Всё про ипотеку в Дубае. Кому доступна, как получить и какая процентная ставка

Ипотека в Дубае — прекрасный инструмент для инвестиций в недвижимость. Объяснили, как взять ипотеку, у кого есть шанс получить одобрение банка, прописали основные схемы инвестирования.

Статью подготовила команда Inside. Мы ведём телеграм-канал про ОАЭ — пишем про жизнь в Эмиратах, рассказываем о налогах и недвижимости.

Ипотека — инструмент для инвесторов и отличный способ купить квартиру в Дубае. Ставка по ипотеке в Дубае довольно низкая (3,99 % на 11.01.2024 г.).

Три способа заработать благодаря ипотеке:

Главное — платёж по ипотеке в Дубае сейчас ниже, чем арендная ставка. Благодаря этой разнице можно заработать.

Например, вы можете купить в ипотеку квартиру в проекте Mama Residences за $272 350 на 15 лет, сдать в аренду за $2 200 в месяц (расчётная стоимость аренды в районе Business Bay), выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке в размере $1 500. Прибыль — $700 в месяц, при этом никаких налогов платить не нужно. А после выплаты ипотеки у вас останется квартира, которую можно будет перепродать или продолжить сдавать в аренду.

Застройщики Дубая часто предлагают разные варианты оплаты. Распространённые условия рассрочки: 40 % надо внести на стадии строительства, а 60 % — когда дом готов.

На вторую часть — те самые 60 % от стоимости квартиры — можно взять в ипотеку.

Когда это может понадобиться?

Представим ситуацию. Вы хотите взять квартиру на первичном рынке в Дубае. В первые два года строительства у вас есть возможность внести 40% от стоимости квартиры. Но вы знаете, что через два года, когда застройщик сдаст квартиру, вам предстоит выплатить ещё 60%. А финансовой возможности или желания высвободить такую крупную сумму нет.

Отличное решение — взять ипотеку на остаток платежа. При этом, пока строится здание, у вас есть время подготовиться к ипотеке — устроиться официально в ОАЭ, оформить резидентство или открыть компанию.

То есть, за период, пока квартира строится, реально сделать так, чтобы вы удовлетворяли требованиям банка (о них расскажем чуть ниже).

Когда строительство закончится, вместо оплаты квартиры разовым платежом в 60 % от стоимости вы возьмёте ипотеку, внесёте первоначальный взнос и постепенно будете погашать кредит за счёт платежей от сдачи квартиры в аренду. Отличная тактика для инвестора.

Банки Дубая не выдают ипотеку на первичное жильё. Но если у вас уже есть квартира в ОАЭ, её можно использовать в качестве залога. У вас есть шанс получить от банка чек в размере 70% от стоимости квартиры. Что дальше:

– использовать этот чек в качестве платежа за квартиру на стадии стройки;

– дождаться, пока квартира в стройке вырастет в цене;

– перепродать строящуюся квартиру, расплатиться с банком, получить доход от разницы.

Окупаемость нужно считать в каждом конкретном случае. Нужно тщательно выбирать квартиру, проект, застройщика, чтобы не остаться с убытком. В такой тактике есть свои риски — квартира может не вырасти в цене.

На инфографике отобразили основные цифры по ипотеке в Дубае.

Например, вы хотите купить студию в проекте Chic Tower, который построил DAMAC. Полная стоимость квартиры — $269 273. Первоначальный взнос будет $53 854, его нужно внести сразу. А оставшуюся сумму можно взять в ипотеку под 4,39 % на 15 лет и выплачивать по $1 654 в месяц.

А теперь к основным правилам ипотеки в Дубае.

1. Банки ОАЭ охотно выдают ипотеку, но только на вторичное жильё, которое уже построено.

Есть два исключения из этого правила: застройщики Emaar и Select Group. Этим девелоперам банки ОАЭ доверяют и могут выдать ипотеку даже на жильё в стадии строительства. Но такие кейсы случаются редко. Поэтому мы рекомендуем сразу смотреть вторичку.

2. Если у вас нет статуса резидента ОАЭ и вы из России, то рассчитывать на ипотеку не стоит.

Банки не дают людям с российским гражданством ипотеку, если нет статуса резидента в ОАЭ (клиентов из других стран это не касается). Впрочем, оформить резидентство вполне реально, а с ним ипотеку в Дубае получить реально.

3. Процентную ставку по ипотеке регулирует местный Центральный банк.

Ставка по ипотеке складывается из двух составляющих: официальная ставка Центробанка + 1,5 % от банка. Кстати, сейчас в Эмиратах относительно высокая ставка — 3,99 %. Ипотечные брокеры отмечают, что в следующие несколько лет ставка может снизиться.

Всё зависит от экономической ситуации. В случае снижения ставки можно будет пройти процедуру рефинансирования и снизить платежи по ипотеке.

4. Максимальный возраст для ипотеки — 65 лет.

Предположим, вам сейчас 55 лет. В этом случае ипотеку вы сможете взять не больше чем на 10 лет.

5. На каждые 15 000 дирхамов дохода банк готов выдать 1 млн дирхамов займа.

Условно, если у потенциального заёмщика зарплата 30 000 дирхамов в месяц, банк может выдать 2 млн в кредит.

6. Важно учитывать кредитную нагрузку на зарплату. По условиям банков, у заёмщика должно остаться 50 % от заработной платы после выплаты всех кредитов.

Допустим, у клиента зарплата 15 000 дирхамов. По правилам, после выплаты всех кредитов должно остаться 50 % — 7 500 дирхамов. Предположим, клиент взял в кредит машину и платит 2 000 дирхамов в месяц. Тогда на ипотеку останется ещё меньше — 5 500 дирхамов. На эту сумму банк выдаст максимум 600 000 дирхамов.

В целом, банки ОАЭ охотно выдают ипотеку до 5 млн дирхамов. Если недвижимость стоит дорого, то финансовая организация готова будет выдать максимум 70 % от оценочной стоимости жилья. Если ипотека вторая, то банк даст ещё меньше — 60 %. В практике нашего партнёра самая дорогая сделка достигла 18 млн дирхамов.

Есть несколько типов заёмщиков, у каждого разный шанс получить ипотеку в Дубае.

Такому заёмщику ипотеку получить проще и быстрее всего. Какие требования предъявляет банк к заёмщику:

— Уровень заработной платы должен быть как минимум 10 000 дирхамов в месяц (лучше — 15 000).

— Кредитная история. Нужно вовремя платить по счетам и не иметь долгов.

— Официальное трудоустройство в ОАЭ. При этом у компании должен быть офис — в таких случаях у банка не возникнет подозрений, что трудоустройство липовое.

Банки в принципе внимательно относятся к месту работы заёмщика. На что смотрят:

Теоретически без резидентства можно устроиться на работу в ОАЭ и получать официальную зарплату. Допустим, клиент приехал из Бразилии, его перевели в рамках международной компании в офис в Дубае. Он ещё не успел получить резидентство, но получает доход выше 15 000 дирхамов. В этом случае у него получится оформить ипотеку. Только первоначальной взнос будет выше — 40 % от стоимости жилья.

Этот пункт не относится к гражданам России, для них резидентство ОАЭ — обязательное условие.

Такому человеку сложнее получить ипотеку, нужен высокий уровень дохода — от 20 000-25 000 дирхамов ($5 500) в месяц, который предстоит подтвердить. Также нужно быть трудоустроенным официально как минимум шесть месяцев и быть готовым внести первоначальный взнос 40 %.

Выше шанс получить ипотеку в Дубае у тех, кто работает в интернациональной компании — банки любят таких клиентов и одобряют им ипотеку быстрее.

Ещё одна популярная категория заёмщиков. Если у человека есть доля в бизнесе (даже 5 %), банки уже не смотрят на его зарплату. Внимание переключается на бизнес, которым владеет клиент.

Что важно банку:

Если у клиента есть бизнес, который не зарегистрирован в ОАЭ, ипотеку взять можно. Главное, чтобы доход был официальный. Нужно будет раскрыть данные по обороту компании и быть готовым показать свой бизнес банку — всё должно быть прозрачно.

При условии, что финансовую организацию устроит оборот (требования будут не 2,5-3 млн дирхамов в год, а выше) и срок существования компании (от трёх лет), есть шанс, что ипотеку одобрят.

Впрочем, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Если у вас большая интернациональная компания, которая годами работает на рынке, проще открыть офис в Дубае и затем оформить ипотеку. Важно доказать банку, что вы — платёжеспособный клиент.

Доходы супругов или близких родственников первой линии можно объединить и подать документы на ипотеку вместе. Оба заёмщика должны соответствовать требованию банка по размеру доходов (от 10 тыс. дирхамов).

Фактическая ставка на момент, когда писали статью — 4,39 %, это довольно высокая ставка относительно последних лет.

Важно знать, что через три года после того, как вы возьмёте ипотеку, ваша ставка по кредиту может вырасти, так как местные банки работают с плавающей ставкой. Никто не может сказать, сколько вы будете платить через 5 или 10 лет.

Но есть плюс — в случае, когда ваша личная ставка по ипотеке выше, чем рыночная, можно сделать рефинансирование. У нашего партнёра был случай, когда клиент взял ипотеку, сделал рефинансирование спустя три года, когда ставка оказалась ниже, чем на момент взятия ипотеки. И сейчас заёмщик платит на 1 000 дирхамов в месяц меньше, чем на старте.

1. Обрабатываем запрос. Проверяем, подходите ли вы под основные требования банка, есть ли резидентство, официальная зарплата или бизнес. Выясняем размер первоначального взноса, рассчитываем, какие объекты подойдут под выдачу ипотеки и что можно сделать, чтобы вы подошли под требования банка.

2. Выбираем два-три банка, подаём документы. Стандартный набор: документы, удостоверяющие личность, выписки из банка, документы, подтверждающие трудоустройство и пр.

3. Получаем письмо с предварительным одобрением. В письме банк прописывает имя клиента, доступную сумму и срок, на который готов выдать ипотеку.

4. Выбираем недвижимость в пределах бюджета. У клиента есть 60 дней на то, чтобы выбрать квартиру под ипотеку. Потом предварительное одобрение от банка сгорает, но можно его продлить. Если прошло больше пяти месяцев с того момента, как сгорело предварительное одобрение, заявку на ипотеку нужно подавать заново.

5. Проходим процедуру оценки квартиры. На этом этапе клиент совершает первый платёж — обычно 10 % в качестве брони за квартиру. Также покупатель платит за оценку квартиры, в среднем — 1 900 дирхамов. Банк через специальные оценочные компании проводит независимую оценку, и только от этой стоимости выдаёт ипотеку.

6. Готовимся к сделке. На этом этапе банк уже знает стоимость недвижимости, какой объект покупает клиент, процентную ставку, первоначальный платёж и график платежей. В итоге клиент подписывает документ — FOL (A final offer letter), в котором прописаны все условия.

7. В течение трёх дней перенаправляем деньги. Выплата не перемещается на счёт клиенту. Банк выписывает чек и передаёт напрямую продавцу или застройщику — всё зависит от того, с кем заключает сделку покупатель.

8. Проводим сделку по покупке. На этом этапе продавец, представитель банка, покупатель обмениваются документами. И уже через пару часов title deed (документ, подтверждающий собственность) находится в руках у покупателя.

Обязательно ли оформлять страховку на квартиру или заёмщика

Большинство банков предлагает базовую страховку заёмщика на момент подписания договора, но никто не навязывает дополнительных платежей.

Мы рекомендуем всё же оформлять страховку — стоит недорого, а пользы достаточно. Стоимость страховки — 0,1-0,03 %. За эту сумму вы получаете базовое страхование. В случае смерти заёмщика страховая покроет ипотеку, а наследники заёмщика получат квартиру без обременений.

Допустим, если вы возьмёте в ипотеку 1 млн дирхамов на 25 лет под 4,39 % годовых, ежемесячный платёж по ипотеке составит 5 496 дирхамов. А страховка на сумму 1 млн дирхамов будет стоить 200 дирхамов в месяц. Ежемесячный платёж со страховкой — всего 5 696 дирхамов.

Что будет, если человек перестанет платить по ипотеке

Если выплату просрочили первый раз, банк назначает штраф в размере 10 % от месячного платежа. Если и в следующий раз необходимая сумма не поступает, банк связывается с клиентом и пытается выяснить, что случилось.

В случае, когда человек попал в сложную ситуацию — потерял работу или серьёзно заболел — банк может дать кредитные каникулы. Например, когда началась пандемия, банки давали каникулы на 3 месяца для своих клиентов из-за сложностей с платежами и работой.

Но бывает так, что клиент не идёт навстречу, не выходит на связь, не отвечает на письма и звонки .Тогда банк запускает процесс конфискации. Квартиру забирают через суд и продают на аукционе.

Можно ли заложить свою недвижимость в качестве первоначального взноса

Да, можно сдать квартиру в залог банку, получить 50 % от стоимости и потратить деньги куда угодно. Но ставка будет высокая — 9 % годовых.

Есть вариант реинвестировать средства в другую недвижимость. Допустим, у вас есть квартира стоимостью 1 млн дирхамов. Можно прийти в банк и заложить её. В таком случае вам дадут 70 % от оценочной стоимости (700 тыс. дирхамов). На имя застройщика выпишут чек, деньги можно будет внести в качестве первого взноса за строящееся жильё.

Мы можем помочь оформить резидентство, выбрать ликвидный объект и получить ипотеку в ОАЭ. Пишите нам по ссылке, проконсультируем.

#ипотека #недвижимость #ОАЭ