💡Фонды недвижимости. Парус.
Уже писал про фонды недвижимости от Тинькофф. Низкая ликвидности и непонятные ( слишком оптимистичные) прогнозы + высокие расходы на обслуживание данных фондов.
Тинькофф квадратные метры ЖК Lunar ( TKVM). Тут еще один подводный камень есть.
Цена 1 лота – 5,28 р, а в стакане цена покупки и продажи 5,01 и 5,02 р. А еще по данному фонду возможны только лимитные заявки в приложении. А это не очень удобно.
Альтернативой таких фондов могут быть фонды на коммерческую недвижимость. Например ЗПИФ Парус : НОРД, СБЛ, ОЗН.
Цена первых 2х – 1100 р, ОЗН – 7638 р.Фонды доступны квал инвесторам.
💡Что за фонды? Как это работает?
У компании Парус есть недвижимость, которая сдается якорному арендатору. Например Парус-ОЗН, это значит что этот арендатор – компания ОЗОН. Договор аренды подписан до 2030 года, индексация платежей – 4 процента в год ( правда это ниже инфляции). У всех фондов процент индексации разный.
Объекты находятся в Тверской области. Площадь – почти 70 тыс кв метров.
Стоимость активов – 2,7 млрд рублей. 1,47 – капитал инвесторов, 1,15 – кредит банка. Возможная доходность – 22.8 процента.
🍏Из чего она складывается? 13,3 – доход от арендного потока, 9,5 – рост стоимости активов.
Компания предполагает, что доход от арендного потока будет расти ( в 2030 году до 15 процентов), а активы данного фонда так же могут вырасти аж на 2,1 млрд рублей. Если вложить сейчас 1 млн рублей, то через 5 лет капитал увеличиться на 1,6 млн, а средняя доходность будет равна 32м процентам. Это при учете реинвестирования доходов.
Ежемесячные выплаты с апреля 2021 года уже увеличились с 47 до 66,5 рублей ( + 40 процентов).
Пока же доходность данного фонда около 21 процента за неполные два года существования + примерно 17 процентов доходности за счет дивидендов, то есть + 38 процентов. Думаю что это неплохой результат. Правда у других фондов не такие выдающиеся результаты ( рост стоимости пая в районе 10 процентов за 1-2 года).
Но надо понимать, что на доходность данных фондов влияет ключевая ставка – ставка растет, растут расходы по кредитам, падает доходность, при этом часть пайщиков могут найти более интересные инструменты ( вклады и облигации). Поэтому и цены на паи данных фондов были максимальными летом 2023 года, тогда ставка была 7,5-8,5 процентов. Сейчас же ставка 16 процентов, а цены на паи фондов значительно ниже.
🍏Есть еще Парус Логистика – арендатор FM Logistic, Парус Нордвей – Фаберлик и другие, Парус СБЛ – Сберлогистика. Готовятся к запуску Парус Шушары и Парус Дмитров.
В среднем компания платит 0,8-0,9 процентов дивидендов каждый месяц. Можно сказать что это аналог облигации, которая может еще и вырасти. Точной информации по комиссиям за управление не нашел.
В целом мне кажется что инструмент вполне рабочий. Есть доходность от роста недвижимости + дивиденды. Плюс данный инструмент менее подвержен различным колебаниям рынка, есть крупные арендаторы, которые вряд ли просто так съедут в один день ( и компания потеряет доход). Есть долгосрочные договоры аренды, есть индексация платежей.
Конечно не факт что итоговая доходность с учетом реинвестирования будет равна 22– 32 процентам в год, но она может быть сопоставима или даже выше доходности по облигациям и вкладам на длительном отрезке времени. Плюс про диверсификацию не стоит забывать. Фонды интересные, думаю что можно добавить в свой портфель.
Успешных инвестиций.
P. S.
💡Какой процент Парус берёт за управление?
- 10 млн в год с каждого фонда и ещё 10% от всех выплат пайщикам.
Учитывая все расходы, получается что-то около 26 млн с фонда размером в 2,65 млрд рублей. То есть в районе 1% от СЧА.
Тинькофф же за свои фонды недвижимости берёт 2,9% от СЧА ( стоимость чистых активов).
Про фонды Тинькофф: