Инвестиции в загородную недвижимость: преимущества, стратегии, правила

Как земельный участок может приносить от 200% доходности и что для этого нужно сделать — опыт тысячи собственников.

Проект «Мой гектар» был запущен в 2016 году. С тех пор создано 100 поселков, а собственниками участков стали 9000 человек. В этой статье мы хотим поделиться уникальным опытом и знаниями о рынке загородной недвижимости.

Самыми надежными объектами инвестирования в 2024 году по-прежнему являются земля и недвижимость. В большинстве своем это направление финансовых вложений принято рассматривать как стабильное.

Инвестиции в загородную недвижимость тоже относятся к низкорискованным и прибыльным, поэтому многие эксперты выделяют этот вид как один из самых сбалансированных для инвестиций, поскольку конкуренция ниже, а сам рынок более доступен.

Условно всю загородную недвижимость можно разделить на несколько категорий в зависимости от типа и количества размещаемых построек. Мы выбрали самые популярные типы и выделили их особенности.

Усадьба. К особенностям такого загородного дома можно отнести удаленность от крупных населенных пунктов, а также большую приусадебную территорию, занимающую в среднем несколько гектаров. В усадьбу может входит целый комплекс построек, например, конюшня, хозяйственные блоки, гостевые домики и многие другие объекты.

Вилла — это загородный дом площадью около 200 кв. м, расположенный обязательно у какого-либо теплого водоема. Часто виллы строят в средиземноморском стиле, к ним прилегает небольшой земельный участок с озеленением и зонами отдыха, например, бассейном.

Коттедж представляет собой просторный дом площадью до 500 кв. м, расположенный на территории коттеджного поселка, где имеется вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. Собственников такого типа загородной недвижимости объединяет ряд общих правил в архитектурном и ландшафтном оформлении, а также обязанность оплачивать ежемесячные услуги по обслуживанию поселка.

Наиболее знакомый всем вид загородной недвижимости — дача. От коттеджа она принципиально отличается несколькими факторами. Во-первых, дача не предназначена для круглогодичного проживания: собственники приезжают в теплый сезон, когда нет необходимости отапливать помещение. Во-вторых, чаще всего такие домики располагаются на сельскохозяйственных землях и территориях СНТ, однако бывают и исключения.

Еще один популярный вариант — таунхаусы, представляющие собой гибрид квартиры и коттеджа. Постройка состоит из нескольких секций, у каждой из которых есть собственник. На прилегающем участке чаще всего располагается парковка для автомобиля или гараж.

Земельные участки также относятся к загородной недвижимости. Однако многие частные инвесторы не знают, что земельные участки могут обеспечивать доходность от 200% и даже 600%. В этом мы убедились на собственном опыте и выделили разные стратегии:

– с целью перепродажи участка, в том числе по частям;

– под строительство дома, в том числе с дальнейшей продажей;

– под развитие бизнеса и получение предпринимательских грантов и т. д.

Инвестирование в земельные участки за городом имеет ряд преимуществ, выгодно отличающих этот формат от других. Мы выделили четыре самых важных плюса.

Во-первых, инвесторам необязательно вкладывать большие суммы, чтобы получить прибыль — на рынке земельных участков достаточно низкий порог входа. Располагая даже небольшой суммой, можно вложиться в земельный участок, по мере развития которого капитализация значительно превысит изначальную стоимость объекта.

Во-вторых, низкие риски убытков. Даже в период кризиса недвижимость можно продать или сдать в аренду. В отличие от денег, которые со временем теряют свою покупательную способность, стоимость недвижимости обычно растет вместе с инфляцией. Это означает, что инвестиции в недвижимость помогают сохранить и увеличить ваше состояние на протяжении долгого времени.

В-третьих, высокая доходность. Инвестиции в загородную недвижимость позволяют не просто сохранить сбережения, но и приумножить их.

Еще одно важное преимущество — федеральные тренды на активное развитие пригородных территорий. Ближайшие к крупным городам районы уже не уступают по комфорту столице, а в некоторых случаях даже превосходят, например, в экологическом благополучии и возможностях для бизнеса. Особенно привлекательной для инвестиций в загородную недвижимость является Московская область и ближайшие к столице регионы.

Активное развитие пригородных территорий и соседних к Москве регионов — яркий тренд последних десятилетий. Подтверждением этому стало расширение Москвы в 2012 году, когда в границы столицы включили два новых административных округа Троицкий и Новомосковский — ТиНАО.

Между тем с момента последнего расширения прошло уже 12 лет, и население города с тех пор выросло на 1,2 млн человек, а значит, не за горами и новый виток расширения территории столицы. Инвестиции в загородную недвижимость в Московской области до нового расширения могут выгодно окупиться в будущем.

Одно из возможных направлений для включения в состав Москвы — ЦКАД. Также существуют идеи продолжения расширения Москвы на юго-запад — в сторону Калужской области, на северо-запад — в сторону Тверской области, на восток — в сторону Владимирской области.

В 2024 году, по официальным данным, население Москвы составляет 13 млн человек. Из-за перегруженности столицы и расширения ее границ растет спрос на приграничные с Москвой и областью районы.

