Доходный анализ цены. Как продать по максимуму коммерческую недвижимость и жильё под аренду?
Всем привет, меня зовут Паша, я агент по недвижимости из Миллениума. Сегодня хочу вас познакомить с доходным анализом цены недвижимости.
Доходный метод анализа стоимости недвижимости — один из способов оценить стоимость объекта, основываясь на его потенциале генерировать доход в будущем.Этот метод подходит для оценки коммерческой недвижимости: офисов, магазинов, складов, гостиниц и т.д., которые приносят арендные платежи или другие виды дохода своим владельцам.
Доходный метод основан на двух идеях:
- Здание стоит столько, сколько денег оно может принести в будущем. Чтобы узнать это, нужно представить, какие доходы и расходы будут у здания в течение определенного периода времени, например, 10 лет. Это зависит от многих факторов, таких как тип, размер, состояние, местоположение, спрос и предложение на рынке недвижимости, уровень арендной платы, налоги, страховка и т.д.
- Деньги в будущем не равны деньгам сегодня. Чтобы сравнить деньги, которые мы получим через год или через 10 лет, с деньгами, которые у нас есть сейчас, нужно учесть изменение цен, возможность вложить деньги в другие проекты и риск потери денег из-за непредвиденных обстоятельств. Чтобы это сделать, нужно использовать специальную формулу, которая называется дисконтированием.
Доходный подход включает в себя два основных способа: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
- Способ капитализации доходов заключается в том, что годовой чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости делится на процентную ставку капитализации, которая отражает риск и ожидаемую доходность инвестиций в данный тип недвижимости.
- Способ дисконтирования денежных потоков заключается в том, что будущие денежные потоки от эксплуатации объекта недвижимости приводятся к настоящей стоимости с использованием дисконтированной ставки, которая также учитывает риск и ожидаемую доходность инвестиций.
Учимся оценивать недвижимость методом капитализации доходов
Оценка недвижимости способом капитализации доходов - это метод, основанный на предположении, что рыночная стоимость объекта недвижимости равна современной стоимости будущих доходов, которые он может приносить при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Этот метод часто применяется для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисы, магазины, склады и т.д., которые генерируют постоянный поток арендных платежей.
Процедура оценки недвижимости способом капитализации доходов проходит в следующей последовательности:
- Определение ожидаемого годового дохода
Ожидаемый годовой доход - это сколько денег можно заработать за год, если сдавать свою недвижимость в аренду. Например, если у вас есть квартира, которую вы хотите сдать, то вы можете посмотреть, сколько другие люди берут за аренду подобных квартир в вашем районе. Это поможет вам определить, сколько вы можете получить за свою квартиру. Или вы можете попытаться предсказать, как будут меняться цены на аренду в будущем, исходя из разных факторов, таких как спрос и предложение, экономическая ситуация, конкуренция и т.д.
Грубо говоря ожидаемый годовой доход - это примерная сумма денег, которую вы можете заработать за год, если использовать свою недвижимость наиболее выгодным и эффективным способом.
- Расчет ставки капитализации, которая отражает риск и доходность инвестиций в объект недвижимости.
Ставка капитализации - это процент, который показывает, сколько денег можно получить от инвестиций в недвижимость. Например, если вы купили квартиру за 50 000 $ и сдаете ее за 300 $ в месяц, то ваша ставка капитализации будет равна:
300 × 12 / 50 000 × 100 = 6,8%
Чем выше ставка капитализации, тем выгоднее инвестиции. Ставка капитализации может быть определена разными способами. Один из способов - это посмотреть, по какой цене продаются подобные недвижимости в вашем районе и какой доход они приносят. Это поможет вам сравнить свою недвижимость с другими и оценить ее рыночную стоимость.
Другой способ - это использовать математические модели, которые учитывают разные факторы, такие как риск, время, ставка инфляции и т.д. Это поможет вам предсказать, как будут меняться доходы и расходы по вашей недвижимости в будущем и как это повлияет на ее стоимость.
- Определение стоимости объекта недвижимости
Находим цену по формуле оценки недвижимости способом капитализации доходов:
Пример оценки недвижимости способом капитализации доходов:
Предположим, что мы хотим оценить стоимость офисного здания, которое приносит ежегодный арендный доход в размере 30 000 $. Расходы на эксплуатацию и обслуживание составляют 7 500 $ в год. Ставка капитализации для аналогичных объектов на рынке равна 10%. Тогда стоимость здания будет равна:
V = (30 000 - 7 500) / 0.1= 225 000 $
Учимся анализировать рынок методом дисконтирования денежных потоков
Доходный анализ методом дисконтирования денежных потоков заключается в определении текущей стоимости будущих денежных поступлений от оцениваемого объекта, учитывая ставку дисконтирования, которая отражает риск и альтернативную доходность инвестиций.
Этот метод позволяет не только оценить стоимость недвижимости, но и потенциал роста и прибыльности бизнеса, а также сравнить его с другими аналогичными проектами.
Для проведения доходного анализа методом дисконтирования денежных потоков необходимо выполнить следующие шаги:
- Прогнозирование будущих денежных потоков от оцениваемого объекта на определенный период времени
Нам нужно предположить, сколько денег будет зарабатывать или тратить какой-то бизнес в будущем. Для этого нужно смотреть на то, сколько денег он зарабатывал или тратил в прошлом, и какие обстоятельства могут повлиять на его доходы или расходы в будущем. Например, если бизнес продает мороженое, то он может заработать больше денег летом, чем зимой. Или если бизнес платит большой налог, то он потратит больше денег на налоги, чем на другие вещи.
Деньги у бизнеса может быть разного типа. Одни деньги он может делить между теми, кто ему помогает работать, например, сотрудниками или кредиторами. Эти деньги называются свободными, потому что бизнес может сам решать, что с ними делать. Другие деньги он может тратить только на то, что связано с его основной работой, например, на покупку сырья или оплату аренды. Эти деньги называются чистыми, потому что они не могут быть использованы для других целей.
- Определение ставки дисконтирования, которая отражает стоимость капитала, необходимого для финансирования проекта
Дальше нужно определить, сколько денег нужно вложить в какой-то проект, чтобы он окупился в будущем. Для этого нужно сравнить, сколько денег можно получить от проекта в будущем, и сколько денег можно получить, если не вкладывать их в проект, а использовать их по-другому. Например, если у нас есть 100 рублей, то мы можем купить за них мороженое сегодня, или положить их в банк под проценты и получить больше денег через год.
Чтобы сравнить разные варианты использования денег, нужно перевести все деньги в одно время, например, в сегодняшние деньги. Для этого нужно учесть, что деньги меняют свою стоимость со временем из-за разных причин. Например, из-за инфляции цены растут, и то же самое мороженое через год будет стоить больше. Или из-за того, что мы можем потерять деньги из-за каких-то непредвиденных ситуаций, например, если банк обанкротится или проект не сможет выполнить свои обещания.
Для того, чтобы перевести будущие деньги в сегодняшние деньги, нужно знать, на сколько процентов меняется стоимость денег за год. Этот процент называется ставкой дисконта. Чем больше этот процент, тем больше риск потерять деньги или пропустить другие возможности заработать. Поэтому чем больше ставка дисконта, тем меньше мы готовы платить за будущие деньги сегодня. Ниже приведены основные модели расчёта ставки дисконтирования и их плюсы и минусы:
Модель CAMP
Это сокращение от Capital Asset Pricing Model, что по-русски означает модель ценообразования капитальных активов.
Модель CAPM говорит, что стоимость чего-то зависит от трех факторов:
- Безрисковая ставка дохода. Это то, сколько мы можем заработать, если бы мы вложили деньги в самый надежный источник, например, в государственные облигации. Это показывает, какой минимальный доход мы хотим получить от нашей покупки или продажи.
- Премия за рыночный риск. Это то, сколько мы хотим получить сверх безрисковой ставки дохода за то, что мы рискнем купить или продать что-то на рынке. Чем выше риск, тем больше премия. Риск зависит от того, насколько цена нашего актива может меняться из-за разных факторов, например, спроса и предложения, конкуренции, политики и т.д.
- Коэффициент бета. Это число, которое показывает, насколько сильно цена нашего актива меняется по сравнению с ценой всех активов на рынке. Если бета равна 1, то это значит, что наш актив меняется так же, как и весь рынок. Если бета больше 1, то это значит, что наш актив меняется сильнее, чем весь рынок. Если бета меньше 1, то это значит, что наш актив меняется слабее, чем весь рынок.
Где Rf — безрисковая ставка дохода, β — коэффициент, определяющий изменение цены на недвижимость по сравнению с изменением цен на всю недвижимость данного сегмента рынка, (Rm—Rf) — премия за рыночный риск, Rm - среднесрочные ставки.
Модель WCC
WCC - это сокращение от Weighted Average Cost of Capital, то есть Средневзвешенная стоимость капитала. Эта модель учитывает то, что вы можете купить квартиру не только за свои деньги, но и за деньги, которые вы одолжили у банка или других людей. Тогда вы должны платить им проценты за пользование их деньгами.
Эти проценты зависят от того, насколько рискованно одолжать вам деньги и какие условия у кредита или облигации.Модель WCC считает, что ставка дисконтирования равна среднему проценту по всем источникам денег, которые вы используете для покупки квартиры. Этот процент зависит от того, сколько денег вы взяли в долг и сколько у вас есть своих денег, а также от того, сколько налогов вы должны заплатить от прибыли от аренды.
