Два варианта инвестиционных вложений в недвижимость
За последнее время появилось очень большое количество различных предложений по инвестиционным вложениям в недвижимость. Большую часть из них составляют предложения, предполагающие так называемый пассивный доход. Меньшую часть таких предложений составляют предложения, предполагающие инвестиционные вложения в создание новых объектов недвижимости.
Первый, и самый большой по количеству предложений вариант, является, безусловно, самым простым, но при этом и самым низко маржинальным и с коротким сроком действия. Более эффективным, но при этом и самым сложным является вариант инвестиционных вложений в создание новых объектов недвижимости. Для реализации первого варианта инвестору необходим, фактически, только риэлтор или брокер, как максимум – управляющая объектом недвижимости компания. Для реализации второго варианта – девелопер, знающий и умеющий создавать новые актуальные объекты недвижимости. Первый вариант можно назвать спекуляцией на рынке недвижимости. Второй вариант – производством и продажей новых объектов недвижимости. Спекуляция, как вариант коммерческой деятельности на рынке недвижимости, безусловно, имеет право на жизнь. Просто надо постоянно иметь ввиду, что величина риска при таком варианте инвестиций очень высок. При этом высокая маржа за высокий риск абсолютно не гарантирована. Скорее, наоборот — при создании новых актуальных объектов недвижимости маржа выше, но и риски гораздо ниже. Это связано с тем, что при спекуляциях меньше требований к уровню профессиональных компетенций к участникам рынка недвижимости, чем при создании новых объектов недвижимости.
Любые инвестиционные вложения в недвижимость – это всегда вложения в людей, присутствующих на той или иной территории. А, как известно, люди непостоянны в своих предпочтениях и стремлениях. Сегодня, какая-то территория их привлекает, они массово стремятся обустраивать на ней свою жизнь. Завтра – они уже отказываются от неё и предпочитают другую. Если сегодня вложиться в территорию, находящуюся на пике своей привлекательности, или в момент роста этой привлекательности, то никто не может дать гарантий даже на завтра, что в силу каких-либо внешних обстоятельств, привлекательная территория уже не будет таковой. Это возможное обстоятельство и является основной причиной высоких рисков при спекулятивных инвестиционных вложениях на рынке недвижимости.
По этой же самой причине многие девелоперы мира решают, в том числе, задачу устойчивого существования территорий. Они стараются создавать такие территории, которые могли бы не просто сохранять свою привлекательность для людей на длительное время, но даже развивать её. Эта задача достаточно трудная, но выполнимая, требующая применения высоких профессиональных компетенций. Поэтому, если говорить об инвестиционных вложениях в создание новых объектов недвижимости, то без девелопера и девелоперского подхода в них никак нельзя обойтись.
По сути, именно, работа по понижению рисков и повышению маржинальности инвестиций на рынке недвижимости и создало отдельное направление профессиональной деятельности, как девелопмент территорий. Умение строить объекты недвижимости – недостаточное условие при инвестиционных вложениях в них. Основной компетенцией, понижающей инвестиционные риски и увеличивающей маржинальность объекта недвижимости, является, именно, девелопмент территорий.
Несмотря на непредсказуемость внешних обстоятельств, порождающих многие риски при инвестициях в недвижимость, девелопер обязан создавать такие объекты недвижимости, которые обладают хорошим внутренним потенциалом, обеспечивающим их устойчивое существование и даже развитие на срок превышающим срок инвестиционных вложений. Одним из вариантов, который достаточно хорошо зарекомендовал себя за прошедшие не одну сотню лет, является вариант, предполагающий владение человеком не зданием, а территорией под ним.
Собственность на территорию, даже самую маленькую, до сих пор является одним из базовых принципов её устойчивого существования и развития. Особенно, если территория используется людьми под организацию собственной частной жизни. При этом, чем более универсальную и более насыщенную организацию предложит людям девелопер, тем устойчивее будет существование и развитие территории. А это значит, что инвестиционные вложения в объекты недвижимости станут низко рисковыми, высоко маржинальными и долгосрочными.
Собственно, по этой причине основным вариантом инвестиционных вложений в создание новых объектов недвижимости является вариант вложений в создание новых территориальных решений, состоящих из индивидуальных домов, расположенных на индивидуальных же земельных участках. И даже, если коммерческая необходимость вынуждает повышать плотность присутствия на территории людей, то применяемые решения стараются максимально сохранить принцип индивидуальности территории присутствия на ней человека. Так появились на рынке недвижимости таунхаусы, а многоквартирные дома существуют в формате аренды, а не долевой собственности. Индивидуальный дом, расположенный на индивидуальном земельном участке – низко рисковое и высоко маржинальный объект недвижимости для инвестиционных вложений, так как он предполагает индивидуальное владение территорией человеком.
Если и выбирать вариант инвестиционных вложений в недвижимость – спекуляцию или вложения через девелопера в создание новых объектов недвижимости, то, наверное, лучше предпочесть второй вариант. Да, он сложнее, но при этом и более устойчивый. Главное, не ошибиться с девелопером.