Затратный метод оценки недвижимости: как узнать цену, ниже которой продавать нельзя?
Описание и суть подхода
Затратный метод оценки недвижимости — это один из способов определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затрат, необходимых для его восстановления или замещения, с учетом его износа и стоимости земельного участка.
А если проще — это когда мы смотрим и сравниваем, сколько бы стоило построить такой же дом или квартиру. Квартиры и дома, с которыми мы будем сравнивать свою, должны быть такими же, как наша. При выборе мы учитываем возраст и износ дома и не забываем учитывать расходы на материалы, работы, проект и т. д.
Затратный метод основан на принципе замещения. Замещение предполагает, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства такого же объекта.
Как оценивать с помощью затратного метода?
Для оценки квартиры или дома затратным методом необходимо выполнить следующие процедуры:
1) Оценить рыночную стоимость земельного участка
Оцениваем участок, на котором расположен объект недвижимости Можем использовать метод сравнения продаж или воспользоваться информацией из кадастрового реестра.
2) Оценить восстановительную стоимость объекта недвижимости
Вычисляем затраты на постройку такого же дома или квартиры с нуля. Для этого можно воспользоваться несколькими методиками:
- Метод сравнительной единицы
Определяем стоимость вашего из расчета затрат на восстановление условной единицы, например 1 м2, аналога объекта. Цена сравнительной единицы корректируется на имеющиеся отличия между объектами, которые сравниваются.
Например, если мы хотим оценить стоимость дома из кирпича площадью 100 м2, то мы можем сравнить его с другим домом из кирпича площадью 120 м2.
Допустим другой продается за 12 000 000. Тогда цена одного квадратного метра аналога равна:
12 000 00 / 120 = 100 000.
Но если наш дом новый, а аналог старый, то мы должны увеличить цену единицы нашего дома на какой-то процент, чтобы учесть разницу в качестве. Пусть этот процент равен 10%. Тогда цена одного квадратного метра нашего дома будет:
100 000 × 1.1 = 110 000
А стоимость всего дома равна:
110 000 × 100 = 11 000 000
- Метод разбивки по компонентам
Разделяем объект на части, которые его составляют. Например, дом можно разделить на фундамент, стены, крышу, окна, двери, электричество, воду и т. д. Затем определяем, сколько стоит каждая часть. Например, можно узнать цены на материалы и работы, которые нужны для постройки или ремонта каждой части. И в конце складываем стоимости всех частей вместе. Это будет стоимость всего объекта.
- Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости.
Пересчитываем стоимость объекта, которая была записана в документах, когда он был построен или куплен. Это называется балансовой стоимостью. Например, если дом был построен 10 лет назад и его балансовая стоимость была 100 000 рублей, то нужно узнать, сколько он стоил бы сегодня, если бы он не износился. Для этого нужно использовать индексы изменения цен на строительные материалы и работы.
Индексы — это специальные числа, которые показывают, на сколько процентов подорожали или подешевели материалы и работы за определенный период времени. Чтобы пересчитать балансовую стоимость объекта в полную восстановительную стоимость (без учета износа) , нужно умножить балансовую стоимость на средний индекс цен на все материалы и работы, которые использовались для постройки объекта.
Приведу пример:
Представьте, что вы хотите оценить стоимость дома из кирпича с пластиковыми окнами и металлической крышей, который был построен 10 лет назад и имеет балансовую стоимость 100 000. Что вы можете сделать?
1. Узнать индексы цен на кирпич, пластиковые окна и металлочерепицу за 10 лет. Пусть они равны:
1,5 — кирпич
2 — пластиковые окна
1,8 — металлочерепица
2. Посчитать средний индекс цен на все материалы и работы, которые использовались для постройки дома. Для этого нужно сложить индексы цен на каждый материал и работу и поделить на их количество.
Например, если для постройки дома использовались только кирпич, пластиковые окна и металлочерепицу, то средний индекс цен будет равен:
(1,5 +2 +1,8)/3 = 1,77
Умножить балансовую стоимость дома на средний индекс цен. Это будет полная восстановительная стоимость дома без учета износа. В нашем примере она будет равна
100 000 × 1,77 = 177 000
- Модульный метод оценки стоимости
Для этого объект разделяется на части, которые называются модулями. Модули могут быть разными, в зависимости от того, что это за объект. Например, если это дом, то модулями могут быть кухня, ванная, гостиная, спалня, подвал и другие помещения. Для каждого модуля определяется его стоимость, то есть сколько денег нужно потратить, чтобы его построить или восстановить. Стоимость объекта вычисляется как сумма стоимостей всех его модулей. Этот метод позволяет более точно оценить стоимость объекта, чем если бы он рассматривался целиком.
- Метод количественного обследования
Считаем все расходы на установку каждой детали, которая входит в состав объекта. Для этого составляется полная смета возведения объекта. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод.
3) Рассчитать выявленные виды износа объекта недвижимости
Вычисляем уменьшение цены из-за физического износа (потеря качества материалов и конструкций), функционального износа (потеря соответствия требованиям потребителей) и внешнего износа (потеря привлекательности из-за изменения окружающей среды). Для этого тоже существуют различные методы:
- Метод прямого учета износа
Определяем фактическое состояние объекта и его отдельных частей и применяем соответствующие коэффициенты износа.
- Метод линейного списания
Основан на предположении, что износ происходит равномерно в течение всего срока службы квартиры. Для применения этого метода нам нужно знать срок службы квартиры и ее возраст.
- Метод возрастной амортизации
Определяем нормативный срок службы объекта и его отдельных частей. После применяем соответствующие коэффициенты амортизации.
- Метод рыночной экстракции
Определяем разницу между рыночной стоимостью нового объекта и рыночной стоимостью аналогичного построенного ранее объекта и применяем соответствующие коэффициенты износа.
4) Рассчитать итоговую стоимость
Рассчитываем цену квартиры или дома путем корректировки восстановительной стоимости на износ. Затем добавляем к полученным цифрам стоимость земельного участка.
Бинго — это цифра и есть рыночная стоимость.
Пример рассчёта
Возьмём квартиру, которую мы оценивали раньше. Её характеристики:
- Расположена в Ленинском районе Минска, на улице Якубова
- Находится на 5-м этаже 9-этажного панельного дома, построенного в 1976 году
- Имеет одну комнату и общую площадь 36 м2
- Имеет средний ремонт, пластиковые окна, балкон и отдельный санузел
- Имеет все необходимые коммуникации: газ, воду, электричество, телефон и интернет
Начнём
1) Оцениваем стоимость земельного участка, на котором находится квартира.
Для оценки мы будем использовать данные из кадастрового реестра. Цена за 1 м2 земли на улице Якубова за 2018 год составляет:
254$/м2
Внесём правки в стоимость и учтём инфляцию за последние 5 лет. Методом сложения сложного процента находим эти показатели:
51,3% по данным Нацбанка РБ
254 + 254 × 51,3% ≈ 384 $/м2
Рассчитаем на какую часть от общей площади участка претендует квартира. Общая площадь помещений дома — 3893 м2. Для мест общего пользования, которые состовляют около 250 м2, будем использовать понижающий коэффициент 10%. площадь участка — 0,0561 га, площадь квартиры 36 м2 Таким образом получаем:
250 - 250 × 10% = 225 м2
3893 - 225 = 3668 м2
36 / 3668 × 561 × 384 = 2114 $
Стоимость участка у нас есть.
2) Оцениваем стоимость замещения или восстановления квартиры
Для этого мы будем использовать метод сравнительной единицы, который основан на определении затрат на восстановление одной единицы площади квартиры. Я нашлёл данные о средней стоимости строительства и ремонта жилья в Минске. Вот список этих цен:
- Себестоимость строительства панельного дома: 800 $/м2. Мы, как порядочные экономисты, прибылью застройщика в 10% пренебрегать не будем. Итого:
800 + 800 × 10% ≈ 880 $/м2
- Сумма денег, необходимую для проведения ремонтных работ в квартире на единицу измерения в нашем случае:
Стоимость хорошего ремонта квартиры — 350 $/м2
Для того, чтобы найти стоимость замещения или восстановления квартиры, мы можем сложить стоимость строительства дома и стоимость ремонта квартиры. Поскольку наша квартира имеет хороший ремонт, мы можем использовать следующую формулу:
(880 + 350) × 36 = 44 280 $
И второй пунктик у нас есть.
3) Оцениваем износ квартиры.
Тут мы будем использовать метод прямого износа. Решил использовать этот способ, т.к. недавно дом проходил инспекцию БТИ. Их вердикт - 23%.
Рассчитаем стоимость износа:
44 280 × 0.23 = 19 040 $
4) Оцениваем итоговую стоимость квартиры по затратному методу
Для этого мы можем вычесть стоимость износа из стоимости замещения или восстановления квартиры и прибавить стоимость земельного участка. Тогда мы получим:
44 280— 19 040 + 2130 = 36 225 $
А это конечный результат.
Надеюсь, что эта статья была полезной для вас. Если у вас есть какие-либо вопросы или комментарии, пожалуйста, оставьте их, не стесняйтесь. Благодарю за ваш интерес! Желаю вам успехов в оценке недвижимости!