Инвестиции в недвижимость на мертвом рынке
В 2015 году, уйдя из найма, я открыл агентство недвижимости. Те, кто работал тогда, понимают, что этот год был худшим для такого решения. В 2014 году прошла волна сделок из-за девальвации рубля и рынок умер, в прямом смысле этого слова. Ипотека была недоступна почти целый год, застройщики из-за демпинга часто продавали ниже себестоимости, несколько больших застройщиков накрыло банкротство, агентства недвижимости стали охотиться за любой сделкой. В момент «Крымского» ажиотажа в 14 году я советовал всем клиентам выйти из инвестиционных квартир и пересидеть, кто-то послушал, но кто-то через 2 года продавал по тем же ценам. Основной проблемой помимо низкого спроса стали действия агентств недвижимости и подрядчиков (компании, которые получали квартиры от застройщика за выполнение работ вместо денег). Они начали массово делать скидки, а агентства в поисках клиента демпинговать еще сильнее, надеясь, найдя покупателя, прожать у компании еще скидку.
Это вызвало общее падение цен в рекламе, и малочисленные покупатели чувствовали себя королями, торгуясь совсем беспардонно.
Я тогда выбрал другую политику. Составил большой справочник подрядных компаний, прозвонил всех, кто имел отношение к стройке, и спросил могут ли они забрать у застройщиков квартиры вместо денег. Процентов 30% из них имели такие квартиры или могли их получить. Этот список стал моим активом. Я сообщил всем агентствам недвижимости, что я смогу найти квартиру со скидкой у любого застройщика. И стал собирать звонки агентов с клиентами со скидкой. После фиксации клиента предоплатой моя задача была найти подрядчика готового на такую цену) И сделки пошли. Постепенно вместо соединения подрядчика и клиента мы стали выкупать дисконтные квартиры, понимая реальный рынок покупателей. Потом перешли к застройщикам и начали приобретать пулы квартир у них. Так мертвый сезон на рынке стал для меня золотым временем. Мы покупали квартиры, поднимали рынок и продавали их. При этом главное – это была репутация перед застройщиком, обещание, что дешевле него мы продавать не станем. Так как ключевой проблемой для них стал демпинг подрядчиков. Работая честно и порядочно, мы заработали такую репутацию и стали наращивать объемы покупок.
В 2016 году я принял решение заниматься только инвестиционными сделками. Мы перестали подбирать объекты для жизни и сосредоточились на поиске инвесторов и недооцененных квартир (на фото как раз то время). Постепенно источники покупок менялись. С ростом рынка застройщики перестали продавать квартиры оптом, но появились новые источники: торги и непрофильные активы. Как мы развивали эти направления и с какими трудностями столкнулись - в следующих постах.
Интересны такие посты с историями из жизни? Ставь "сердечко" под постом.
Хотите больше интересного контента? Подписывайтесь на мой Телеграм-канал: