“Приезжаете на просмотр квартиры и стоите в очереди, как в булочную”: арендуем жилье во Франции
Переезд во Францию не заканчивается оформлением визы и многосоставным перелётом. Теперь начинается квест “снять жилье”. Долгосрочная аренда квартиры во Франции может потянуть на приключение, о котором вы будете ещё очень долго вспоминать. Мы поговорили с несколькими иммигрантами и экспертом по недвижимости во Франции и собрали пошаговую инструкцию, как пройти жёсткий отбор владельцев жилья на право снять у них квартиру.
Наши собеседники поселились в разных регионах Франции: тихом студенческом Реймсе, приморских туристических Тулоне и Ницце, а также в Лионе, расположенном в предгорьях Французских Альп. Качество и стоимость жилья в разных районах отличается, но сценарий подбора квартиры схожий.
С чего начать: SIM-карта, досье, просмотры
Купите местную sim-карту: придётся много звонить и договариваться о просмотре квартиры.
Мой первый звонок владельцу квартиры стоил мне 2 000 рублей. В рамках всех будущих трат это оказалось немного, но в первые дни это было не очень приятно. В будущем придётся много звонить в местные компании, поэтому лучше сразу купить местную симку. Это гораздо доступнее, чем тратиться на роуминг.
Начинайте поиски заранее
В среднем на подбор жилья может уйти от трёх месяцев. На время поисков постоянной квартиры большинство респондентов снимали airbnb. Это дороже, но позволяет быстрее вселиться, свободнее перемещаться между регионами Франции, чтобы выбрать лучшее место для себя .
Сложнее всего жилье найти в высокий туристический сезон - с мая по октябрь. В преддверии Олимпиады-2024, которая пройдёт во Франции, снижения спроса не ожидается, решать жилищный вопрос нужно оперативно.
Популярные сайты для поиска жилья: seloger.com, leboncoin.fr, pap.fr, orpi.com
Искали мы недолго, всего полтора месяца. Пришлось немного подождать, когда квартира освободится после предыдущих жильцов. Искать квартиру нужно каждый день, и это практически круглосуточная работа. Поэтому максимально подготовьте своё досье до переезда во Францию. Нужно настроиться на то, чтобы полностью погрузиться в этот процесс. Чаще всего первые квартиры не будут идеальными для вас, но они нужны, чтобы осесть и наработать досье.
У нас на поиски жилья ушло полгода. Подходящее мы до сих пор не нашли. Скорее, сейчас это компромисс. Ты не можешь приехать в страну и сразу найти жилье, если ты заблаговременно с правильным пакетом документов не приезжал сюда и не просматривал кучу квартир. И тебя чудесным образом не выбрали. Здесь на хорошие квартиры очередь среди претендентов, и выбирает хозяин. Мы сначала на месяц сняли airbnb, затем на маркетплейсе в соц. сети нашли квартиру на краткосрочную аренду. И только после этого сняли жилье на длительный срок.
Найти квартиру было нелегко. До того, как мы нашли постоянную квартиру, мы за 8 месяцев поменяли 8 вариантов. Сначала ездили по всей Франции, снимали airbnb. Случайно попали в Тулон — хотели на юг, на море. Для поиска квартиры подписали контракт с риэлтором на пять месяцев по 100 евро в месяц. Как я понял, у агентов своя база квартир. Мы искали параллельно с риэлтором на сайте leboncoin.fr, ни одного совпадения не нашли. Но в итоге квартиру нашли сами, договор с риелтором расторгли досрочно.
Приготовьтесь к кастингам
К просмотрам квартиры придётся тщательно готовиться: во Франции рынок аренды жилья — это рынок продавца, но не клиента. К каждому арендатору строгий подход. Так лендлорды стараются защитить себя от неплательщиков.
Дело в том, что во Франции закон запрещает выселять людей из жилья в холодные пять месяцев с 1 ноября по 1 апреля, какими бы ни были причины: задолженность по квартплате, завершение контракта об аренде, семейные или другие проблемы. Этого делать не может ни полиция, ни судебные исполнители, ни владельцы недвижимости. Если собственник недвижимости выселит квартиросъёмщика в холодный период, ему грозит штраф - 30 тысяч евро. Кроме этого, запрещено отключать должникам свет, воду и газ, даже если оплат нет несколько месяцев.
Эти правила заставили французских арендодателей очень тщательно выбирать своих будущих жильцов. В приоритете граждане Франции, обладатели бессрочных или длительных рабочих контрактов. Но не стоит отчаиваться: при подтверждённой платёжеспособности и располагающем личном знакомстве есть уверенный шанс и у недавно прибывшего сотрудника иностранной компании. Как вариант, можно оформить страховку от неплатежей или заморозить сумму платежей на полгода в банке.
Свободную квартиру могут незаконно засквотировать бездомные. Процедура выселения очень долгая и дорогая. К тому же люди, занимающие жилье, могут его ухудшить. Ответственность владельца может быть возложена за некондиционное или непригодное для жилья помещение, даже если это делают жильцы, не оплачивающие аренду или незаконно занимающие жилье (например, сквоттеры). Поэтому владельцы жилья очень придирчиво подходят к отбору арендаторов.
Да, с запретом выселения — это правда. Нас в семье двое взрослых и школьник, и если мы вдруг перестанем платить, никто нас не сможет выселить. Поэтому, кроме всего пакета документов, личной рекомендации предыдущих жильцов, мы должны были предоставить гаранта и выписки с его счетов. Мы теперь ответственны не только перед агентством, но и перед своим гарантом. Если мы не будем платить, то это придётся делать нашему поручителю.
Найдите гаранта
Во Франции гарант является дополнительной подстраховкой для владельца жилья, что арендная плата будет своевременно оплачиваться. В качестве гаранта может выступить человек со стабильным финансовым положением: родственник, друг или знакомый арендатора. Если среди знакомых нет гаранта, за услугу можно заплатить. Для этого есть специальные сервисы:
Среди прочего нам помогло то, что мы нашли гаранта — француза, который за нас поручился. Хозяин квартиры пообщался с ним, нашёл общий язык, это укрепило доверие к нам, что позволило подписать договор аренды.
Без гаранта или страховки от GarantMe с вами не начинают разговор. Всякий раз, когда вы откликаетесь на объявление, вас просят прислать досье. Там должна быть страховка от гаранта, должна быть заполнена очень объёмная анкета для агентства недвижимости (у разных агентств они разные), нужен трудовой договор (если он не на французском языке, его достаточно перевести простым переводом), нужны квитанции оплаты жилья за предыдущие месяцы (можно airbnb), нужен поручитель (гарант или GarantMe), могут попросить свидетельство о браке, если вы в браке. Иногда могут попросить показать ваши банковские сбережения, чтобы доказать вашу платёжеспособность.
Подготовьте досье
Досье — это пакет документов, которые подтверждают надёжность и платёжеспособность арендаторов.
Нужно предоставить документы по четырём категориям:
— удостоверение личности. Чаще всего достаточно загранпаспорта;
— подтверждение адреса: квитанции за последние три месяца из предыдущих квартир. Подходят квитанции с airbnb;
— подтверждение профессионального статуса. Обычно это трудовой договор;
— подтверждение платежеспособности: расчетные листы с работы за три последних месяца, налоговая декларация за последний год.
Список документов для досье определён законом, и арендодатель не вправе требовать что-то ещё. Но я считаю, что этот список очень плохо адаптирован для иностранцев, есть очень специфические документы, для которых приходится искать эквиваленты в своей стране, интерпретируя их и делая переводы. В крупных городах спрос на жилье очень велик, предложение с трудом удовлетворяют такой спрос. На каждое опубликованное объявление возникает огромный спрос примерно - 50 человек на квартиру. Владельцы и агенты по недвижимости предпочитают не заморачиваться со сложными досье, где нужно понимать и интерпретировать документы иностранцев, и выбирают досье, где все понятно.
