Планирование капитального ремонта от «А» до «Я»

Для любого дела, особенно такого грандиозного как капитальный ремонт в квартире, нужен четкий план. Это не стёб, если что… и не попытка развести на дополнительные услуги.

Например, разработку дизайн-проекта. Если вы обладаете феноменальной памятью, как Анатолий Вассерман, возможно, вам не составит труда держать в уме все нюансы ремонта. Но… тогда вам придется и руководить всеми работами самостоятельно, потому что ни один прораб не сдвинется с места без четкой последовательности.

1. Мнение эксперта DOMEO

2. План ремонта или дизайн-проект?

3. Составление сметы

4. Основные этапы капитального ремонта

5. Резюмируем

Зачем он нужен этот дизайн-проект, да ещё и за приличные деньги? Можно ведь просто составить план действий и не заказывать разработку документации. Это, на секундочку, 15-20% бюджета на ремонт! Можно… если вы делаете косметический ремонт. Переклеить обои или перекрасить стены, поменять напольное покрытие можно и без дизайн-проекта. Но с капитальными преобразованиями так не получится.

Дизайн-проект – это комплекс различных планов. Например, проект перепланировки квартиры учитывает расположение новых перегородок и межкомнатных дверей. Схемы раскладки напольного покрытия в разных комнатах – спальне, кухонной и гостиной зонах, в ванной комнате. Проект инженерных коммуникаций, схема расстановки сантехники и другие планы – вся эта документация объединяется в единый дизайнерский проект.

На основе разработанных планов подсчитывается количество черновых и чистовых материалов. Точный расчет материалов – это прямая экономия для владельца квартиры. Даже опытные мастера не могут «на глаз» определить, сколько нужно плитки на кухню или ламината в комнаты. Покупать отделку с большим запасом – не вариант. Куда потом девать остатки? Оптимальный запас чистовых материалов должен быть в пределах 10%. Всё что больше – это неоправданные затраты бюджета.

Дизайн-проект – это и гарантия комфортной жизни в отремонтированной квартире. При разработке учитывается расположение мебели, предметов интерьера, розеток, светильников и всех элементов оформления жилья. Любые мелочи, о которых вы забыли в процессе ремонта «наобум», потом неприятно удивят. Например, окажется что обеденный стол на кухне перекрывает проход, а встраиваемая мебель не помещается в нишу.

Смета может быть частью дизайн-проекта или отдельным документом. В любом случае каждый этап ремонта – черновой, чистовой, интерьерный – должен обеспечиваться своей сметой. Сколько покупать цемента, штукатурки, шпатлевки и чистовой отделки? По какой цене? Можно ли сэкономить?

Ещё один раздел сметы – это оплата работы мастеров. Если вы заказываете капитальный ремонт «под ключ», стоимость работы фиксируется в общей смете. У мастеров-фрилансеров с Авито и других джоб-площадок в сети свои расценки, которые могут изменяться даже в процессе ремонтных работ.

· Разработка проектной документации. Первым делом нужно определить состояние квартиры в новостройке или вторичном фонде, подготовить обмерный план и оценить объем работ.

· Подготовка проекта перепланировки. Если вы задумали видоизменить имеющуюся планировку квартиры, нужно подготовить соответствующее планировочное решение и согласовать его в БТИ и местной администрации. Вносить изменения в планировку квартиры без одобренного плана – запрещается.

· Составление сметы под каждый этап капремонта квартиры. В смете прописываются все затраты на ремонтные и организационные работы: стоимость черновой и чистовой отделки, доставка и разгрузка материалов, работа мастеров.

· Закупка черновых и чистовых материалов. Комплексный подход к капитальному ремонту квартиры позволяет сэкономить бюджет за счет оптовых закупок материалов. Подрядчик приобретает материалы по оптовым скидкам 15-20%.

· Демонтажные и строительные работы. Сначала нужно выполнить все грязные и шумные работы. Если в проекте задумана перепланировка, то сносятся старые перегородки, потом возводятся новые. В жилой квартире (при необходимости) демонтируется старая отделка, вскрываются полы до стяжки или плит перекрытия, меняются оконные и дверные конструкции.

· Разводка или замена инженерных коммуникаций и электрической проводки. В новостройках обычно требуется выполнить разводку сетей, проложить электропроводку от щитка к разветвительной коробке, точкам подключения розеток, выключателей. Капитальный ремонт в квартирах старого фонда подразумевает замену алюминиевой электропроводки, а также труб ГВС и ХВС, канализационных стояков, радиаторов отопления.

· Черновая отделка поверхностей. Стены выравниваются штукатурными растворами или гипсокартонными/гипсовиниловыми листами, на пол монтируется черновая стяжка, потолок подготавливается для монтажа натяжной/навесной конструкции или выравнивается под окраску.

· Финишная отделка. На подготовленные поверхности монтируются лицевые материалы. Например, стены окрашиваются, оклеиваются обоями или отделываются декоративными панелями/штукатурными растворами. На пол укладывают ламинат, паркет, линолеум или другое покрытие, обозначенное в дизайн-проекте. На потолок монтируется навесная/натяжная конструкция или наносится краска.

· Установка сантехнических приборов, подключение к коммуникациям.

· Интерьерные работы. На этой стадии капитального ремонта квартиры устанавливаются межкомнатные двери, монтируются плинтуса, розетки, выключатели, приборы освещения.

· Клининг квартиры, вывоз строительного мусора.

· Финальная проверка качества капитального ремонта и приемка квартиры заказчиком.

Капитальный ремонт квартиры в новостройке или вторичном фонде занимает больше времени (8-12 месяцев), требует существенных вложений (8-9 тысяч рублей/кв. метр) и четкого планирования работ. Именно поэтому правильный выбор подрядчика, который выполнит все работы «под ключ» – крайне важен.

Как найти такого подрядчика мы подробно описали в этой статье. Если вкратце, то рекомендуем заказывать капитальный ремонт «под ключ» в одной компании с опытом работы – от 10 лет и более, большим портфолио – от 100+ успешных проектов и отзывами.