Как из убыточного коммерческого здания сделать прибыльные апартаменты?

С минимальными вложениями, в кратчайшие сроки, без реконструкций и согласований с чиновниками.

Добрый день! На связи Смарт Вэй, мы занимаемся проектными и кадастровыми работами и эта статья про самый популярный кейс последний двух лет.

Наверное самым известным комплексом апартаментов у нас в стране является Москва-сити. Здесь представлено сразу несколько зданий, в которых можно приобрести недвижимость для проживания. Хотя по сути, все они являются нежилыми.

С Москва-сити все понятно - этот амбициозный проект заранее планировался в том числе для продажи апартаментов. Но есть ли возможность в существующем, вероятно, низко рентабельном нежилом объекте сделать апартаменты и продавать их или сдавать в аренду?

Ст. 8 ФЗ №218 установлено, что помещения могут быть жилыми или нежилыми. Здесь имеется в виду помещение - как отдельный объект недвижимости. Жилыми являются квартиры, к примеру. Нежилые - любые помещения в нежилых зданиях.

Жилищное строительство регулируется у нас огромным количеством нормативных актов. А вот по поводу нежилья - пробелов законодательства довольно много.

В связи с чем на протяжении нескольких лет набирают популярность строительство, продажа и аренда апартаментов.

Особенно это актуально для Москвы и Санкт-Петербурга, где квартиры имеют очень высокую стоимость и альтернативой является приобретение более дешевых апартаментов.

В 2019-2020 году наблюдалось некоторое снижение спроса на апарты, в связи с действием льготных условий ипотеки, но их отменили летом 2021 года и уже за первое полугодие количество сделок с апартаментами в Москве дошло до 3 500, а это на 90% больше, чем в тот же период 2020 года. При этом наблюдается сокращение предложений - во 2 квартале 2021 года на 43% меньше по отношению к этому же периоду 2020 года.

Что это значит? - несмотря на то, что приобретение апартаментов до сих пор вызывает сомнения у потребителей, интерес к ним только растет, а предложения становятся ограниченными.

Рассмотрим другую сторону вопроса - непривлекательные для арендаторов офисные, производственные и бизнес-центры, с низкой арендной ставкой, гостиницы, которые простаивают из-за отсутствия ремонта, требующего больших вложений… Все это не очень ликвидная недвижимость по меркам Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас бизнес переходит в онлайн режим и снижает расходы на офисы. Для большинства компаний они становятся вроде как визитной карточкой для проведения встреч и переговоров. К примеру, наша компания примерно 80% штата перевела на “удаленку” имеет офисы только для презентации себя перед клиентами.

Что же делать с теми пустующими площадями, которые остались не удел после коронавирусного карантина? Как сделать такую недвижимость прибыльной с минимальными вложениями?

Следуя трендам девелопмента Москвы, мы предлагаем рассмотреть вариант создания апарт комплекса из существующего объекта - нежилого здания или помещения, которое использовалось в любых целях, кроме как проживания людей.

У вас имеется или вы планируете приобрести нежилой объект недвижимости. Это может быть здание, помещение. Этот объект довольно большой - как минимум его площадь от 150 кв.м. Такой объект можно разделить примерно на четыре-шесть 20-метровых помещений.

Для того, чтобы превратить его в комплекс апартов потребуется произвести с ним некоторые манипуляции: сделать и согласовать перепланировку под требования ФЗ 218 (требуется это практически всегда) - установить перегородки, мокрые точки как минимум.

Финальным этапом создания такой недвижимости является регистрация права собственности на помещения апартов (на себя или сразу нового приобретателя).

Давайте посмотрим, какие объекты на рынке апартаментов Москвы изначально были офисными/производственными помещениями. Ярким примером можно назвать Лофт “Даниловская мануфактура”. Вот свежее объявление о продаже апартов в этом комплексе:

Обратите внимание, что в помещении судя по фото есть антресоль, которую также можно возвести при наличии высоких потолков (при соблюдении определенных условий и ограничений проектирования) и увеличить площадь еще как минимум на 30%.

Кстати, на ст.м. Тульской у нас несколько объектов в работе по схожим проектам раздела - место перспективное, рядом метро и удобные транспортные развязки, при этом там много промышленных зон, на территории которых простаивают здания и целые производственные комплексы. Реконструкция - дорого и в Москве в большинстве зон вообще ограничена. А приспособление объекта и его раздел на апартаменты может занять всего 2-3 месяца.

Кроме самого раздела и регистрации, мы готовим для наших клиентов проекты на ремонт и дизайн-проекты, которые реализуются одновременно с регистрационными процедурами и не занимают отдельного времени. В комплексе работы выполняются быстрее.

Вы можете сказать, что отсутствие регулирования рынка апартаментов в России - явление временное. Да- действительно в конце 2021 года планируется появление закона, регламентирующего создание и реализацию апартаментов, но текст этого НПА пока не утвержден. Мы считаем, что разговоры о запрете не стоит воспринимать всерьез - неужели кто-то может подумать, что в Москва-сити перестанут продавать и эксплуатировать апарты? Конечно же нет!

Мы считаем, что количество подобных проектов будет только увеличиваться и если у Вас есть желание инвестировать средства в выгодный и быстроокупаемый проект - можете обратиться к нашим экспертам - мы поможем в выборе стратегии и его реализации.

Конечно, при создании комплекса апартаментов следует учитывать многие факторы, но в нашей практике не было пока ни одного объекта, который не прошел регистрацию и не был успешным для инвестора. Главное - знать нормативы проектирования раздела, быть опытным в вопросах регистрации апартаментов и иметь в наличии всех необходимых специалистов в компании - от инженеров до юристов.