Досрочное погашение ипотеки
Как происходит досрочное погашение ипотеки?
Механизм выглядит так:
Заемщик вносит определенные суммы сверху платежа и обязательно пишет заявление.
Без заявления банк не имеет права списывать суммы больше, чем размер ежемесячного платежа, установленный графиком платежей.
Заявление можно написать через личный кабинет, приложение банка - это быстро, в пару кликов. Можно посетить отделение банка и написать по «старинке».
Так как заемщик вносит ежемесячный платеж, т.е. отдает кредит быстрее, чем рассчитано в графике, то банк должен:
1. сократить сумму ежемесячного платежа и сохранить текущий срок кредита.
2. уменьшить срок кредита и сохранить текущий размер ежемесячного платежа.
При подаче заявления, как раз нужно будет сделать выбор, что сократить - срок или платеж.
Не у всех заемщиков есть возможность сокращать срок кредита, но сокращение платежа возможно всегда.
Уже давно есть отработанная схема, когда нельзя сокращать срок, но вы продолжаете платить, так, как будто вы сократили срок.
Что выгоднее сокращать срок или платеж?
С точки зрения переплаты, выгоднее сокращать срок.
Но я рекомендую подумать, о том, какая сумма для вас будет комфортной в случае непредвиденных ситуаций.
Например, мой ежемесячный платеж был 50 000 руб., но мне вот прям спокойно, когда мой платеж 20 000 руб.
И я сокращала платеж по ипотеке пока не достигла ежемесячного платежа в нужном размере.
Но, чтобы не заплатить больше процентов и выйти на «переплату», как будто я сокращала срок, я плачу не меньше изначальной суммы и каждый месяц подаю заявление на досрочное погашение.
После того, как я достигла нужного платежа, я уже сокращаю срок.
Например:
У меня был платеж 50 000 руб. По графику, я делаю досрочные погашения. Мой ежемесячный платеж стал 45 000 руб., я вношу все равно 50 000 руб. из которых по графику списывается уже 45 000 руб., а по заявлению еще 5 000 руб. и платеж еще чуть сокращается.
И так пока не достигла ежемесячного платежа в 20 000 руб. Дальше я вношу так же 50 000 руб., но уже в заявление сокращаю срок.
Когда возникает возможность, гашу больше 50 000 руб.
Получается, что я как вношу платежи как будто сократила срок, но если
что, будет возможность в какие-то экстренные ситуации, то я могу платить по графику - 20 000 руб.
Погашать кредит досрочно или нет?
Я за то, чтобы погашать кредит досрочно, за исключением тех кредитов, которые являются инвестиционными. То есть предположим, что человек вкладывается в какой-то инвестобъект , с целью перепродажи с флиппингом. Он берёт ипотечное плечо и ему нужны минимальные платежи. Как правило, эти ребята всё знают и закрывают ипотеку с продажи объекта, у них всё рассчитано.
Если мы говорим про обычных людей, которые берут ипотеку, то я считаю, что погашать кредит досрочно нужно за исключением тех кредитов, которые были приобретены под супер низкую процентную ставку. У нас в прошлом году были ставки 0,1%, 0,01%, за весь период ипотеки, переплата составляет 14.000 руб. -30.000 руб. Если вы будете погашать досрочно, то по сути себе в минус погасите. Лучше эти деньги, которые есть куда-то использовать.
При этом у них для людей, как правило, супер низкие платежи.
Например, за однушку может быть ежемесячный платёж 15.000 руб., они достаточно комфортные.
Можно копить на том же накопительном счету, где будет 5% начисляться процент, который гораздо больше, чем процент по ипотеке. При этом этими деньгами накопленными, если наступит экстренный случай, можно будет закрыть ипотеку.
Можно положить на вклад или в ценные бумаги.
Ещё нужно учитывать, что как правило эти квартиры покупались с удорожанием,то есть они были чуть дороже, поэтому здесь нужно понимать, что часть процентов вы всё-таки уже заплатили.
Если мы говорим про обычную ипотеку у человека 5-13%, то гасить досрочно выгодно. А если 5- 8%по ипотеке, и заемщик понимает, что где-то эффективнее вложит свободные деньги и заработает больше, чем сэкономит на процентах, оценит риски, то выбор за ним.
Например, если он классно собирает Инвестиционный портфель и у него доходность 10-15% то лучше, конечно, туда вкладывать эти деньги. Потому что больше доходность, чем проценты по ипотеке.
Когда лучше производить досрочное погашение в начале срока или в конце?
Чем раньше начнёшь гасить кредит досрочно, тем будет лучше.
Если мы говорим про аннуитетный график платежей, в нем в самом начале платится процентов больше и ближе к концу платят меньше. Чем раньше начнете гасить досрочно, тем будет выгоднее.
Потому что тело кредита уменьшается быстрее, а процентная ставка начисляется на остаток основного долга (на тело кредита), соответственно процентов платим меньше, чем было изначально заявлено в графике.
Если начнете гасить досрочно в конце срока кредита, то процентов всё равно чуть меньше заплатите. Но лучше начинать гасить сразу, как появится возможность, если понимаете, что в вашем случае хотите или надо скорее закрыть кредит.Посмотрите график платежей для мотивации. Если мы его откроем и увидим, что при тридцатилетнем кредите и ставке НЕ 0,1% в основной долг уходят крошечные суммы, а почти весь платеж - это проценты. Например по 1.000 руб в месяц, то здесь грех не докинуть хотя бы ещё две-три тысячи рублей, чтобы ускорять закрытие ипотеки.
А еще лучше сразу брать на меньший срок 20-25 лет, разница в платеже не такая большая, например около 3000- 5.000 руб. Но на 10 лет меньше срок и в процентах это может сэкономить крупные суммы. Чем меньше срок кредита изначально выбираешь, тем меньше процентов. Например: Кредит 5 000 000 руб. , ставка 12%Платеж можно увеличить на 3 624 руб., уменьшить срок на 10 лет и проценты меньше на 5 311 240 руб.ТЕ 3 624 руб., нам экономят ПЯТЬ МИЛЛИОНОВ.
А как посчитать переплаты при досрочном погашении калькулятор?
Есть отличный калькулятор с функцией частично досрочного погашения. В нем можно рассчитывать те варианты, которые вам будут удобны и тогда вы поймете сколько нужно будет платить. Можно прийти на консультацию к ипотечному брокеру, он может рассчитать и показать разные версии, но уже с более профессиональной точки зрения.
На какой срок брать ипотечный кредит?
Считаю, что нужно брать ипотечный кредит, с тем платежом, который комфортнее, но не более 20 лет, если ставка на весь срок выше 1%. Потому что бывают форс-мажоры, и хорошо иметь возможность платить тот платёж, который тебе комфортен. Но если есть возможность платить больше конечно это лучше.
Как вернуть проценты при досрочном погашении кредита?
Проценты начисляются за время пользования кредитом, то есть они начисляются не вперёд. Вы сначала попользовались месяц и уже потом заплатили за прошедший месяц. Можно уменьшить свои проценты возвращая кредит досрочно. То есть будущие проценты, которые могли бы заплатить будут пересчитываться. Мы будем получать новый график платежей и меньше платить процентов банку.
Спасибо за внимание! Надеюсь вам стало понятнее и проще. Распоряжайтесь своими деньгами правильно.