Особенно привлекательной для инвестиций в загородную недвижимость становится Тверская область. Ежедневно мы следим за новостями о регионе: анализируем объем инвестиций, поток туристов, участие властей высшего эшелона в развитии региона.

Активное развитие пригородных территорий позволило властям всерьез планировать расширение транспортных артерий между городами. Впервые идею расширения московских центральных диаметров (МЦД) высказал президент Владимир Путин. Позднее мэр Москвы Сергей Собянин поддержал эту идею и объявил о планах продлить МЦД в регионы. Высокоскоростные поезда наземного метро свяжут Москву с Тверью, Калугой, Тулой и другими крупнейшими городами Центральной России.

Флагманский проект объединит крупнейшие города ЦФО и станет революционным шагом в развитии пригородных территорий.

Еще один перспективный проект, который планируют построить к 2026 году, — высокоскоростная магистраль (ВСМ) Москва – Санкт-Петербург. Проект включает в себя строительство станций Выползово, Садва, Логовежь и Новая Тверь в Тверской области. Строительство ВСМ позволит сократить путь из Твери в Москву до 40 минут, что коренным образом меняет понимание о том, что есть пригород.

На фоне трендов к расширению столицы и активного развития пригородов, соседних к Москве регионов, растет и инвестиционная привлекательность объектов недвижимости. Проект «Мой гектар» регулярно проводит расчет капитализации земельных участков на примере собственных — лучших в ЦФО — локаций: Валдай, Селигер, Завидово, Конаково, Вазузское водохранилище. В год капитализация может достигнуть от 200%. При этом сейчас, на этапе планирования расширения МЦД и включения новых районов в состав столицы, цены будут выгодными как никогда.

Инвестиции в загородную недвижимость в Московской области уже оправдали себя, когда произошло расширение Москвы. Сейчас ожидается новый виток транспортного и территориального развития, поэтому участки ИЖС недалеко от столицы пользуются большим спросом.

Земельные участки, как уже было отмечено ранее, обладают рядом преимуществ для инвестирования. Одни из самых важных — это низкий порог входа и гибкость в использовании. Участок можно перепродать, разместить на нем коттеджный поселок или открыть бизнес. Наши земельные эксперты выделили 4 самых популярных способа инвестирования.

Кроме того, мы разработали стратегии инвестирования на основе опыта 9000 собственников. Цифры по доходности мы получили по формуле: прибыль, поделенная на сумму вложений.

Собственник-девелопер получает капитализацию в рамках развития инфраструктуры поселка. В короткие сроки и при минимальных инвестициях девелоперы получают высокую ликвидность и доходность от 200%.

План реализации такой стратегии состоит из нескольких шагов. Во-первых, необходимо купить земельный участок, руководствуясь правилами выбора хорошей локации. Во-вторых, разработать проектную документацию, вынести границы участка, установить межевые знаки. Третьим этапом станет непосредственное благоустройство: подключить электричество, построить дороги, возвести места общего пользования (КПП, въездная группа и другие объекты) .

Собственник земельного участка реализует на своей земле бизнес-проект, например, ставит глэмпинги — модульные дома, которые строятся в кратчайшие сроки и практически сразу готовы к размещению гостей. Доходность от собственного бизнеса составляет до 286%. При этом на окупаемость проекта можно выйти за полтора года.

Для начала можно открыть небольшую ферму, а уже потом выйти на масштабное производство. Такая стратегия относится к среднесрочным с доступным порогом входа, однако дает более стабильный результат. Минимальные вложения составляют от 2,9 млн рублей. На окупаемость можно выйти за 2–4 года, а доходность составит до 243%.

Земельные участки идеально подходят для инвестиций в загородную недвижимость.

Аналитики проекта «Мой гектар» вывели следующую формулу, которая поможет выбрать участок или дом для инвестиций:

Высокая ликвидность = выбор перспективной локации на старте продаж + инфраструктура и развитие.

Полученная формула помогла нам сформулировать правила выбора земельного участка, которые приведут к дополнительному росту капитализации.

Загородная недвижимость — это надежные инвестиции с невысоким входом и доходностью от 200%. Земельные участки ИЖС в топовых локациях ЦФО — Вазуза, Валдай, Волга, Селигер, Завидово, Малое Золотое кольцо и Подмосковье — под любые цели и по доступной цене можно приобрести в проекте «Мой гектар».

При этом стоит отказаться от привычного понимания загородной жизни как жизни с минимумом удобств. Современные поселки не уступают комфорту городам, а по некоторым показателям и превосходят, особенно — в экологии, доступе к чистой воде и воздуху, меньшем уровне стресса.

Людям интересно переезжать за город или иметь там дачу, приезжать на отдых на выходные или в отпуск. Это подтверждает и статистика: 73,1% жилья, введенного в эксплуатацию в 2024 году, — это ИЖС. Прогноз по развитию этого тренда благоприятный: он поддерживается государством, частными компаниями и людьми, которые хотят жить и трудиться на своей земле.