Какой будет Москва к 2050 году: ТОП-3 градостроительных программ столицы

Об актуальных градостроительных программах Москвы, которые определят облик города к 2050 году

Об актуальных градостроительных программах Москвы, которые определят облик города к 2050 году, рассказала Нина Олейникова – эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

Градостроительная политика – совокупность стратегий, принципов, задач и мер, которые направлены на развитие и регулирование процесса формирования городской среды. Она помогает планировать распределение территории по функциональным зонам, развивать инфраструктуру, рационально использовать городские пространства.

Градостроительная политика направлена на обеспечение устойчивого развития городов, сохранение исторического наследия, формирование комфортной и безопасной городской среды, чтобы всем жителям и людям, находящимся на территории города, было комфортно.

Она также включает планирование жилых, общественных, промышленных и зеленых зон, управление транспортной инфраструктурой, решение экологических проблем и другие аспекты, связанные с организацией городского пространства.

В ходе реализации градостроительной политики можно столкнуться со следующей проблемой: люди с трудом отпускают прошлое и принимают изменения.

К сожалению (или к счастью), город – это живой организм, который все время преобразуется, развивается, растет и становится каждый день немного иным. И у каждого человека сохраняется собственный опыт пребывания в городе: у нас есть любимые районы, которые нам кажутся комфортными, любимые территории, парки, улицы и элементы архитектуры.

Процесс развития города связан с постоянной реорганизацией: что-то строится или сносится, переделывается или реновируется.

Потеря старого и возникновение нового зачастую вызывают большую фрустрацию у людей и формируют даже некий социальный конфликт.

Одни люди защищают объекты культурного наследия, другие не понимают их ценности и не знают, зачем нужны старые, ветхие и никому не нужные здания – этот конфликт также является частью развития города и говорит о разнообразии людей, которые в нем живут.

В формировании градостроительной политики Москвы участвуют различные государственные и общественные организации, а также специалисты в области архитектуры, градостроительства, экологии и транспорта.

Важную роль в этом процессе играют городские власти, в том числе департамент градостроительной политики Москвы и другие управления и комитеты, ответственные за развитие города.

Также в формировании градостроительной политики участвуют жители города через общественные слушания, обсуждения городских проектов и планов развития.

Участие заинтересованных людей позволяет учитывать мнения и интересы горожан, создавая более сбалансированные и эффективные решения по развитию городской среды.

Актуальную информацию о преобразованиях в городе всегда можно найти на порталах соответствующих муниципальных территориальных единиц (префектуры округов, например, СВАО, ЮАО и управы отдельных районов).

Важно отметить, что формирование градостроительной политики Москвы – сложный и многосторонний процесс, требующий согласования интересов различных сторон для обеспечения устойчивого и гармоничного развития столицы.

Для реализации градостроительной политики Москвы применяются различные инструменты и механизмы планирования и управления городским развитием. Некоторые из основных инструментов включают следующее.

Генеральный план (генплан) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Генеральный план – долгосрочный документ, который определяет крупными мазками стратегию развития больших кусочков территории. Выделяется одна зона квартала под общественно-деловую часть, другая – под производство, а третья – под инженерное обеспечение, потому что нужны еще электроподстанции для питания окружающей застройки. Каркас транспортной системы под все эти функции – еще одна зона. Генплан в своей основе держит баланс пропорций земель между функциональными вариантами использования. Какое количество дорог нужно на обслуживание окружающих квадратных метров офисов и жилых домов? Насколько большой участок под жилую застройку, чтобы не вызвать дисбаланс с соседними территориями? Достаточно ли рабочих мест приложения труда в районе к существующей и планируемой жилым зонам? Правила землепользования и застройки уточняют и конкретизируют вид разрешенного использования участка и общие «габариты» планируемой застройки (плотность застройки, предельная высота объектов и процент застройки участка).
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы (Стройкомплекс). В составе четыре органа исполнительной власти Правительства Москвы: Департамент градостроительной политики, Департамент строительства, Москомархитектура, Департамент развития новых территорий. В совокупности органы отвечают за контроль строительства и реконструкции объектов, выдачу разрешений на строительство, разработку строительных нормативов и стандартов.
Программы развития города. Разработка стратегий и программ развития города на средний и долгосрочный период, включающих мероприятия по улучшению инфраструктуры, развитие транспортной сети, социальной сферы и других аспектов.
Участие общественности. Проведение публичных слушаний, обсуждение городских проектов и инициатив с участием жителей и заинтересованных сторон для учета мнений и интересов общества.
Экологические стандарты и требования. Разработка и внедрение мер по соблюдению экологических стандартов, охране природы и улучшению экологической обстановки в городе.

Эти инструменты помогают городским властям эффективно управлять развитием Москвы, создавать комфортные условия для жизни горожан, сохранять культурное наследие и обеспечивать устойчивое развитие столицы.

Источник: https://stroi.mos.ru/gradostroitelnaya-politika

Город – это пространство, в котором мы существуем. Причем не только для того, чтобы просто жить и работать, но также тратить заработанные деньги, отдыхать, комфортно проводить свободное время.

Город – это также бизнес-центры, общественные, спортивные и социальные объекты: детские сады, школы, больницы и многое другое.

Основная градостроительная политика – это попытка объединить всевозможные проекты, связанные со стимулированием экономической активности, а также с развитием жилищных программ, энергетического хозяйства, транспорта, социального сектора, охраны окружающей среды и других сфер.

Форсайт «Москва-2050» – это проект Института Генплана Москвы, который позволит определить, к какому городу мы хотим прийти к 2050 году.

В рамках проекта прошли серии обсуждений, опрос 100 экспертов и интервью с ведущими экспертами в экономике, архитектуре, IT, социологии и других сферах.

Итогом работы стала «карта будущего» и манифест с трендами и прогнозами, а также книга «Москва. Форсайт. Гипотезы».

В этом исследовании много внимания уделено тому, как будет выглядеть наше общество, какую модель социальной жизни мы выберем, сколько у нас будет одиноких людей и семей, как изменятся наша форма жизни и социальные контакты, какой спрос на сервисы мы будем формировать и т. д.

В рамках пространственного развития столицы много говорится о том, что Москва – это сервис для жителей и гостей города. Говоря о стратегическом развитии, мы всегда должны держать фокус на людях.

В исследовании внимание уделено именно людям, рискам создания гетто-территорий, развития социальных конфликтов с мигрантами и многим другим аспектам.

Среди основных трендов в рамках исследования выделены следующие.

Уход от владения к предоставлению услуг. Мультифункциональность среды с сохранением идентичности. Городская среда гибкая, она активно меняется под различные запросы горожан, при этом учитывает сложившуюся идентичность места.
Средовое разнообразие. Кастомизация города под сообщества, рост разнообразия среды. Город как «лоскутное одеяло».
Малометражное высокотехнологичное жилье. С развитием технологий виртуальной реальности площадь жилья сокращается, становится более эффективной благодаря технологиям «умного дома».
Город – интеллектуальная корпорация (Город.inc). Город, в котором все пространства адаптируются для трудовой, рабочей и досуговой деятельности. Отличается гибкостью, возможностью перестраивать места под потребности горожан и сообществ.
«Умный редевелопмент». Повышение привлекательности и эффективности использования промзон и пустующих территорий внутри города за счет создания объектов, необходимых городу и району.
Новая квартирография. В связи с новым, более атомизированным образом жизни молодых горожан изменится и предложение на рынке жилья: меньшая площадь для тех, кто предпочитает жить в одиночку, большая – для тех, кому удобнее жить в коливингах и работать удаленно.
Пилотные проекты как инструмент кастомизации среды. Тестирование тех или иных городских решений, предлагаемых экспертами или инициативными жителями, в пространстве двора, района, округа.
Мультифункциональные пространства для работы и досуга. Коворкинги трансформируются в «третьи места» под запросы горожанина-пользователя: это пространства и для работы, и для досуга, и для получения прочих услуг.
Гибкая застройка. Здания-трансформеры возводятся с возможностью дальнейшего видоизменения. Например, строятся парковки, которые могут быть трансформированы в офисы. Каждые 3-5 лет у здания может возникнуть новая функция.
Социальная атомизация. Рост доли горожан, которые сознательно выбирают одиночество с целью уменьшения социального взаимодействия, максимальной независимости и самореализации.
Снижение доли коренных жителей. Их доля снизится за счет роста мобильности, развития удаленных технологий.
Уход от городской оседлости. Москвичи больше не живут всю жизнь на одном месте, а ищут жилье, подходящее под их текущие запросы.
Рост вариативности общественных пространств. Переосмысление общественных пространств, увеличение степени вариативности их функций позволяют собирать в такие пространства все большее количество территорий. Например, река как общественное пространство, завод как общественное пространство и т. д.