Чтобы посчитать ставку дисконтирования по модели WCC, вам нужно знать следующее:
- Сколько процентов вы должны платить за свои деньги. Это можно узнать с помощью специальной формулы, которая учитывает риск и доходность похожих инвестиций.
- Сколько процентов вы должны платить за деньги, которые вы одолжили. Это можно узнать по условиям кредита или облигации.
- Сколько всего денег у вас есть и сколько из них своих и занятых.- Сколько налогов вы должны заплатить от прибыли от аренды.
Где Re — ставка доходности собственного (акционерного) капитала, E — рыночная стоимость собственного капитала, D — рыночная стоимость заемного капитала, V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала, Rd — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала), tc — ставка налога на прибыль.
Продолжим анализ:
- Дисконтирование будущих денежных потоков по выбранной ставке дисконтирования на каждый период прогноза
Следующий этап — подсчитываем сколько стоят будущие деньги в сегодняшних деньгах. Для этого нужно использовать формулу, которая учитывает, на сколько процентов меняется стоимость денег за год. Эта формула выглядит так:
Где R - ставка дисконтирования, t - временной период.
Например, если процент равен 10%, а год — 2, то формула будет равна:
CF = (1 + 0,1)^2 = 1,21
Это значит, что 100 рублей через два года будут стоить 121 рубль в сегодняшних деньгах.
- Суммирование всех дисконтированных денежных потоков за весь период прогноза
Суммирование всех дисконтированных денежных потоков за весь период прогноза - это значит, что вы складываете все суммы денег, которые вы получите от проекта в будущем, но переведенные в настоящее время с помощью дисконтирования. Это значение называется чистой текущей стоимостью (net present value, NPV) и представляет собой разницу между текущей стоимостью будущих поступлений и текущей стоимостью инвестиций в проект.
Io - стоимость проекта, n - количество периодов, k - ставка дисконтирования, CFt - денежный поток за период t
Если NPV положительна, то проект является выгодным и превосходит альтернативные варианты инвестирования. Если NPV отрицательна, то проект является невыгодным и уступает альтернативным вариантам инвестирования.
Например, если вы хотите открыть магазин и для этого нужно потратить 100 000 $, а потом вы будете получать по 30 000 $ каждый год в течение 5 лет, а ставка дисконтирования равна 10%, то NPV этого проекта будет равна:
- NPV = (30 000 / (1 + 0.1)^1) + (30 000 / (1 + 0.1)^2 ) + (30 000 / (1 + 0.1)^3 ) + (30 000 / (1 + 0.1)^4 ) + (30 000 / (1 + 0.1)^5 ) - 100 000
- NPV = 24 793,39 + 22 539,45 + 20 490,41 + 18 627,64 + 16 934,22 - 100 000
- NPV = 3 385.11
Это означает, что проект имеет положительную чистую настоящую стоимость и является выгодным при данной ставке дисконтирования.
- Определение остаточной стоимости проекта на конец периода прогноза
Здесь рассмотрим метод роста вечных аннуитетов для расчета остаточной стоимости проекта. Этот метод основан на предположении, что доход проекта будет расти постоянно и бесконечно с некоторой скоростью. Формула для остаточной стоимости проекта по этому методу такая:
Где R - чистый денежный поток за последний период прогноза, i - ставка дисконтирования, g - скорость роста дохода
Например, если вы хотите открыть магазин и для этого нужно потратить 100 000 $, а потом вы будете получать по 30 000 $ каждый год в течение 5 лет, а ставка дисконтирования равна 10%, а скорость роста дохода равна 5%, то остаточная стоимость проекта по методу роста вечных аннуитетов будет равна:
RV = 30 000 / (0.1 - 0.05) = 600 000
Однако, эта остаточная стоимость отражает стоимость проекта на конец пятого года, а не на сегодняшний день.
Чтобы узнать, сколько проект стоит сегодня, нужно дисконтировать остаточную стоимость по ставке дисконтирования на количество лет прогноза. Формула для дисконтированной остаточной стоимости такая:
где RV - остаточная стоимость проекта, i - ставка дисконтирования, n - количество лет прогноза
В нашем примере, дисконтированная остаточная стоимость проекта будет равна:
DRV = 600 000 / (1 + 0.1)^5 = 373 838
- Находим стоимость предприятия
И наконец финал этой эпопеи, складываем чистую текущую стоимость (NPV) ,остаточную стоимость (DRV) и находим стоимость предприятия (EV)
В нашем случае:
EV = 3 385 + 373 838 = 377 233
Вывод — продавцу офиса очень нужна помощь квалифицированного специалиста.
Вот и подошел к концу наш пост о доходном анализе недвижимости. Очень надеюсь, вы узнали что-то новое и полезное о том, как оценивать стоимость квартир и домов по доходам от аренды. Если вам понравился этот материал, не забудьте подписаться на мой блог и поставить лайк.