Теория Никольских рядов

Вот, например стоишь ты на встрече и тебе говорят:

- Артём, у тебя есть варианты как поднять стоимость объекта на $10 млн?

Чтобы поднять что-то, нужно сначала понять где оно лежит. А это надо считать, а Артём - гуманитарий.

$10 млн. * 30% = $3 млн - получили сумму контракта. Интересно, можно и посчитать.

Начинать считать меня учили с рыночной стоимости объекта, а если собственник в специфических обстоятельствах, то с ликвидационной.

Ликвидационная стоимость - это та, за которую собственник может продать объект, стоя на крыльце здания суда в метель 1-го января.

Способа посчитать рыночную стоимость есть три: доходный, затратный, сравнительный.

Первый подход для оценки объекта, первый, не потому что он главный, а потому что самый простой, это - сравнительный.

Тут действительно на первый взгляд все просто:

Беру похожие объекты с рынка.

Делю стоимость на количество метров.

Получаю стоимость метра.

Умножаю на количество метров в здании.

Получаю стоимость здания.

Казалось бы, что может быть проще? Но есть один нюанс. Много ли вы знаете абсолютно релевантных зданий. Ну, то есть, если вы сравниваете стоимость квартиры, вы можете найти похожую, но даже она будет скорее всего отличаться этажом или планировкой, или еще чем-то. И как тут сравнивать?

Оценщики придумали как:

Раскладываю объект по характеристикам.

Каждой характеристике даю вес.

Сравниваю свой объект с аналогами.

И, если объект аналог хуже, увеличиваю у него стоимость.

И так с каждой характеристикой.

Получаю итоговые стоимости объектов аналогов.

Делю их стоимость на их метры.

Получаю стоимость метра.

Откидываю самые верхние и самые нижние.

Усредняю остальные.

Получаю среднюю стоимость метра.

Умножаю на ваши метры.

И, вуаля, цена объекта.

Второй подход, по частоте применения, но на самом деле первый для управляющих активами, доходный.

Тут тоже, на первый взгляд, все просто. Берём NOI объекта, это тоже самое что EBITDA, и делим на ставку капитализации. Осталось понять откуда взять NOI и ставку капитализации, и цена объекта у вас в кармане.

Затратный подход тоже простой. Считаешь сколько стоит такой же объект построить. Но его в этом случае считать нет смысла - Никольские ряды памятник.

Несмотря на то, что всё просто, обычно для целей оценки привлекают оценщиков и ждут пару недель. Но, если тебе интересно, можно и в уме посчитать, если, конечно, в твоей голове есть

необходимые данные.

- А во сколько ты сам оцениваешь здание? - спросил я, закончив считать в уме.

- … млрд.

- Мне нужно подумать.

Подумать мне пришлось крепко. Текущая стоимость здания не дотягивала до оценочной стоимости Клиента. Это означало, что поднятие стоимости на

10 млн.$ не приведет к желаемому эффекту и увеличение должно быть больше.

Тем не менее, гипотеза как это сделать у меня была. Тем более, наблюдая за тем как один из партнеров, частью активов которого управляли Miles&Yards, проводил сделку по продаже небезызвестной гостиницы, я понимал что такое увеличение вполне реально.

Забегая немного вперед, скажу, что для подтверждения моей гипотезы команде, состоящей из антропологов, аналитиков, архитекторов, социологов, продюсеров, урбанистов и меня, пришлось написать «книгу».

Но, обо всём по порядку.