2024 год в России объявлен годом семьи. Основной фокус в области стимулирования спроса на жилье будет на льготной ипотеке для семей.

Изучая исследования генплана Москвы к 2050 году, можно обнаружить некий диссонанс.

Например, наметился тренд на формирование достаточно аутичного жителя Москвы, социально одинокого, живущего в достаточно компактной квартире. И в то же время запланированы мероприятия на уровне федеральных властей и страны по стимулированию именно семейного формата проживания.

Власти рассчитывают, что люди будут жить в семьях, у них будет более просторная территория для жизни, нежели отдельные компактные студии и однокомнатные квартиры.

Получается, что политика, реализуемая в форме льготной семейной ипотеки, по сути является контртрендом к тому, к чему мы планомерно идем в рамках развития нашего общества.

Как к этому относиться, вопрос достаточно сложный. Потому что мы наблюдаем излишнюю аутичность города и социальную атомизацию: увеличивается доля граждан, которые осознанно выбирают одиночество и уменьшают социальное взаимодействие.

Такая тенденция точно не способствует развитию новых социальных связей, экономики, росту человеческого капитала и т. д. При этом одиночество – фактор риска снижения качества жизни, который нужно купировать.

Российская столица смотрит в будущее и планирует развитие своих территорий на многие годы вперед. Говоря о наиболее крупных проектах, можно отметить следующие.

Много споров было по поводу присоединения Новой Москвы в 2012 году. Дело в том, что город не может не строить – он постоянно развивается и осваивает новые территории, вовлекая новые земельные участки в оборот, потому что город – это земля.

Кстати, большая часть формы земельных правоотношений в «старой» Москве, то есть в границах МКАД – это форма долгосрочной аренды земельных участков на 49 лет.

Такой инструмент нужен для того, чтобы у города сохранялась возможность в большей степени управлять процессами развития: влиять на территории, продлять или разрывать договоры аренды, то есть контролировать эффективное использование земель.

А земли – важнейший стратегический ресурс для жизни каждого города.

Существует концепция экономики недвижимости, которая предполагает наиболее эффективное использование земельных участков. Чтобы стоимость участка земли была максимальной, нужно возвести на нем объект капитального строительства, который позволяет получать максимальный поток выручки от использования всего имущественного комплекса.

Например, если построить предприятие по производству огурцов в ЦАО, то дохода от продажи овощей на рынках вряд ли хватит для оплаты стоимости земли. И с точки зрения экономики недвижимости этот участок получит отрицательную стоимость, поскольку использование земли неэффективно.

Город – экономическая модель, которая все время собирает территории, чтобы использовать их с максимальной экономической эффективностью, получая налоги и другие платежи.

Именно с этим и связано присоединение Новой Москвы, в развитие которой планируется вложить порядка семи триллионов рублей до 2035 года – просто огромная цифра! При этом на сегодняшний день в развитие этой территории инвестировали уже 3,7 триллиона рублей в форме частного и государственного капитала.

Деньги приносят инвесторы, возводящие новые жилые комплексы, заводы, коммерческие территории, офисные площадки. Город вкладывает в строительство дорог, инженерных коммуникаций, всевозможных объектов социальной инфраструктуры.

Новая Москва продолжает развиваться как объект инвестирования и дает толчок для развития, в том числе, Москвы как целой агломерации.

Реновация столичного жилья – крупнейший проект градостроительного развития. Реализация проекта, стартовавшего в 2017 году, продлится 15 лет. В его рамках планируется снос порядка шести тысяч объектов ветхого жилого фонда – в основном пятиэтажек.

Проект предполагает снос более 350 тысяч квартир и застройку 16-ти миллионов квадратных метров нового жилья. Согласно планам правительства и мэрии Москвы, реновация должна завершиться не ранее 2032 года, хотя существуют риски, что этот процесс растянется.

Отметим, что в 2023 году был принят новый закон, который сокращает сроки переезда жителей с 90 до 30 дней, то есть люди должны в течение месяца отказаться от прошлого жилья, собрать вещи и переехать в новую квартиру. Сроки переезда сократили по той причине, что запланированные городом волны переселения идут достаточно медленно – новый закон должен их ускорить.

Если взять статистику, то с момента старта проекта в 2017 году реновация завершилась только на 17%, при этом новое жилье получили всего 14% жителей (порядка миллиона человек) из тех, кого планировали переселить. То есть, сегодня программа находится на своем начальном этапе.

Когда стало известно о реализации программы реновации, многие девелоперы испугались. В 2018-2020 годах строительные компании, которые рассматривали те или иные земельные участки к покупке для возведения своих ЖК, пристально следили за тем, где пройдет реновация, чтобы успеть сделать документы и выйти в продажу раньше реновации. Застройщики боялись активного роста предложений со стороны территорий, попавших под программу.

В ходе реновации пятиэтажки сносят и возводят более высокие дома, как правило, в 23-24 этажа. При этом многие люди критикуют программу реновации за эту средне-высокую этажность. Тем не менее, квартир становится больше, а город уплотняется, увеличивая количество квадратных метров для продажи.

Через несколько лет после старта проекта реновации многие застройщики выдохнули: оказалось, что квартиры в рамках этой программы не составляют конкуренции их продукту на рынке.

По объему ввода квартир в эксплуатацию после компании «ПИК» на территории Москвы идут Фонд развития территорий и Фонд реновации. В этом году прозвучала вполне обоснованная гипотеза, что в 2024-2025 годах Фонд реновации станет номером один по объему ввода жилья в эксплуатацию.

Также было объявлено, что фонд будет продавать квартиры на рынке. Это, скорее всего, позволит потеснить компанию «ПИК» с первого места по реализации жилья.

Вероятно, компания «ПИК» займет в проекте реновации роль подрядчика, возводящего жилье комфорт-класса, и перестанет быть стратегическим девелопером этих проектов через 5-10 лет.

Девелопер постепенно переходит в более высокий сегмент бизнес- и элитного жилья, а комфорт-класс как сегмент переходит к государственному оператору программы реновации.

Контракты на возведение проектов по реновации идут через тендерную процедуру.

Например, компания «ПИК» выиграла контрактов совокупно на два миллиарда рублей, заняв первое место среди застройщиков. На втором месте компания Capital Group, на третьем – концерн «Крост», далее позиции занимают ФСК, МИЦ и другие компании. Как видим, частные застройщики постепенно выступают в роли подрядчиков государства – происходит смешение частного и государственного строительства.

Стратегия комплексного развития промышленных территорий Москвы основана на балансе интересов частных застройщиков, общества и государства.

Целью данной стратегии является создание комфортного городского пространства для жизни и деловой активности, благоприятной инвестиционной среды, а также развитие инфраструктуры и привлечение инновационных проектов.

Один из ключевых механизмов, используемых в стратегии – объединение разрозненных правообладателей объектов недвижимости в «единую команду» развития.

Самая большая сложность промышленных территорий состоит в том, что правообладателей много и они подобны лоскутному одеялу – ведут хозяйственную деятельность обособленно от прочих соседей.

Многим из них никакая реорганизация не нужна и не выгодна, поэтому сложность состояла именно в разработке механизма урегулирования общей воли всех правообладателей.

Нужно либо стать участником проекта городских властей, либо получить выкупную сумму за свой имущественный комплекс. Это очень тонкий момент, и многие частные собственники испытывают самый настоящий страх, когда узнают о внесении своего административного здания с приличным арендным потоком в границы очередной КРТ.

На самом деле, в основе механизма лежит партнерство между государством, владельцами объектов и частными застройщиками.

Есть множество сценариев, но их можно обобщить в два основных.

Первый, когда государство выкупает всю территорию и потом предоставляет земельные участки под инвестиционные проекты на торгах, обеспечивает правовую защиту и регулирование, а также создает условия для развития инфраструктуры. Частные застройщики, в свою очередь, вкладывают средства и компетенции в реализацию проектов, что способствует экономическому росту и развитию районов.

Второй сценарий (более редкий и сложный), когда собственники имущественных комплексов разрабатывают вместе с городом совместно план развития территории и привлекают частного застройщика в свой инвестиционный проект для получения максимальной прибыли от его реализации. В таких схемах чаще всего присутствует мажоритарный владелец, который управляет интересами более мелких владельцев.

Конечный потребитель в рамках КРТ получает свои плюсы.

Основной интерес покупателей квартир и другой недвижимости заключается в получении комфортного и качественного жилья.

Важными факторами являются доступность инфраструктуры, близость к объектам социального назначения, экологическая обстановка и безопасность района.

Преимущества стратегии комплексного развития промышленных территорий Москвы включают в себя следующее.

1. Экономическое развитие и повышение доходов от использования земли города.

Развитие промышленных территорий создает новые рабочие места и привлекает инвестиции. Это способствует экономическому росту города и повышению благосостояния его жителей.

2. Развитие инфраструктуры.

При строительстве новых объектов на промышленных территориях уделяется внимание развитию не только жилья, но и всей инфраструктуры. Это включает в себя строительство дорог, транспортных узлов, социальных объектов и зеленых зон. Такой комплексный подход обеспечивает удобство и комфорт для жителей.

3. Инновации и технологический прогресс.

В составе проектов комплексного освоения зачастую присутствуют промышленные технопарки. Территории становятся площадками для развития инноваций и технологических стартапов. Это способствует привлечению высококвалифицированных специалистов, а также созданию новых рабочих мест в сфере высоких технологий.

4. Создание нового предложения на рынке недвижимости.

Развитие промышленных территорий позволяет создать новые объекты недвижимости с современными потребительскими характеристиками, что приводит к увеличению количества доступных вариантов недвижимости для покупателей.

5. Улучшение и повышение качества жизни.

Комплексный редевелопмент включает в себя и развитие социальной инфраструктуры, такой как школы, детские сады, спортивные объекты. Это способствует улучшению качества жизни жителей и созданию комфортной городской среды.

Программа КРТ занимает порядка 17% площади «старой» Москвы и нацелена на развитие промзон. Власти хотят связать в рамках правоустанавливающих земельных отношений территорию, которая представляет собой «промышленные лоскуты» различных собственников земельных участков.

Например, один собственник владеет овощехранилищем, другой сдает офисы в аренду, а третий располагает автобазой или другой промышленной площадкой.

Как накрыть эту территорию в 5-6 гектаров каким-то общим функциональным назначением, и как вовлечь всех участников в развитие территории?

Этот вопрос должна решить как раз таки программа КРТ, чтобы повысить эффективность использования земель.

Одним из крупнейших кластеров КРТ можно назвать Южный речной порт – грузовой речной порт в Москве, расположенный в низинной юго-восточной части города. Здесь на шести миллионах квадратных метров планируется грандиозная стройка. Южный порт в будущем станет новым «Сити 2» – деловым и промышленным центром с кластерами развития жилья.

Еще одной крупной строительной площадкой станет центр НАТИ на севере столицы, который также затронет центры САО и СВАО. На территории Варшавской и Бирюлево также будет вестись строительство на площади в 1500 гектар.

Комплексное развитие территории предполагает возведение многофункциональных объектов недвижимости, включая промышленные, офисные, торговые, складские, транспортные и жилые объекты.

В рамках КРТ будет создаваться современная комфортная среда, которая удобна и благоприятна для общества. Всего планируется застроить порядка 2500 гектар промплощадок и включить их в эффективную работу и функционирование города.

Интересно, что проекты градостроительного развития Москвы вызывают у некоторых жителей столицы негативные эмоции.

Можно услышать буквально следующее: «Зачем снесли мой старый любимый бизнес-центр?», «Теперь комфортного района с пятиэтажками больше не существует», «У новых домов уродливые фасады, и они мне не нравятся».

Однако на изменения в Москве лучше смотреть с позитивной стороны.

Дело в том, что в рамках градостроительных проектов происходит смешение частного и государственного капитала, что способствует экономическому развитию и повышению доходов от использования городской земли.

