7 шагов: Выбираем недвижимость при релокации

Периоды экономических и политических потрясений, как правило, ускоряют миграционные процессы во всем мире. Статистика по выездам за рубеж из России на фоне событий 2022—2023 гг. и миграционные отчеты других стран легко подтверждают это. Ярким свидетельством выросшего интереса многих россиян к релокации стало число запросов о покупке недвижимости за рубежом, которое по некоторым направлениям выросло в несколько раз.

Внешнеполитические конфликты, санкции и визовые ограничения изменили географию массовой релокации. По данным Alex Villas Agency, наряду с традиционно популярными направлениями на Западе стремительно растет интерес к переезду в азиатские страны (в первую очередь Индонезию). Соответственно, изменились и критерии выбора недвижимости при переезде за рубеж.

Есть две схемы поиска недвижимости при релокации. Первая предполагает сначала выбор страны и затем поиск там недвижимости. Вторая — наоборот, изучение рынка недвижимости в разных странах с последующим выбором места. Первая более привлекательна — вы планируете переехать, скажем, в Финляндию и ищете там квартиру. Но практика показывает, что в реальности как раз вопрос о покупке недвижимости играет одну из ключевых ролей в выборе региона проживания. Особенно это становится актуально, когда возникает вопрос, дает ли недвижимость право легального пребывания в стране. В той же Финляндии, увы, не дает.

Проблемы, с которыми столкнулись многие россияне и украинцы, решившие уехать из страны в 2022 году, показали, как спешка мешает закреплению на новом месте жизни. Поэтому первый друг релоканта — планирование. Для того чтобы понять, как выбрать недвижимость при релокации, нужно поставить перед собой 7 вопросов.

Если крайне редко или никогда, то можете рассматривать отдаленные регионы мира (вплоть до Канады и Австралии) и особо не заботиться о транспортной связи с Россией. Если в стране у вас остаются родственники, бизнес или нерешенные дела, то желательно уже на этапе планирования понять, как вы будете ездить из нового места жительства на родину и обратно. Так, с посещением некоторых популярных стран СНГ (Грузия, Армения, Казахстан) проблем нет, а путь во многие европейские страны стал проблемой — учитывая визовые ограничения со стороны приграничных стран ЕС и отсутствие прямого авиасообщения. В итоге даже полет в восточную страну прямым рейсом окажется намного проще, чем стыковочные полеты с многочасовыми задержками по пути в Европу.

Во многих странах приобретение недвижимости дает право на длительное пребывание, однако и здесь есть свои нюансы. Так, например, вы можете получить ВНЖ на Кипре при покупке недвижимости, но это жилье должно приобретаться от застройщика на сумму более €300 тыс. Ну а чтобы получить гражданство, необходимо вложить уже более €2 млн. В Турции, например, с июня 2022 года инвестиционный порог для получения гражданства вырос с $250 тыс. до $400 тыс. Однако для получения долгосрочного ВНЖ достаточно $75 тыс. В Индонезии местный аналог ВНЖ («визу второго дома») выдают за приобретение недвижимости на сумму примерно $135 тыс. ВНЖ позволяет иностранцам находиться в стране от 5 до 10 лет и легально заниматься инвестиционной деятельностью и даже бизнесом. Этим, например, объясняется резкий рост интереса многих россиян к переезду на Бали, который мы наблюдаем в последнее время.

Причем под «изучением рынка» я понимаю не просто знакомство с объявлениями в интернете — стоит посмотреть на ситуацию в динамике. В сети много рейтингов самых популярных для релокации стран, где топовые строчки, кроме Армении и Грузии, занимают Турция, ОАЭ, Кипр, Португалия. Их полезно изучить, но ориентироваться только на такие рейтинги неразумно, ведь ценовая ситуация очень быстро меняется. В Турции и Эмиратах, например, цены на недвижимость из-за массового притока россиян резко взлетели. В Дубае они теперь начинаются от $250 тыс. для небольших апартаментов и от $700 тыс. — для вилл и таунхаусов.

Для инвестиций в недвижимость рост цен — хороший признак. Однако стабильный долгосрочный рост предпочтительнее скачкообразного и привязанного к потрясениям. К примеру, многие иностранцы заметили, что цены на жилье на Бали из-за турпотока растут «ровно» и предсказуемо — это позволяет прогнозировать цену на момент покупки и возможной продажи жилья, а также его окупаемость. Мы давно занимаемся этим направлением и знаем, что выбор здесь довольно широк: недорогую недвижимость можно приобрести даже за $90 тыс.; качественные апартаменты — за $150-200 тыс., виллу — за $400-500 тыс. При этом доходность объектов Alex Villas Agency составляет до 35% годовых — в 2-3 раза больше, чем в том же Дубае.

Разобраться в динамике цен непросто. Поначалу сориентироваться помогают профильные сайты Airbnb, Booking и Agoda. Для более детального изучения рынка лучше прибегнуть к помощи авторитетных риелторских агентств.

Бюджет будет зависеть от того, продаете ли вы свою недвижимость, бизнес и транспорт на родине или нет; готовы ли вам помочь с покупкой ваши близкие; есть ли у вас возможность взять кредит на новом месте.

Отключение России от международной банковской системы, ограничение на снятие наличных и вывоз их из страны серьезно осложнили жизнь многих россиян. Вы можете вывозить деньги по частям (до $10 тыс.); узнать, есть ли возможность перевести деньги из РФ на счет в новой стране через неподсанкционные банки; расплатиться криптовалютой. Для многих актуален вопрос о том, как проверяется источник происхождения средств — во многих европейских странах проверка очень жесткая, а, к примеру, на Бали ее нет вовсе. Да и криптовалюта здесь совершенно легальна.

Климат, природа, язык, культура, религия, инфраструктура. Качество будущей жизни зависит от комплекса этих факторов. В Турции и Сербии, например, живет много россиян — для многих это плюс, для других — минус. Экзотическая кухня Вьетнама многих манит, других отталкивает. Многие покупатели жилья на островах Индонезии по-настоящему пленены местным климатом с круглогодичным летом, другие равнодушны к тропикам.

К примеру, если у вас есть $300 тыс., то вы можете купить небольшие апартаменты в Дубае или целую виллу на Бали. Если вы мечтали о доме на берегу океана, то однозначно стоит присмотреться ко второму варианту; если вы до мозга костей городской человек и любите смотреть на мир из окна многоэтажки, то, соответственно, к первому.

Так или иначе, при выборе любого направления для релокации важно не бросаться в омут с головой, чтобы очень скоро не пришлось «релоцироваться» уже из нового места релокации. Следует оценить все «за» и «против», изучить рынок, локацию, обратиться к опытным риелторам и, конечно, не бояться задавать вопросы. Например, тех, кто интересуется возможностью переезда на Бали, специалисты Alex Villas Agency готовы проконсультировать по вопросам покупки недвижимости, инвестиций в строительство, управления активами в Индонезии. Только так вы можете гарантировать себе обдуманный и спокойный переезд с последующей комфортной интеграцией.