Почему комнаты под видом студий — это Зло?
Чёрные риелторы обелились и стали серыми. Процветает формат недвижимости, который в рекламных объявлениях называются «студиями в центре» по цене окраин и области. Как это так? Вот и разберёмся.
Конечно, в конце 19 — начале 20 веков никаких студий не было. Раскольников снимал у бабки комнату.
Потом такие квартиры стали коммунальными, а ушлые дельцы от недвижимости — «серые риелторы» — стали их выкупать у бабок и алкашей, устанавливать санузел и душевую, делать «евроремонт» и продавать под видом студий в центре.
Разберёмся, почему стоит игнорировать эти предложения:
1) По документам вы покупаете в лучшем случае комнату в коммуналке, а не отдельный объект недвижимости. Все владельцы соседних комнат имеют преимущественное право выкупа. То есть продать будет затруднительно. И это в лучшем случае.
2) В худшем — вы покупаете долю в квартире, а не комнату, и получаете неликвидный объект недвижимости. Доли оцениваются на 40 % ниже, чем если бы это был отдельный объект аналогичной площади.
3) Коммуникации. Для сантехника дяди Васи из ЖЭКа есть коммуналка со счётчиками на квартиру и одним санузлом. Всё, что наворотили жильцы, — второй санузел, отдельные счётчики, мокрые зоны — всё это «самодеятельность». Чинить будет только за высокую плату и в частном порядке, без гарантии от ЖЭКа.
4) Инженерная подготовка. Например, канализация с горизонтальной разводкой труб до общей фановой трубы делается кустарным способом «кулибиными» или «иностранными специалистами». Лучше вообще не смотреть, как это сделано. Ну вы понимаете.
5) Перепланировки часто незаконные.
6) Перенос мокрых зон возможен только над нежилыми помещениями, а если под вами жилая квартира, то нельзя.
7) В случае проверки ответственность за все такие «улучшения» несëт собственник. Придётся переделывать за свой счёт и компенсировать коммунальщикам издержки.
8) Нельзя купить по субсидии, маткапиталу и даже по ипотеке. Госорганы и банки не «пропустят» такой объект.
9) Если вы хотите сдавать такой объект и сдаваться будут соседние комнаты, такую квартиру могут признать апарт-отелем, которые запрещены в многоквартирных домах. Как думаете, жители соседней обычной квартиры сообщат в контролирующие органы?
Это не единственные проблемы псевдостудий. Если вы сталкивались с другими, делитесь в комментариях.
Государство однозначно даёт понять — не надо покупать такие объекты. Пока законодательно нельзя запретить. Однако не прислушиваться к намёкам властей — это как плевать против ветра.
У кого-то есть желание стать Дон Кихотом и бороться против системы? Но для этого есть другие рискованные способы. Вряд ли стоит рисковать сбережениями.
Согласны, ставьте лайки или пишите мнение в комментариях
Приглашаю вас подписаться на авторский Телеграм-канал, где больше интересного. Например, в первом закреплённом комментарии делюсь методикой объективного выбора недвижимости на основе цифр, фактов и доказательств: https://t.me/belikrealtylive
С уважением, Леонид Белик. Независимый эксперт по недвижимости г. Санкт-Петербург. Все контакты и соцсети автора