Изучаем Налоги на Недвижимость в Израиле

Решил подробнее разобраться в налогах на недвижимость в Израиле. Если у вас есть какие-то комментарии или дополнения по этому вопросу, буду рад их услышать.

Мас рехиша
При покупке квартиры в Израиле необходимо учитывать налог на приобретение недвижимости под названием «мас рехиша». Этот налог не включен в начальную цену и обычно не указывается в предложениях.
Каждый год в январе проводится пересмотр налоговых ставок по этому налогу: устанавливаются новые пороговые значения дохода, начиная с которых применяется та или иная ставка.
К тому же для первой и всех последующих квартир действуют разные налоговые ставки. Для единственной недвижимости налог рассчитывается исходя из следующих критериев, зависящих от ее стоимости:

• до 1 919 155 шекелей – 0%
• до 2 276 360 шекелей – 3,5%
• до 5 872 725 шекелей – 5%
• до 19 575 755 шекелей – 8%
• свыше 19 575 755 шекелей – 10%

При покупке не первой недвижимости действуют две ставки: 8% для объектов до 5 872 725 шекелей и 10% для той части стоимости, которая превышает этот лимит.

Арнона

Каждому владельцу недвижимости в Израиле необходимо уплачивать муниципальный налог, известный как арнона. Размер этого налога устанавливается местными органами власти и зависит от ряда факторов, включая площадь объекта, его местоположение, технические особенности и прочее.

Например, арнона для моей квартиры, которую я арендую за 8000 NIS, составляет 1416 NIS за два месяца, что равно 708 NIS в месяц. Если квартира арендуется, налог оплачивает арендатор.

Этель ашбаха

Помимо прочего, в Израиле существует налог на улучшение жилья, известный как этель ашбаха. Взимается не государственной налоговой службой, а муниципалитетом.

Этот налог применяется, если к жилью были произведены дополнительные строительные работы, такие как закрытая парковка или другие объекты. В результате таких улучшений стоимость недвижимости растет.

При продаже объекта необходимо будет уплатить 50% от стоимости проведенных улучшений. Этот налог оплачивается продавцом. Рекомендуется проконсультироваться с вашим адвокатом о наличии этого налога как перед решением о продаже квартиры, так и перед самой сделкой.

Мас шевах

Мас шевах — это налог на прибыль, вычисляемый из разницы между ценой покупки и продажи недвижимости. Ставка этого налога составляет 25%, что совпадает со ставкой на прирост капитала. Однако из подлежащей оплате суммы можно вычесть связанные с недвижимостью расходы, такие как текущий ремонт или услуги адвоката. При продаже основного жилья мас шевах не уплачивается.

Резиденты Израиля могут быть освобождены от налога при продаже своей недвижимости в случае, если они продают своё жильё не чаще одного раза в 4 года или если они продают свою единственную недвижимость. Однако при продаже единственного жилья, необходимо учесть, что за предыдущие 18 месяцев продавец не должен был реализовывать этот или другой объект недвижимости.

Налоги на аренду: основные моменты

Доход от аренды недвижимости облагается налогом по прогрессивной шкале, подобно обычному доходу индивида. При этом базовая ставка составляет 31%, но для лиц, которым исполнилось 60 лет, ставка снижается до 10%. От общей суммы налога можно уменьшить расходы, связанные с содержанием и обслуживанием недвижимости, такие как ремонтные работы и износ.Если аренда недвижимости не является вашим основным бизнесом и вы сдаете её другому человеку исключительно для проживания, есть альтернативный способ налогообложения. Вы можете уплатить фиксированный налог в размере 10% (для нерезидентов – 15%) без возможности учета текущих расходов. При этом налог следует оплатить в течение 30 дней после окончания налогового года.Если у вас имеется в аренде несколько объектов недвижимости, вы можете выбрать только один из указанных способов налогообложения.Если вы установите арендную ставку ниже определенного уровня, вам не придется платить налог. В 2023 году этот уровень составляет 5500 шекелей в месяц.

Репатрианты: 7 лет выгоды в Израиле

В течение первых 7 лет после репатриации в Израиль новоприбывшие иммигранты могут воспользоваться преимуществом покупки недвижимости по сниженной ставке налога:
• стоимость до 1 902 945 шекелей — 0,5%;
• стоимость выше 1 902 945 шекелей — 5%.
Льгота распространяется на покупку недвижимости для проживания или ведения бизнеса.

За оформление прав нового собственника в Государственный реестр взимается регистрационная пошлина. Обычно она равна примерно 0,2% от стоимости недвижимости, к которой добавляется 18% (НДС). Стоит отметить, что эти платежи не покрываются гонораром адвоката и традиционно оплачиваются покупателем. В большинстве случаев общая сумма пошлины не превышает $350.

Что еще можно добавить?

При покупке недвижимости у лицензированного застройщика на первичном рынке налог не уплачивается.

С 01.12.2017 года необходимо сообщать об этой операции через интернет. Если покупка совершена через представителя, адвокат подаст онлайн-отчет от имени клиента. В случае отсутствия представителя покупателю следует самостоятельно оформить отчет в налоговой инспекции по недвижимости, используя общедоступную систему.

Если нужно, то можете почитать на сайте правительства Израиле: https://www.gov.il/en/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

А тут налоговый калькулытор: https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator

В заключении

Безусловно, при проведении сделок с недвижимостью в Израиле настоятельно рекомендуется обратиться за помощью опытных консультантов и адвокатов. Прошу учесть, что предоставленные данные актуальны на 2023 год, и я не являюсь налоговым специалистом.