Кирилл Кудинов
Привет, Арсений. В комментарии выше я разбирал этот вопрос подробно. Если коротко: от того, что ты будешь сдавать студию в жилом фонде посуточно, автоматически она гостиницей не станет.
Гостиница - это именно зарегистрированный объект, который оказывает определенный комплекс услуг: бесплатные завтраки, трансферы, уборка в номерах и тд.
Много владельцев квартир этим моментом успешно пользуются.
В комментарии Ярославу дал подробный ответ на этот вопрос. Управляющая компания занимается всем, от привлечения гостей до покупки посуды и постельного белья. Инвестор просто получает выплаты раз в месяц, для него это пассивный доход, а не работа
Действительно, все, что я описал в статье, можно сделать самостоятельно, и если вы научитесь это делать, то будете получать доход выше, чем с управляющей компанией.
Но если заниматься этим самостоятельно - это станет полноценной работой, на которую придется тратить время каждый день, без выходных. Если хотите получать именно пассивный доход - обращайтесь в управляющую компанию. Она занимается рекламой, встречей гостей, заменой техники, белья, заселением в несезон, в общем всем.
По доходу у нас система 70% на 30% после вычета налогов. Допустим, объект на Чехова, про который я писал в статье, за год принес 2,35 млн рублей. Из них 1,65 млн получил инвестор, а 707 тысяч - УК.
Раньше у нас была программа с гарантированной доходностью, но сейчас мы оставили ее только для старых клиентов. Давать гарантию в 15% слишком рискованно, а 10% - не серьезно и только отталкивает потенциальных инвесторов.
Сейчас гарантия для наших инвесторов - это то, что мы на рынке уже более 3-х лет, управляем 35 апарт-отелями и фондом в 300 студий. В прошлом году мы выплатили инвесторам от 11 до 16,5% годовых, в среднем 13,8.
Я бы сказал, что стратегия продвижения зависит от размера объекта и количества студий.
Когда я начинал заниматься этим бизнесом, то мне хватало сайтов бронирования. Большее количество каналов продвижения мы стали использовать уже во время масштабирования проекта, после того, как привлек других инвесторов. Если у вас один объект с 2-3 студиями - не факт, что таргетолог окупится.
Акцент мы делаем на сам продукт, на программы лояльности и сарафанное радио.
Таргет подключаем во время каких-то инфоповодов: чемпионат мира по футболу, фестивали и тд. Этим занимаются сотрудники, которые делает рекламу нашей инвестиционной компании.
Обязательно просчитайте, при каком количеством студий и уровне дохода с них есть смысл привлекать специалиста. Тем более, универсальных рекламщиков нет, надо набирать целую команду: контентщика, таргетолога, дизайнера.
В любом случае не стоит ждать высокой доходности в первый год. Объект должен раскрутиться, прежде чем начнет окупаться.
Я описал как есть. Если вы хотите получать высокий доход, то на свой страх и риск можете взять объект в жилом фонде. Но при этом придётся предпринимать меры, чтобы обойти закон Хованской. Последние полгода почти все объекты, с которыми работает моя компания - коммерческие.
Не могу сказать про Москву, но в Петербурге очень много людей, у которых на момент выхода закона уже были апартаменты в жилом фонде и которые продолжили сдавать их посуточно и после выхода закона. То, что я писал в статье - в том числе про них и для них.
На бумаге рассуждать о законах можно бесконечно. Я работаю в этой сфере и вижу, что если соблюдать ряд правил, то даже сейчас инвестор может сдавать жилой объект посуточно. Из инвесторов, кого я знаю и с кем работаю, никого не закрыли.
К вопросу о понятии "апарт-отель", мы с юристами называем апарт-отелями только официально зарегистрированные юниты. Все остальное - ваша личная собственность, которую можно сдавать и в долгосрочную, и в краткосрочную аренду. Пока такая трактовка закона работает.
Это дело каждого — гоняться за большим доходом и рисковать или делать всё открыто, но получать меньше. Сам я сейчас беру коммерцию.
У нас есть как апарт-отели (коммерция) как и гостевые квартиры (жильё). С 1 октября 2019 года, после вступления в силу закона Хованской, работаем по схеме, которую я описал в статье: не предоставляем гостиничные услуги в гостевых квартирах, работаем без рецепшн и вывесок.
Юридически все законно, с проверками ни разу не приходили. Новые объекты берем почти все коммерческие.
Как верно сказал Данил, гостиничные услуги - это дополнительный комплекс, который варьируется в зависимости от статуса официально зарегистрированной гостиницы. Где-то это только завтрак, где-то - трансфер, уборка и тд. Простой пример: Вы можете сдать свою собственную квартиру на три месяца. Фактически это тоже будет предоставление временного жилья за вознаграждение, но Ваша квартира от этого гостиницей не станет. С посуточной арендой принцип тот же.
Если брать объект целиком, то ипотеку оформить можно. Если приобретаете одну-несколько студий/юнитов в апарт-отеле или гостевой квартире, то юридически у вас будет доля. А на доли в данный момент банки ипотеку не дают.
Мы ведём активные переговоры с двумя банками. Ожидаю, что такая возможность появится в конце 2020 года.
Спасибо за вопрос. Похоже, вас кто-то дезинформировал. Возможно недобросовестные конкуренты =)
В собственности компании никаких долей на объекте нет.
Бывает такое, что сотрудники компании приобретают некоторые студии для себя. Они делают это самостоятельно, как физлицо, а не для компании. Я например также иногда покупаю студии как инвестор, потому что уверен в нашей бизнес-модели и мне нравится, как именно она работает.
Если инвесторов на объекте несколько, то участие всегда только долевое. В коммерции после перепланировки появляется возможность выделить каждую студию в отдельный объект с присвоением отдельного кадастрового номера, живой фонд остается общедолевой собственностью. Ещё на этапе сделки мы собираем со всех дополнительный документ, отказ от преимущественного права собственности. После этого каждый инвестор может распоряжаться своей долей вне зависимости от других, например, перепродавать, не спрашивая у них разрешения.
Не долевое участие возможно только если инвестор покупает объект целиком. С нашей управляющей компанией он заключает только договор на управление, никакие доли при этом нам не передает =)