Документы стандартные. Никого не волнует, какое у вас ВНЖ. Главное, чтобы у вас был рабочий контракт и выписки из налоговой хотя бы за три месяца, чтобы арендодатель видел, что вы получаете деньги, платите с них налоги, и у вас ещё остаются средства, чтобы заплатить аренду. Если такие документы есть и у жены, и у мужа, то вы можете снимать квартиру дороже.
Первое время, видя наше досье, нас даже не приглашали на встречи. После каждого отказа мы спрашивали, чего именно не хватало в досье. По ответам дополняли и улучшали свой файл: по каждой категории у нас были ссылки на подтверждающие документы. Плюс мы стали договариваться так, чтобы сначала приехать на просмотр и уже там показать наше досье. Так конверсия выросла.
Чем больше информации вы подберёте, тем лучше: ссылки на финансовые отчёты, отзывы от хозяев на airbnb, квитанции изо всех квартир, где мы останавливались.
Во Франции мало жилья. Много кто тут хочет жить. Выбираете не вы, а выбирают вас. Иногда вы приходите смотреть квартиру и стоите в очереди, как в булочную. И поскольку у владельца недвижимости есть выбор, то из пачки досье они выбирают максимально понятный для себя вариант с понятными для них трудовыми договорами и налоговыми отчётами. Я постоянно советовалась с консультантами по поводу досье и анкет для агентств недвижимости.
На что обратить особое внимание
Объявления от мошенников
На сайтах объявлений с арендой недвижимости могут попадаться объявления от недобросовестных людей. Они предлагают жилье по сниженным ценам, чем и привлекают многих желающих заселиться. Но после предоплаты они перестают выходить на связь. Важное правило: до подписания договора никаких переводов денег.
По наблюдениям, таких объявлений процентов десять от общего объёма. Их стараются быстро удалить, но кто-то успевает попасть на обман. Чаще всего, конечно, попадаются иностранцы. У таких объявлений есть несколько признаков: его всегда размещает частное лицо, при беседе автор объявления говорит, что он в другом городе и не может оперативно приехать, показать жилье, но готов забронировать квартиру за желающим, если тот переведёт авансовый платёж.
Контракт на свет
При долгосрочной аренде жильцы должны заключить договор на поставку электроэнергии на своё имя. Во Франции две основные компании - EDF и Total Energy. На счётчике электричества в своём жилье нужно найти уникальный номер, позвонить в энергетическую компанию и попросить подключить на себя свет. При этом нужно иметь европейский счёт, необязательно именно во французском банке. Если с первого раза вам без местного счета отказались заключать договор, перезвоните на другой день — зависит от сотрудника, договор могут заключить. Договор заключается только на французском языке, вам его надо внимательно прочитать: важно разобраться в тарифах и лимитах.
Перед выездом из жилья нужно заранее позвонить и расторгнуть контракт. Но следует договориться на отключение света на такую дату, чтобы владелец квартиры успел прийти и проверить, все ли розетки рабочие. Если к этому моменту света в квартире уже не будет, то розетки посчитают неисправными и вычтут стоимость ремонта из вашего залога.
Когда мы заезжали, у нас свет был в “тестовом режиме”: напряжения хватало на одно-два устройства, а если мы включали больше, то вылетали пробки. Надо заключить контракт с электрической компанией, вам заводят личный кабинет, где вы подключаете свою платёжную карту, и каждый месяц оплата света списывается автоматически. Так же с интернетом, мобильной связью и газом, если он проведён в дом.
Нужно внимательно читать в договоре, предоставляет ли владелец электричество и воду. Вода чаще всего включена, но на свет нужно заключить договор на себя. Знаю случай, когда девушкам с уровнем знания языка В1 отказали в заключении такого контракта, т.к. сотрудник увидел, что девушки много переспрашивают и не могут хорошо понять условия договора.
Когда вам подключат личный кабинет, обязательно изучите свой договор и тариф. Мне в один сезон подключили тариф на 300 евро вместо 80 евро. Приходилось звонить и переподключать. Как рекомендация — звоните каждый месяц и интересуйтесь, нет ли более выгодного тарифа.
Комнаты и меблировка
Во Франции в квартирах считаются все помещения: и спальни, и гостиная. В объявлениях конфигурация квартиры обозначается буквами с цифрами: Т1, Т2, Т3 и пр.
Т1 — это квартира-студия, всё в одной комнате, гостиной нет. Т2 — это квартира с гостиной и одной спальней. Т3 — это две спальни и одна гостиная. Обычно кухня идёт отдельно, санузел всегда раздельный. Бывают комнаты без окон, но указаны как жилые. Это можно узнать только на просмотре.
На длительный срок квартиры сдаются с минимальным набором мебели: кухня, холодильник, обеденный стол, иногда кровать.
Экономно обставить пустое жилье можно мебелью из ИКЕА. Найти достойные предложения по доступным ценам можно на маркете в соц. сети или на блошиных рынках.
По закону владелец не имеет права обставлять квартиру для долгосрочной аренды. Должен быть базовый ремонт, светлые стены, минимальное количество основной мебели: кухня, стол, кровать. А холодильник, посудомоечную машину, технику, мебель, цветы, картины мы завозили сами. И точно в таком же пустом виде мы должны будем сдать квартиру, когда будем съезжать. Тут принято больше не владеть недвижимостью, а мигрировать из квартиры в квартиру, поэтому ничего другого и чужого им не надо. У всех есть мебель, подобранная под их вкус, с ней и переезжают. Конечно, сезонная или краткосрочная квартира при этом будут обустроены вплоть до расходников — порошков и растительного масла.
На этом моменте мы попались. На фотографии в объявлении квартира была полностью обставлена, с картинами. Когда мы приезжали на просмотр квартиры, вся мебель была, но на тот момент там ещё жили предыдущие арендаторы. Через полмесяца мы встретились с владельцем подписать контракт не в этой квартире, а в кафе. В день въезда мы увидели квартиру пустой. Там был самый минимум: кухня, стол, три стула, холодильник, плита, 4 тарелки, 4 вилки и кровать. Оказалось, мы не прочитали мелкий шрифт в объявлении, что сдаётся с минимальным набором. Для местных это и есть меблировка.
За что предстоит платить
На этапе поиска жилья предстоит заплатить комиссии онлайн-платформам, агентствам или риэлторам.
После подписания контракта аренды начинаются основные траты:
— арендная плата. Сумма зависит от размера и местоположения жилья;
— депозит. Обычно требуется внести депозит в размере одной или двух месячных арендных платежей. Депозит возвращается по окончании аренды при условии, что жилье в хорошем состоянии;
— страховка арендатора. Обязательная страховка, которая покрывает риски, связанные с арендой, такие как повреждения жилья;
— счета за коммунальные услуги. В некоторых случаях арендная плата может включать стоимость коммунальных услуг, но в большинстве случаев вы будете обязаны оплачивать электричество, воду, газ и интернет отдельно;
— налоги. Некоторые арендодатели могут включать налоги в стоимость аренды.
Дополнительные расходы:
— переезд и мебель. Расходы на переезд, мебель и бытовую технику могут быть, если вы арендуете не меблированное жилье;
— залоги и комиссии. На рынке недвижимости могут существовать дополнительные залоги и комиссии, связанные с заключением договора аренды через агентство.
На сайтах объявлений описывают, что включено в арендную плату. Также приводится сумма страхового депозита.
Источник: скриншот seloger.comВсе наши респонденты отметили, что поиск жилья был не самым быстрым и простым: у кого-то не было трудового договора с французской компанией, счета в местном банке, тщательно проработанного досье. Но в итоге всем удалось найти квартиру на длительный срок.
При этом почти все смогли обойтись без знания французского языка: можно общаться на английском либо через переводчик. Во Франции большое значение имеет личное общение. На встрече с арендодателем можно установить хороший контакт с владельцем и получить контракт даже при неидеальным досье. Также важно заводить знакомства и просить рекомендации, искать жилье через друзей: вас могут порекомендовать владельцу квартиры, и с вами подпишут договор сразу после выселения предыдущих жильцов.