Токенизация недвижимости: примеры юридических структур, анализ кейсов
Токенизация становится все более популярным инструментом, используемым на рынке недвижимости, связано это, в первую очередь, со множеством преимуществ, которые дает токенизация собственникам недвижимости и инвесторам, планирующим получение прибыли от объекта недвижимости.
Так, еще в 2019 году Инициатива Массачусетского технологического института по цифровой валюте опубликовала исследование «Токенизированные ценные бумаги и коммерческая недвижимость», в котором указала основные преимущества токенизации недвижимости, к которым можно отнести в том числе:
— доступность: можно инвестировать даже незначительную сумму,
— повышенная ликвидность, вызванная доступностью,
— удобство использования: можно приобрести имущество, находящееся в другом городе и даже стране.[1]
Токен представляет собой цифровую долю актива на основе блокчейна. При токенизации недвижимости базовым активом токена является недвижимое имущество.
Процесс токенизации недвижимости включает следующие аспекты:
● Формальные начальные действия: прежде всего необходимо выбрать подходящую юрисдикцию, создать юридическое лицо, открыть банковский счет и выполнить иные действия для того, чтобы компания имела возможность функционировать в рамках выбранной юрисдикции.
● Формирование юридической структуры.
● Выбор подходящей технологии: для создания токена необходимо выбрать подходящую технологию блокчейн.
● Создание и распространение токенов.[2]
Одним из факторов, влияющих на процесс токенизации (в том числе на юридическую структуру), является цель ее проведения. В настоящей статье, рассмотрим токенизацию недвижимости на конкретных кейсах в целях: продажи, привлечения инвестиций в готовый объект недвижимости или привлечения инвестиций в строящийся объект.
Цель токенизации недвижимости — продажа
Предположим, владелец недвижимости принял решение продать свое имущество, используя токенизацию. Он выбирает подходящую для него платформу, предоставляющую услуги по токенизации, подает заявку, в которой указывает свои персональные данные, а также основные характеристики объекта недвижимости. После чего объект должен пройти проверку и независимую оценку стоимости, которая осуществляется подрядчиком, выбираемым по согласию обеих сторон (собственника и платформы). Далее, происходит токенизация недвижимости, при этом, собственник определяет на сколько виртуальных частей ее поделить и сколько будет стоить каждая из них. Например, можно разделить один объект стоимостью 25000 долларов на 1000 токенов, каждый из которых будет стоить 25 долларов. Токены выставляются на продажу на платформу. Инвесторы покупают токены, становясь совладельцами продаваемого объекта недвижимости. Рассмотрим данную схему на реальных кейсах.
Кейс SAPEB AnnA
Роскошное здание, расположенное в городском районе Парижа, было оценено в 6,5 миллионов евро и было продано французским компаниям по недвижимости Sapeb Immobilier и Valorcim.
Процедура началась с передачи здания в собственность акционерному обществу SAPEB AnnA, после чего последовало ее разделение на 100 токенов, каждый токен был разделен на 100 000 единиц, каждая из которых затем продавалась за 6,50 евро. [3] В связи с тем, что токен обладает всеми характеристиками ценной бумаги, указанными в Валютно-финансовом кодексе Франции, токен Anna подпадает под действие положений кодекса. Каждый токен дает его владельцу право на дивиденды, права участие и право голоса на общих собраниях, ознакомление с годовым отчетом и управленческим отчетом. [4]
То есть в данном конкретном случае токенизация недвижимости осуществляется путем токенизации доли в компании, в собственности которой находится недвижимое имущество, следовательно, токены представляют собой право собственности на долю в компании.
Таким образом, по сути, речь идет о Security Токенах: имущество (здание, расположенное в городской районе Парижа), было передано в собственность акционерного общества SAPEB AnnA, после чего последовало ее разделение на токены, которые продавались, поэтому фактически, была осуществлена продажа доли в компании, а не продажа доли в недвижимом имуществе. Инвесторы при этом обладают правами держателей ценных бумаг. Стоит отметить, что владеть токенами может только идентифицированное лицо.
Кейс Flyt Hospitality Fund
Интересным кейсом является первый в Африке токен Flyt, обеспеченный недвижимостью. Инвесторы могут выкупать и продавать акции Flyt Hospitality Fund (Фонд гостепреимства) южноафриканского фонда Section 12J, инвестирующего в гостиничную недвижимость и апарт-отели. Один токен Flyt эквивалентен одной акции (которая в настоящее время оценивается в 100 рандов) в Фонде гостеприимства Flyt. Фонд гостеприимства Flyt — это фонд Section 12J, что означает Section 12J Закона о подоходном налоге, который был введен в 2009 году правительством Южной Африки, чтобы побудить южноафриканских налогоплательщиков инвестировать в местные компании и получить 100% налоговый вычет от стоимости своих инвестиций.[5]
Цель токенизации — привлечение инвестиций
Возвращаясь к целям токенизации, стоит отметить, что более популярной целью токенизации является привлечение собственником денежных средств для имущества (на ремонт/реконструкцию), что дает инвесторам возможность получать доход от недвижимости при минимальных вложениях.
Предположим, что собственник недвижимости, которая сдается в аренду, чтобы привлечь инвестиции в свой объект, решил провести токенизацию. В целом, процесс будет схож с тем, если бы собственник решил продать недвижимость, отличие заключается в том, что токен не дает права собственности на актив, а дает право на часть прибыли от аренды или фиксированные дивидендные выплаты. При этом правом распоряжения зданием обладает все также только собственник. Все объекты, в которые можно инвестировать размещаются на специальных платформах. Рассмотрим более подробно на примере реальных кейсов.
Кейс RealT
На фото изображено здание в Детройт, Мичиган, для которого привлекаются инвестиции для проведения ремонта через его токенизацию. Размер необходимых инвестиций составлял 692 622$, что было разделено на 13800 токенов, следовательно, цена одного токена составила 50,19$. При этом, инвестор, приобретающий токены, получает доход от аренды. Доходы от аренды выплачиваются еженедельно на основе арендной платы за предыдущую неделю. Ожидаемый доход проекта — 13,07%.[6]
Токенизация в данном случае осуществлялась с использованием платформы RealT. Данная платформа предлагает упрощенные инвестиции в недвижимость. RealT осуществляет подбор недвижимости, ее ремонт и дальнейшее управление во время сдачи в аренду. Для каждого предложения (здания), размещаемого на платформе RealT создается своё Series LLC, которое владеет одним активом (зданием). Вообще Series LLC представляет собой юридическое лицо, которое состоит из нескольких отдельных “series” (юридических лиц) . Преимуществом Series LLC является то, что оно позволяет разделить различные активы и ответственность по отдельным и с имущественной стороны самостоятельным сериям (юр. лицам) : ни само Series LLC, ни входящие в него серии не могут претендовать или использовать активы, принадлежащие какой-либо из серии, а долги отдельной серии — это только ее долги, а не долги других серий или Series LLC в целом.
Сами же токены (RealToken) предлагаются к продаже в соответствии с двумя исключениями к Закону о ценных бумагах США. Так, для инвесторов из США применяется положения Reg D, содержащее правила, предусматривающее возможность продавать ценные бумаги без необходимости регистрации ценных бумаг в SEC. В случае с инвесторами из других стран применяются положения Reg S, которые разрешают компаниям не регистрировать ценные бумаги, проданные за пределами США иностранным инвесторам. Приобретая RealToken инвесторы получают доход от аренды, при этом есть разные варианты получения посуточной арендной платы: в долларах или путем автоматического реинвестирования. Какими-либо иными правами инвесторы не наделяются. Важно отметить, что для приобретения RealToken обязательно быть идентифицированным пользователем. [7]
Кейс Boca
Инвестиции могут осуществлять в иной тип недвижимости, например, центр восстановления Boca. Центр восстановление Boca – это приносящая доход недвижимость, которая сдается в аренду на длительный срок оператору, который управляет им как центром детоксикации и реабилитации. В случае с Boca инвесторы покупают цифровые финансовые бумаги, обеспеченные материальной, приносящей доход недвижимостью. Каждая ценная бумага представляет собой долевое владение активом в виде токена. Минимальная сумма инвестиций – 5000 $. Целевая доходность – 9,6%. [6]
Для того, чтобы инвесторы могли приобретать ценные бумаги, которые косвенно представляют собой долю участия в части полученной прибыли от приобретения, аренды и продажи коммерческого здания Boca, была создана Dixie Series, токены которой предлагаются к покупке.
Инвесторы, приобретающие ценные бумаги, имеют право на один голос по каждой ценной бумаге по любому и всем вопросам, представленным на общее согласие или одобрение участников. Также держатели ценных бумаг имеют право получать отчет о прибылях и убытках, годовые отчеты об операциях, а также другую информацию, на усмотрение управляющей компании.
Кейс AspenCoin
Не обязательно токенизировать весь объект недвижимости, можно токенизировать лишь его часть, как это сделала компания AspenCoin. Компания AspenCoin была одной из первых, кто осуществил токенизацию недвижимости. В 2018 году компания организовала выпуск токенов 19%, принадлежащего компании имущества. The Aspen digital security token (AspenCoin) — это токены, которые представляют собой долевое владение роскошным курортом St. Regis Aspen Resort в Колорадо, США.
AspenCoin распространяются среди инвесторов в соответствии с Reg D Закона о ценных бумагах США (как в кейсе RealT) . Минимальная сумма для инвестирования составляет 10 000 долларов. При этом держатели токенов Aspen не имеют права голоса на общих собраниях, поэтому не влияют на принятие решений и будущей стратегии компании или даже на политику распределения дивидендов. [8]
Токенизация, как инвестиции в строящуюся недвижимость
Токенизация позволяет привлекать инвестиции не только в готовые объекты, но и в строящиеся объекты недвижимости. Рассмотрим более подробно на примере реальных кейсов.
Кейс SolidBlock и Blue Sea Holdings
SolidBlock и Blue Sea Holdings запустил кампанию по привлечению капитала для роскошного эко-курорта на Карибских островах. Проект собирает 37,190 млн долларов на строительство 190 объектов гостеприимства и микросообществ в четыре этапа. Минимальная сумма инвестиций: 5000 долларов США (монеты FrOGI и льготы для инвесторов); прогнозируемой годовой рентабельности инвестиций – 15%.
При этом сумма инвестиций влияет на дополнительные преимущества, получаемые инвестором. Например, инвестируя 10 тысяч долларов инвестор получает пятую ночь бесплатно при посещении Red Frog. Инвестировав 50 тысяч долларов — получает 5 ночей бесплатного проживания в Red Frog. Инвестировав 100 тысяч долларов – получает либо 10 ночей бесплатного проживания (можно разделить) либо 10 000 долларов в качестве повышения класса обслуживания в связи с покупкой недвижимости. Инвестировав 250 тысяч долларов — получает 25000 долларов США на повышение класса обслуживания в связи с покупкой недвижимости или скидку 3% на покупку недвижимости. Инвестировав 500 тысяч долларов — получает 50 000 долларов США на повышение класса обслуживания в связи с покупкой недвижимости или скидку 5% на покупку недвижимости.[9]
Кейс IndustriTech
Еще одним кейсом по финансированию раннего строительства является проект строительства нового склада и логистики в центре Израиля IndustriTech, включающий 11 000 кв. м. современных многофункциональных логистических комплексов различных размеров. Целевой инвестиционный период по проекту составляет 5 лет. Ожидаемая доходность – 18%. Минимальное количество инвестиций – 5000 долларов США.[10]
Заключение
Таким образом, при токенизации недвижимости как собственнику, так и инвестору необходимо обращать внимание не только на преимущества токенизации, которых безусловно большое количество, но и на правовые аспекты такой сделки:
— кто является собственником объекта недвижимости;
— какими правами наделяет токен его правообладателя;
— предусмотрена ли дополнительная прибыль и каким образом она будет поступать инвестору.
Дополнительным немаловажным фактором является юрисдикция. Многие страны имеют расхожее законодательство, регулирующее сферу ценных бумаг, а также собственные политики AML/KYC. Это обстоятельство требует от эмитентов токенов учитывать требования всех юрисдикций, в которых такие токены предлагаются потенциальным инвесторам. Например, предложение токенов, которое соответствует законодательству Европейского Союза, может не соответствовать требованиям законов США, и наоборот. В реальности, возможны ситуации, в которых одна страна рассматривает токен в качестве ценной бумаги, в то время как другая страна применяет совершенно другой подход. В связи с этим для некоторых инвесторов могут быть предусмотрены ограничения, например, на обсуждаемой нами ранее платформе RealT предусмотрено, что граждане некоторых стран, например, Беларусь, Куба, Иран, Ирак, Ливан, Ливия, Судан, Сирия, не могут быть инвесторами. А RealT в США доступен только для аккредитованных инвесторов.
Конечно, стоит сказать, что сейчас наступает время, которое кардинально меняет существующий на сегодняшний день привычный порядок инвестирования, а также сам рынок недвижимости. При этом все преимущества токенизации могут оказаться и ее недостатками, в связи со слабым нормативным регулированием и отсутствием сложившейся судебной практики. Поэтому как бы это не звучало: «минимизация рисков должна быть максимальной». К вопросам токенизации (и инвесторам и собственникам недвижимости) лучше подходить при поддержке консультантов, которые смогут снизить риски и избавить от необходимости тратить большие суммы для решения возникших проблем.
Материал подготовлен командой юридической фирмы tx.legal. Больше авторских статей и апдейтов по трендам в криптосфере и мире Web3 — в нашем Телеграм-канале.
В проектах по токенизации недвижимости мы будем рады помочь вам в качестве Head of Legal на аутсорсе, что включает в себя: подбор подходящей юридической структуры для токенизации, совершение необходимых юридических действий дляосуществления токенизации: выбор юрисдикции, подготовка документов, регистрация компании, устные/письменные консультации.
Если у вас есть вопросы, пишите Telegram @usmanovruslan или rusmanov@txadvisory. ru
[1] https://mitcre. mit. edu/wp-content/uploads/2019/11/Tokenized-Security-Commercial-Real-Estate2.pdf
[2] https://www. blockchainappfactory. com/real-estate-tokenization#01
[3]https://www. forbes. com/sites/kamranrosen/2019/06/30/europe-completes-its-first-ever-blockchain-real-estate-sale-for-65-million/? sh=6620a9df5a89
[4] https://digitalasset. live/2019/07/12/equisafe-full-sale-of-title-deed-through-blockchain/
[5] https://www. flytproperty. co. za/flyt-property-investment-launches-africas-first-property-backed-security-token/
[6] https://realt. co/product/3747-scovel-pl-detroit-mi-48208/
[8] https://medium. com/krypital/security-token-case-analysis-aspen-coin-the-first-real-estate-security-token-offering-bbbcc52ace5
[9]https://solidblock. co/blog/2021/09/09/solidblock-and-blue-sea-holdings-launch-equity-crowdfunding-campaign-for-an-eco-luxury-caribbean-island-resort/
[10]https://solidblock. co/asset-view/e997ee19-d79f-4a66-bda8-1dbd6e652aa5