Недвижимость в Чили. Районы, цены, аренда и покупка, особенности и тонкости

Начну с тонкостей. В Чили, как и в большинстве развитых стран, действует сложная система защиты прав арендатора. Особенно это касается жилой недвижимости. Да, в сравнении с некоторыми регионами США, здесь не так всё печально (к слову, в Нью-Йорке выселить неплательщика в ряде случаев почти невозможно и совершенно точно только через суд, а затем с помощью маршалов), но и в Чили нет возможности сменить замки, отключить свет, как элемент давления на неплательщиков.

По этой причине сдают недвижимость с проверками вполне сопоставимыми скорингу для получения ипотеки. Конечно, очень не охотно сдают туристам и беженцам (поэтому про данный статус молчите, как на допросе в центре “Э”, если знаете что это такое).

Точно плохой план - говорить риелтору или собственнику: “снимаю, так как еду рожать” (здесь Вы даёте сразу 2 риска — нелегальное нахождение в Чили и сложность выселения — сделать это с новорожденным почти не реально), “снимаю, но вообще я фрилансер и хочу получить убежище, но я точно сам все оплачу” (нет ни работы, ни статуса, есть риск, что потом скажете “я беженец и меня нельзя выгонять”), “хочу снять, но документов нет, так как я турист” (ну тогда и идите на Airbnb - закономерно ответят Вам).

Хороший план: “еду в Чили работать, я супер-программист и есть приглашения от десятка компаний” ("программист" можно менять на врача, геолога, учителя и так далее, приготовьтесь, что приглашения проверят), “еду в Чили на контракт для открытия представительства компании, статус сменим на бизнесовый после запуска бизнеса”, “еду в Чили чилить, так как у самого до х недвижки по всему миру” (приготовьтесь показать документы), “еду в Чили чилить, так как в банках миллионо и плеванто на законо” (точно также и да, выписки со счёта из стран-террористов не прокатят). Еще лучше подтверждённые сочетания таких “хороших планов”.

Но и статус ВНЖ, и даже наличие местного RUT номера — не панацея для заключения контракта. Идеальный арендатор в Чили — это гражданин или ПМЖшник (здесь особой разницы сами Чилийцы не делают), обладающий хорошим подтверждённым доходом, поручителями (работает примерно как в некоем закрытом клубе, любят они тут клубную систему и протекционизм “i know people who know people who…”), ещё лучше с детьми, но без животных (хотя именно это мелочь), а также целым рядом документов, подтверждающих хорошую кредитную историю и достаток. Всё это, как и Ваш “background” проверяется и достаточно не плохо. Загвоздка в том, что когда Вы приезжаете в Чили жить — у Вас ничего этого нет (зарубежное, если это не США или МЕРКОСУР) здесь вообще почти не рассматривается.

При этом, по многим другим вопросам, от страхования ISAPRE до долгосрочной аренды автомобиля и по многим самым неожиданным вопросам от Вас могут попросить в качестве потдверждения достатка, раз уж больше ничего нет — договор на аренду именно этой самой недвижимости. Потому жить в Airbnb так себе идея.

Единственный Ваш шанс снять жильё на долгий срок в Чили — это, как и в США, применение супер-силы в виде большой предоплаты. Совершенно точно, почти любой вариант недвижимости можно снять в аренду при предоплате за год и внесения дополнительного двухмесячного депозита (условие 2х депозита особенно часто - если жильё с мебелью). Перед этим редко устоит собственник или лендлорд, но и здесь бывают проблемы, так как Вас всё-равно будут проверять, ведь никому не хочется даже через год иметь множество проблем с выселением.

Ещё один вариант — аренда в плохих районах с прибавкой к цене существенного процента (в среднем, с прибавкой на 50% от начальной цены, потребности в наборе документов заметно снижаются).

Нормальные собственники или лендлорды, как и агентства сделки по недвижимости оформляют в полностью электронном режиме с электронной подписью стандарта Docusign (бывает применяют и другие, но всё ЭЦП образца и подобия США).

Районы для проживания.

Есть ряд мест, куда в основном едут переселенцы среднего достатка из Европы, немного арабов и жителей Северной Америки. В основном, средний класс оседает в столице — большом Сантьяго (Región Metropolitana), но есть особые фанаты “холодных краёв”, которые едут на самый юг к озеру Пукон и даже южнее. Совершенно точно можно сказать, что там супер-экология при хромающей инфраструктуре сервиса, но при этом Сантьяго — воистину безвоздушное пространство в сравнении с южными, холодными регионами, где воздух, как в Карелии или Финляндии.

Районы озера “Пукон”.

Иногда любители “холодных краёв” также оказываются просто банальными любителями построить низконалоговые схемы для бизнеса, так как в этих совсем южных локациях есть хорошие программы освобождения от корпоративных налогов, про которые мало кто в мире знает, но кто знает может качественно использовать, учитывая, что Чили явно в ближайшие 20 лет никто не вздумает внести в список “оффшоров”. Но это другая история.

Расскажу пару слов и о регионе Вальпараисо, куда направляется часть мигрантов за красивыми видами на океан, но, основную часть описания я, конечно, посвящу Большому Сантьяго (столичному региону).

Тихий океан. Регион Вальпараисо и два комфортных для жизни города Конкон и Винья-дель-Мар — несомненно подойдут тем, кто хочет жить на “релаксе”, без суеты или “родить и сбежать” (очень много вариантов жилья на airbnb, для Москвичей, конечно, 99% предложений покажется каким-то хламом из окраин Новокосино “бабушка стайл” ремонта).

С точки зрения бизнеса и работы - делать в регионе Вальпараисо просто нечего. Офисные локации в принципе не могут развиться там, так как до Сантьяго немногим больше 100 км, то есть столица просто перетянет всё к себе. Туризм также сильно развиться не может - по причине не совсем подходящего для отдыха Тихого океана с его перуанско-чилийским разломом буквально в 30–80км от берега (там резко глубина в километры), ежедневные землетрясения также едва ли создают туристический ажиотаж вокруг данного места, ну и вишенка на торте невозможности инвестиций — это течение в Тихом океане с температурой воды не более 15 градусов (на поверхности оно, конечно, может прогреться, но совсем у берега) и большими волнами. Отчасти это объясняет малое количество туристов в данной локации, которая с виду вполне себе туристическая. На весь регион Вы сможете найти 3–4 отеля международных сетей и еще не более 30 сносных частных отелей.

На всё тихоокеанское побережье Вальпараисо лишь несколько отелей хорошего класса. Замечу “хорошего”, см. на фото отель сети Ibis. То есть делюкс-спа-премиум-резорт энд люкс — это не сюда.

В сравнении с Мексиканскими, Бразильскими, Доминиканскими курортными зонами — это равно нулю. Отсюда и низкое экономическое развитие региона Вальпараисо, которое держится только за счёт крупного порта, рыбной отрасли (хотя не сравнить с ядром рыбной индустрии на юге Чили) и пару тысяч “дач” для зажиточных горожан из столицы. Инфраструктура также не идеальна. Рельеф местности не располагает к прогулкам (достаточно высокие холмы, подъёмы/спуски). Торговых центров мало, рестораны есть, но их уровень, конечно, не сравним с расположенными в Сантьяго.

Именно поэтому найти действительно хорошие квартиры с хорошим ремонтом в этом регионе — не простая, хотя и выполнимая задача. Зато спокойствие и нет суеты. Есть очень хорошие локации с хвойным воздухом на возвышенностях около местечка Concon.

Большой Сантьяго (Región Metropolitana) — это мегаполис, но не настолько жёсткий, как Москва или Стамбул. Город застраивался в смешанном режиме, малоэтажная и высотная застройка намиксованы, как например в агломерации Randstad (особенно в Гааге и Ротердаме) в Нидерландах или как в Бостоне. Среди высотной застройки основной комфортной территории города, районов Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea — легко встречаются кварталы, состоящие только из 1–3 этажных частных домов или особняков перепрофилированных под офисы.

Знаю, что из ex-USSR многие селятся в районе Nuno. Совершенно точно не буду говорить, что другие районы не приспособлены для жизни. Совсем нет — везде не плохо, везде хорошая инфраструктура, детские и взрослые активности, но мне ближе выше озвученные четыре района, про них и расскажу. Тем более, что на основе описания данных районов про остальные Вы сможете сделать свои выводы сами.

Основное отличие районов друг от друга, по моей субъективной оценке — это их “модность”. В Чили реально модно понтоваться не тачками, не часами и шмотом, а районом проживания. В разговоре с Чилийцами часто можно услышать вопрос, где живешь и будет подразумеваться из какого ты круга. Услышав в самолёте в бизнес-классе, что живёшь в районе Vitacura, скорее всего ответ будет, что твой человек твой сосед и отношение будет тут же теплее и доверительнее, но без перегибов, дистанцию держать тут умеют. На заключении контрактов, при назначении переговоров также на место обитания, как основную часть твоего бэкграунда - обращают большое внимание. Считается, что живущие в Las Condes, Vitacura, La Barnechea — это какой-то особый статус. Ну не будем оценивать их тараканы в голове, считают так — значит им надо ;-)

Застройка районов Las Condes и Vitacura. Много зелени около и на самих зданиях — это не просто для красоты, но от пыли, т.к. в городе около 300 дней в году солнце и очень часто стоячий воздух (смог).

В реальности районы действительно интересные, с очень привлекательной архитектурой, как высотной, так и малоэтажной застройки. Описание в википедии немного смешное “фешенебельные бутики, с элитными барами и ресторанами”, более похожее на троллинг, но часть правды в этом есть. Хотя конечно, и в районах Нуньо есть свои хорошие рестораны и магазины, а жилые комплексы иногда и лучше тех, что построены в Vitacura.

Чилийцы просто тащатся от крутой входной группы в доме, квартиры могут быть и не очень, но входная группа будет — бомба! На фото входная группа, детская зона и помещение для проведения вечеринок одного из высотных ЖК в районе Vitacura.

В большинстве высотных домов данных районов Сантьяго есть бассейн и маленький спортзал, часто встречается общая детская комната и помещения для проведения вечеринок. Чуть позднее я сделаю рум-тур по дому, в котором живу я.

Частная застройка — это отдельная история. В районах Providencia очень часто можно встретить постройки начала века в красивом стиле Ар-Деко, в западной части Las Condes еще больше, но правда разноплановой архитектуры. Многие особняки переоборудованы в офисы, но осталось и не мало жилых объектов.

В районе Las Condes малоэтажная застройка смешанных стилей, очень часто встречаются фахверки и немецкая архитектура (исторически объясню почему в отдельном посте и нет — это не ССовцы, которые как гласят мифы, сбегали сюда после войны), много особняков во французском стиле (французов тоже здесь было не мало), вот русских изб не встречал и, несмотря на очень близкие двухсотлетние отношения Чили и Великобритании, английской архитектуры также почти нет (что-то похожее может быть пару домов, но де-факто нет).

Районы Vitacura, Lo Barnechea (La Dehesa) — это также смешаная архитектура и застройка разной высотности. Все 4 района — Providencia, Las Condes, Vitacura и Lo Barnechea также в качестве преимущества имеют какую-то немыслемую насыщенность крупными клиниками и образовательными учреждениями, однако парков и садов больше, наверное, всё-таки в районе Las Condes. Сам по себе район Vitacura — это путь из города в горы, в сторону горолыжных курортов. Собственно эта дорога и делит район Las Condes и Vitacura, просто первый гораздо больше по размерам. Сама по себе эта дорога ведет только на “покататься на лыжах”, т.к. проложить дорогу по 6.5км горам в Аргентину пока как-то не решились.

Цена недвижимости в перечисленных районах имеет фантастическую диспропорцию к стоимости аренды. Это объяснимо по причине ранее существовавших ипотек по реальной (не просто рекламной) ставке от 0 до 3%. Люди набрали ипотек, да и просто застройщики настроили, т.к. строительные компании также кредитнулись у банков под процент не выше 3%. Потому стоимость недвижимости выросла, а аренды нет (доходы населения то остались без существенного роста). Таким образом объект ценой в 500.000 USD можно арендовать за 1.800 USD. Это может быть либо не большой дом 120–200 м2 со среднего уровня ремонтом (парадокс, но ремонт в домах почти всегда хуже, чем в квартирах), либо хорошая квартира размером 90–120м2 с террасой и хорошим ремонтом в новостройке. Если есть бюджет в 5.000 USD, то это будет бомба, а не пентхаус и очень хороший дом, соответственно — оценка такого объекта на приобретение здесь будет около 1.300.000 USD, а для Чили это очень и очень много.

Вся инфраструктура всех столичных, да и не столичных регионов приспособлена для людей с ограниченными возможностями. Более того в больших супермаркетах есть не только классические корзинки-тележки, но и электрические для людей преклонного возраста.

В районах вне зависимости малоэтажная застройка или нет — всегда есть ухоженные пешеходные дорожки с идеальным покрытием или стык-в-стык уложенной “бетонкой”.

Метро точно также — поезда подъезжают в плотную к платформе (расстояние не более 2 см). Все станции оборудованы пандусами и лифтами.

Бизнес-центры точно также почти все оборудованы пандусами и специальными заездами. Более того внутри бизнес-центров и коворкингов также есть специальные пандусы на внутриофисных пространствах (если они состоят из нескольких этажей).

Главная проблема столицы.

Обычно, это пробки, но с этим в Сантьяго для десятимиллионного мегаполиса всё просто идеально, их можно сказать и нет, редкий раз постоять (медленно ехать) приходиться минут 10, ещё реже 20. Здесь — смог и пыль являются главной проблемой Сантьяго, с которой ничего не возможно сделать. 300 солнечных дней в году и расположение между гор, но на отдалении от океана создают особый парник, сравнимый с Тбилиси, Алматой в летние месяцы. Немного спасает география ледников и не частый, но всё-таки ветер с гор. Вывод промышленности из Сантьяго, размещение большинства магистралей в тоннелях помогло избавиться от тяжёлых металлов в смоге, но не устранило его. Большая озоновая дыра над Чили, как следствие общемирового наплевательства на экологию - также является личной проблемой только для Чилийцев и Аргентинцев, а миру на это наплевать.

Возвращаясь с мета-уровня — балкон на 25-м этаже в высотке далёкой от центра города террасу приходится мыть каждый раз перед выходом на неё — настолько много пыли. То есть даже если ты вчера помыл всю терассу (в моем случае это 40 метров), то завтра будешь мыть опять. В этом плане малоэтажку я бы рекомендовал больше, хотя и нет таких видов, но за счёт того, что большинство частных домов буквально утопают в зелени — пыли остаётся очень мало шанцев. Следующее моё жильё тут будет точно — частный дом.

Землетрясения и жильё.

Сложно в мире найти страну, которую трясёт чаще. Да что там — и не найти такую. Даже самое большое мега-землетрясение за историю человечества случилось именно в Чили. Свои шишки местные набили очень хорошо, а потому дам Вам неожиданный вывод — Вы не найдёте тут проблем с парковкой в многоэтажках ;-))) Всё просто потому, что под каждой вырыто минимум 10 метров для обустройства надёжного фундамента, а в нём естественно расположены большие паркинги — места хватит всем. Современное строительство высоток после 1990-х стало просто фантастическим.

Учтено всё, что можно учесть. Применяется самый передовой опыт строительства в сейсмически-опасных зонах. На постоянной связи и в постоянном обмене опытом в данной сфере — Япония, США и Чили. Инженерная мысль и её реализация дошла до того, что в современной высотке теперь землетрясение чувствуется меньше, чем просто стоя на Земле.

Технологии строительства, применяемые в Чили для сейсмических зон (почти для всей страны).

Из новшеств именно Чилийцев — прорезиненные сваи, пружинные механизмы придания устойчивости. Это как эксперимент. Общемировые инженерные новшества применяются всегда, а это: применения свай особого типа, правило нахождения 10–20% от высоты дома под землей (пример - глубина закрепления 300 метрового небоскреба Gran Torre Santiago — 60 метров), что-то типа рва вокруг высотного дома (иногда присыпан лёгкими типами почвы, иногда оставлен и обустроен под зоны отдыха), долонительные металлические фермы или армированные бетонные опоры, встречаются боковые тросы устойчивости, почти всегда ставят сжимаемые стеклопакеты фасадного остекления (бетон может треснуть, специальное стекло будет сжиматься-разжиматься).

Даже чередование малоэтажных домов и высоток делается с учётом гипотетического разружения высоток, для предотвращения эффекта “карточного домика” (хотя по-моему и скорее всего это просто жадность застройщиков пока контролируема, а так эти то точно всё застроят). То есть, в случае разрушения, чтобы не повредило соседние дома и чтобы не рухнул весь район. Во время учений также рассказывают и показывают куда выходить из небоскрёбов, так как при риске разрушения отходить, например даже от 20 этажного здания надо на существенное растояние. В принципе, из последних тест-драйвов небоскребы Сантьяго прошли в 2010 году — это было 8.8 баллов, разрушений не было, хотя страна пострадала достаточно сильно, были и упавшие высотки (вики помнит, вики знает). 5–6 баллов в Сантьяго возможно и пару раз в год, 4 балла - пару раз в месяц. Из забавного, можно отметить, что бывает, что Ваш город может переехать целиком на 3 метра. Так, точные измерения GPS после землетрясения в 2010 году в Чили показали, что теллурическое движение переместило весь город Консепсьон на 3,04 метра к западу. В результате землетрясения территория Чили увеличилась на 1,2 квадратных километра.

PS: с грамматикой я не силён, буду рад правкам!