Продается квартира! Срочно! Не дорого!
Статья о росте цен на первичную недвижимость и невозможности продажи вторички
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
На связи Кот.Финанс и мы разбираем цены на жилье...
На днях состоялось знаменательное событие – цены на московскую недвижимость установили исторический максимум.
Цены с ноября подбирались к максимуму, и даже начали корректироваться вниз, но новый год – новый рекорд. Аккурат к 8 марта (статистика на 6.03) цены установили исторический максимум, превысив прошлый с весны 2022 года. Возможно, это связано с женским праздником и все мужчины поспешили сделать подарок своим половинкам?
Мы считаем цены по индексу Дом.Клик. С его нюансами и особенностями, о которых писали:
· учитываются только данные Сбера (логично)
· многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию
· не более 26 этажей
· не ранее 1901 г. Постройки
· от 1 до 4 комнат площадью не менее 20 и не более 200 метров
· цена не более 30 млн
И если раньше индекс позиционировался как вторичное жилье (потому что первичка скупалась на этапе строительства), то сейчас туда попадает построенное жилье первичного рынка. Почему? Доля нераспроданных квартир – 67%. Поэтому, многие лоты (например, большие двушки, трешки) можно купить уже в готовом виде и делать ремонт. И все по льготной ставке.
В чем коллизия?
Чтобы купить что-нибудь ненужное – нужно продать что-нибудь ненужное
Зачастую, речь идет об улучшении условий проживания: семья переезжает из небольшой квартиры в более просторную в связи с рождением ребенка. Из накоплений – кредитная квартира в спальнике с непогашенной ипотекой. В этом случае:
1. квартира продается,
2. кредит гасится,
3. остаток идет в первый взнос на новое жилье
И тут проблема возникает на первом же пункте. У вашего покупателя нет льготной ипотеки, а значит будет космическая ставка и невероятный платеж.
Даже те, кому нужно заселиться прямо сейчас – при прочих равных выберут первичный рынок, т.к. есть уже построенные дома. А некоторые застройщики продают сразу с ремонтом и мебелью!
При средней цене двушки в спальном районе около 12 млн и 20% первоначального взноса, ежемесячный платеж по текущим ставкам – 140 тысяч рублей + ежегодная страховка.
Ставку взял среднюю по вторичке – 16,94%
К слову, в Питере средняя номинальная зарплата всего 92 тысячи. Семья из двух человек получает в среднем 184. Минус налоги, минус платеж по ипотеке, минус коммуналка – остается 10 тысяч в месяц (166 рублей в день на каждого) на еду, проезд, развлечения. Какой уж тут декрет?
Да, когда ставки снизятся – можно будет рефинансировать кредит. Но когда они снизятся и на сколько – вопрос открыт: аналитики уже давно ждут снижения ключевой. А ЦБ вслед за быстро-меняющейся реальностью – также меняет и прогнозы, и уже прямым текстом заявляет, что точно не раньше второго полугодия.
Тогда вполне логично и закономерно, что люди выбирают льготную ипотеку, пусть и по раздутым ценам. Но что делать со старым жильем?
Цена падает, и число сделок снижается двузначными темпами. Срок экспозиции квартир растет: уже сейчас чтобы продать хотя бы за месяц нужно делать скидку к рынку.
В этой ситуации нет универсального решения, но всегда необходимо думать на шаг вперед и пользоваться калькулятором
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
-------------------------------------------
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
Семья из двух человек получает в среднем 184. Ха Ха Ха
Живу в спб, работаю рекрутером. Регулярно общаюсь с большим количеством людей из разных сфер. Фактическая средняя зп по городу (средняя по больнице): 50 - 60 к. Естественно, есть те кто зарабатывает меньше, есть кто больше. Но у львиной доли людей, с которыми общаюсь: 50-60.
Хаха это много или мало?
вторичку в спальнике не продать. вы посмотрите - они все клонированные. там нет никакого конкурентного преимущества. 100 000 абсолютно одинаковых лотов с разным цветом стен и диванов. Все! только цена.
С ценой тоже траблы: каждое снижение цены - это более низкий первый взнос на новую и как следствие выше кредит.
А если уже сейчас есть проблема с продажей обычной виорички, то новую квартиру уже вообще не продать - она из-за отсутствия льготной ставки потеряет в цене 20-30%
Надо какое то УТП. Типа звукоизоляция. Или Продвинутые инженерные системы: фильтры воды, бризер. И соседи если есть хорошие, то надо как то это подтвердит
меня больше смущает продажа жилья с не погащеной ипотекой, банк может не дать согласие на совершение подобной сделки