Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?
Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.
Впервые, наверно, пишу коммент на этом ресурсе, надеюсь будет полезен.
Автор правильно пишет, что застройщик сильно выигрывает от дисконтирования ипотеки с 6% до 2%. Но сильно смущать покупателя это не должно, потому что в статье не учтен один нюанс.
Дело в том, что застройщик берет у банка проектное финансирование на строительства объекта недвижимости. Причем сумма займа составляет максимум 85% от всей себестоимости объекта строительства. Как правило застройщики такую сумму и берут. То есть, если себестоимость объекта составляет 1ккк рублей, то кредитных средств на постройку такого дома будет 850кк. И вся эта кредитная радость на весь срок застройки, то есть около 2х лет.
Однако, ставка по такому кредиту плавающая и зависит от процента покрытия кредита. Базовая ставка кредита [при ключевой в 5,5%] была около 6,5%, но при покрытии в 100% она опускается до 0,1-0,9%.
Соответственно, чем раньше Застройщик распродаст около 50% квартир, тем раньше перестанет платить банку конские процентные выплаты. Поэтому и субсидируют ставки на ранних этапах и на самые "невкусные" квартиры. Отдал банку 4 п.п. с ипотеки, а компенсировал 6 п.п. со своего кредита. При этом еще забрал кэш в размере надбавки в 5% от стоимости квартиры и самый вкусный ассортимент оставил на потом и уже без субсидирования.
На мой взгляд - все честно.
И правильно описали - здесь безоговорочные победители только банки)
хватит валить вину на банки
все застрои - банкроты
Спасибо за вью, интересно