В казну поступает больше налогов, повышается экономическое благосостояние, которое можно потратить на социальные нужды.

В городе развивается новая инфраструктура: метро, дороги, автомагистрали, трубопроводы, инженерное оборудование и т. д. Кроме того, происходит благоустройство территорий: поддержание рек, очистка пространств от мусора, создание благоприятной среды.

В рамках комплексного освоения территорий внедряются инновации и новые технологии, строятся промышленные технопарки, которые не могут существовать в окружении объектов советского прошлого.

Чтобы построить современное высокотехнологичное производство, обладающее высокой добавленной стоимостью, нужно снести старый непригодный для этой функции промышленный объект.

Без сноса старых сооружений невозможно создать новые высокотехнологичные рабочие места.

Конечно, многим жалко, что снесли одно из последних зданий, принадлежащих автозаводу ЗИЛ, жалко старых складов начала XX века и других сооружений из прошлого. Но эти здания уже не соответствовали требованиям будущего экономического потенциала развития города, поэтому их снесли.

Новые градостроительные проекты способствуют увеличению предложений на рынке недвижимости: возводятся современные ЖК, где можно комфортно жить, и бизнес-центры, где можно с удовольствием работать.

Мне кажется, что многие люди, у которых была возможность пожить на территориях с большим количеством новых объектов недвижимости, уже успели оценить их преимущества.

Столица меняется и становится более удобной – на новых территориях реализуется «подход пятиминутной доступности» к основному функционалу.

Например, из офиса можно быстро попасть в любой объект общепита, чтобы перекусить во время обеда, или посетить отделение банка, аптеку, торговый объект и т. д.

Кроме того, дополнительные предложения новых офисов с современным ремонтом, квартир с большой площадью, удобных торговых площадок и парковых зон способствуют улучшению качества жизни.

Комплексный редевелопмент также повышает уровень социальной инфраструктуры: происходит строительство новых медицинских и социальных учреждений, спортивных и развлекательных комплексов, что делает нашу жизнь более комфортной.

При реализации всех вышеперечисленных программ возникают определенные проблемы, о которых мы сейчас поговорим.

1. Проект Новой Москвы.

Медленное освоение территории. Отдаленные участки пока слабо развиты. Например, основной объем предложения новостроек сегодня в НАО. А вот в ТАО рынок жилья развит слабо.
Недостаточное развитие мест для труда и деловой активности.
Уход от изначальной концепции малоэтажного жилья и создания «зеленого эко-города».

2. Программа реновации.

Социальный аспект. Не все жители хотят переезжать в новое жилье. Ужесточение закона о переселении в течение 30 дней приведет к усилению социальной напряженности.
Уплотнение и создание «человейников». Застройщики не всегда предлагают населению ликвидное жилье.
Создание пространств гетто при застройке ЖК-комплексов на продажу. Негативные моменты при продаже жилья.

3. Комплексное развитие территорий.

Права собственников и арендаторов участков в зонах КРТ могут нарушаться. Есть риски потерять права на землю или передать ее государству по низкой выкупной цене.
Сложность коллективного управления судьбой территории.

За всеми микропроцессами, которые мы видим в городе, лежит достаточно сложный и долгосрочный план со своими плюсами и минусами.

В программах развития Москвы участвуют государственные органы и частные компании, которые помогают реализовать планы города, который сам по себе не понимает, что такое маркетинг и качественный девелоперский продукт.

Город в принципе не умеет делать высококачественные «квадраты», но зато может нарезать земельный участок, договориться об условиях и передать задачу по строительству частному девелоперу, ограничивая в рамках градостроительных документов объем, площадь и другие параметры застройки.

Без частных строительных компаний город вряд ли сможет реализовать свои планы по возведению объектов недвижимости, а застройщики без госконтроля могут забыть про социальные функции.

Поэтому синергетическое взаимодействие обеих сторон способствует постепенному улучшению Москвы, при этом каждый участник системы выполняет возложенные на него функции по развитию территорий.

Как бы ни развивались события, к 2050 году Москва точно станет более современным, комфортным и удобным для жизни городом с передовыми транспортными системами, завораживающими небоскребами и уютными жилыми комплексами.

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot