строительство - это классический вариант узаконения здания. Данный путь в основном выбирают собственники объекта недвижимости, которые только планируют строительство. Но и на стадии, когда здание уже построено, тоже можно получить разрешение на строительство, но вы столкнетесь с дополнительными сложностями.Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо собрать список документов и подать заявление.

Раздел 1 "Пояснительная записка" - это основное описание характеристики объекта (инженерные изыскания, техусловия, правоустанавливающие документы, ГПЗУ и др.), на который составляется проектная документация.

Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" - включает в себя характеристику земельного участка, обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС, зонирование территории участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения и др.

Раздел 3 "Архитектурные решения" - описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, отображение фасадов, описание решений: по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения, светоограждению объекта, декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров и др.

Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" - это сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений и др.

Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений" - представляет собой описание и обоснование 7 подразделов:

а) подраздел "Система электроснабжения";

б) подраздел "Система водоснабжения";

в) подраздел "Система водоотведения";

г) подраздел "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети";

д) подраздел "Сети связи";

е) подраздел "Система газоснабжения";

ж) подраздел "Технологические решения".

Раздел 6 "Проект организации строительства" - это характеристика района по месту расположения объекта капитального строительства и условий строительства, оценка развитости транспортной инфраструктуры, перечень мероприятий по привлечению для осуществления строительства квалифицированных специалистов, перечень видов строительных и монтажных работ, ответственных конструкций, календарный план строительства, включая подготовительный период и др.

Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства" - план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования.

Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" - это результаты оценки воздействия объекта капитального строительства на окружающую среду (атмосфера, вода, недра земли, растительный и животный мир).

Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности" - это описание системы обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства (схемы эвакуации людей и материальных средств из зданий, структурные схемы технических систем противопожарной защиты и др.).

Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов" - обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на объектах

Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства" - подготовка территории строительства, объекты строительства, наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения благоустройство и озеленение территории и др.

Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами" - декларация промышленной безопасности опасных производственных объектов, разрабатываемую на стадии проектирования, перечень мероприятий по гражданской обороне.

Мы выделяем 5 нюансов, на которые стоит обратить особое внимание.

1.Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Первым делом нужно заказать ГПЗУ. Так как в данном документе содержится необходимая информация, которая будет использоваться в дальнейшем:- Вид разрешенного использования земельного участка;- Какие объекты разрешено строить на земельном участке;- Наложение охранных зон с указанием всех сетей, которые проходят по участку;- Пятно застройки (в каких границах, относительно земельного участка возможно строительство);- Расположение красных линий.

2. Эскизный проект. Документ, который согласовывает главный архитектор муниципального образования. Нужно обратить внимание, что если здание уже построено ионо старое, то вероятнее всего нужно будет вложиться в облик здания –провести ремонт фасада.

3. Проектная документация. Документ, который согласовывается на начале строительства. Нужно обратить внимание, что все дальнейшее строительство должно, точно соответствовать проекту, без изменений. При разработке проекта очень важно учитывать не только удобство планировок, но и нормы, и строительные СНиПы. Поэтому рекомендуем выбирать проверенного исполнителя, ориентироваться на опыт проектантов, а не на стоимость их работ. От того как свою работу выполнит проектант, зависит пройдет проект независимую экспертизу или нет.

4. Госархстрой надзор (ГАСН). Если площадь здания превышает 1500 квадратных метров и/или выше 2-хэтажей для нежилого здания, то подключается Госархстройнадзор. У этого органа повышенные требования к пожарной безопасности, к расположению коммуникаций, вентиляции и вообще к безопасности здания. Как правило приемку построенного объекта ведет комиссия и каждый раздел в проекте проверяет выделенный специалист. Важно соблюдать все, что указано в согласованном проекте, так как штрафы за нарушения этапов строительства для юр лиц и должностных лиц большие.

5. Парковочные места. Если построенное здание не соответствует нормам по парковочным местам, то получение разрешение на строительство будет невозможным.

Сколько времени уходит на получение разрешения на строительство?

Но на практике, срок получения разрешения на строительство:

От 6 до 12 месяцев.

Плюс:Разрешение выдается сроком на 10 лет.

Минусы:1)Законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство уже построенного здания;2)Длительное согласование с десятками организаций, каждая из которых имеет свои требования и запросы (тех. условия и т.д.);3)Важно чтобы здание входило в пятно застройки, были соблюдены градостроительные нормы и СНИПы, так как одним из оснований для отказа в выдаче разрешения является именно нарушение отступов;4)Построенное здание должно полностью соответствовать проектной документации, в противном случае получить разрешение на ввод в эксплуатацию будет сложно.

Получение разрешения на строительство путь очень не простой, особенно в больших городах, занимает очень много времени, требует большого количества специалистов, не всегда желание застройщика (или владельца здания, если оно построено) совпадает с градостроительными нормами. Если здание уже построено, нет гарантии, что разрешение будет получено.

Альтернативный способ регистрации уже построенных зданий по 2 документам - регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.

Мы считаем этот вариант самым выгодным для собственника:- срок регистрации всего до 2-х месяцев;- быстрая реализация ввода объекта в оборот;- минимальные финансовые вложения.

Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.

#разрешениенастроительство #юристпонедвижимости #регистрациянедвижимости #регистрациязданий