Как проверить юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке

В новостях то и дело мелькают истории о том, как у добросовестного покупателя отобрали квартиру, и вместо жилья у него теперь есть исполнительное производство и многолетнее ожидание возврата своих денег.

Чтобы снизить риски, нужно проверить квартиру. Проверить - это не просто собрать пакет документов для Росреестра и осмотреть своё будущее жильё. Ниже расскажу, как выглядит проверка и каких опасностей можно избежать при покупке "вторички".

Прежде всего нужно убедиться, что объект купли-продажи действительно принадлежит продавцу, либо установить всех собственников жилья. Это нужно для того, чтобы быть уверенным в том, что продавец имеет право распоряжаться жильем, и через некоторое время другой собственник не оспорит сделку и не заберёт квартиру.

Раньше было достаточно взять в Росреестре выписку из ЕГРН. С 2023 года такая выписка на объект не содержит информации о владельце недвижимости, кроме случаев, когда сам собственник разрешил такое указание в выписке.

Сейчас официальную информацию о собственнике квартиры перед покупкой можно получить двумя способами:

Чаще всего проблемы при покупке квартиры на вторичном рынке жилья появляются в трех случаях: появляются неизвестные ранее собственники и оспаривают сделку, выясняется отсутствие осознанного добровольного согласия на продажу объекта, объект недвижимости не соответствует своей же проектно-технической документации, нарушения продажи квартиры или дома, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные лица.

Разумеется, продажа квартиры или дома с такими проблемами также возможна, однако требует виртуозной юридической работы. Если вам не нужны такие "танцы с бубнами", рекомендую выбирать беспроблемную квартиру или дом. В идеале:

Для проверки квартиры на вторичном рынке попросите продавца предъявить следующие документы:

Многие наслышаны о позиции ВС РФ, согласно которой продать квартиру можно и без письменного согласия супруга, т.к. такое согласие всегда предполагается. Однако это не мешает второму супругу спустя время оспорить сделку, заявив, что он не согласен на продажу и о сделке не знал. Это может случиться даже после развода, когда вроде бы претензий при разделе имущества не было.

Поэтому, дабы не создавать себе проблем, при самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке уточните у продавца, состоял ли он в браке на момент покупки жилья. Если да, то попросите оформить согласие супруга на продажу.

Также уточните, есть ли брачный договор между супругами, и как он устанавливает владение и распоряжение объектом сделки. Бывает так, что по брачному договору купленная квартира принадлежит лишь одному из супругов, а второй не имеет права на продажу. Чтобы снять вопросы, лучше самому ознакомиться с договором и проверить полномочия продавца на отчуждение квартиры.

Если за продавца действует представитель, обязательно проверьте, не отозвана ли его доверенность. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты в Реестре доверенностей. Доверенность может быть отозвана даже в день сделки, что создает риски признания сделки недействительной. При этом обязанность проверять доверенность и остальные документы, вообще проявлять должную осмотрительность при суды почти всегда возлагают на покупателя недвижимости.

При покупке квартиры вы должны проверить и другие документы представителя: его паспорт должен совпадать с указанным в доверенности, должен быть действительным и не вызывать подозрений. Убедитесь, что его владелец похож на вклеенную фотографию. Всякое бывает.

Долговую нагрузку и список имущественных претензий к продавцу можно проверить на сайте ФССП в разделе "Банк данных исполнительных производств" - здесь информация по всем долгам, которые подлежат взысканию приставами после соответствующих судебных решений.

Кроме того, проверьте продавца в Реестре сведений о банкротстве, а также в картотеках судов общей юрисдикции по месту его жительства - есть риск, что в ходе процедуры банкротства начнут оспаривать его сделки купли-продажи, и ваша квартира станет предметом долгих судебных разбирательств.

Если собственник продаёт квартиру, которую получил в ходе приватизации, желательно убедиться, что нет рисков судебного иска от тех, кто был зарегистрирован на момент приватизации и не участвовал в ней. Это можно сделать, сравнив списки прописанных на момент передачи жилья в собственность с теми, кто участвовал в приватизации. Для этого нужно попросить показать документы о приватизации жилья. Если потенциальных "обделенных собственников" нет, можно не беспокоиться.

Учтите, что лица, отказавшиеся от приватизации и прописанные в квартире, сохраняют право проживания даже при продаже квартиры.

Это страховка, которая гарантирует возврат средств в случае, если бывшие собственники оспорят продажу квартиры через суд и им вернут недвижимость. Страховая компания вернёт всю сумму сделки, если право собственности покупателя будет прекращено судом.

Плюс в таком страховании - страховая компания сама проверяет юридическую чистоту квартиры и риски оспаривания договора купли-продажи квартиры. По результатам проверки рассчитывается уровень риска и сумма страховых взносов.

При покупке квартиры на вторичном рынке очень часто встречаются ситуации, когда собственников несколько, и среди них есть дети. Учтите, что в этой ситуации сделка проводится только с одобрения органа опеки, которые следят, чтобы жилищные условия детей не были ухудшены. Не имеет значения, насколько малая доля находится во владении ребенка, такое согласие должно быть в любом случае.

Кроме того, все сделки, где участвуют несовершеннолетние до 18 лет, должны быть обязательно удостоверены нотариусом.

Важный нюанс: если вы проверяете перед покупкой квартиру, которую прежние собственники приобрели за счет средств материнского капитала, запросите документы о полной выплате ее стоимости, а также о том, что детям выделены их обязательные доли.

Как видим, список документов для проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой получился довольно внушительным. Проблема в том, что практически все документы доступны для получения лишь собственнику квартиры. Покупатель ничего не может запросить самостоятельно, разве что общую информацию из ЕГРН.

Не каждый продавец готов собирать документы для проверки квартиры, особенно если за них нужно платить госпошлину или куда-то ездить. Например, он может отказаться предоставлять справку о том, что не состоит на учетах в диспансерах - его право. Также не обязан предоставлять старые документы о прописках в квартире, о расторжении брака, о брачном контракте. Задача покупателя - объяснить собственнику, для чего он запрашивает документы для проверки квартиры перед покупкой, и какие последствия вынужден будет упомянуть в договоре, если риски не будут сняты.

При этом стоит учитывать, в каком положении находится собственник и покупатель: если на квартиру большой спрос, есть другие желающие купить и без предъявления дополнительных документов, то глупо будет пугать продавца отказом от сделки или повышенной ответственностью. И наоборот: если квартира слишком долго не продается, если есть явные недостатки и нет других покупателей, можно "поторговаться" и требовать нужные документы - продавцу проще будет уступить, собрать справки и продать объект.

Если продавец явно что-то недоговаривает, не дает полной информации по квартире, препятствует проверке вторичной квартиры перед продажей и отказывается предъявлять любые документы, кроме необходимого минимума, стоит насторожиться: слишком высоки риски.

Больше интересного на моём сайте