В домах будут лифты, управляемые взглядом, а застройщики создадут свои экосистемы – с клиентским приложением и булочными
Жилье в России изменит COVID-19 и новый тип девелоперов, которые смогут иначе посмотреть на свой продукт и сервис. Так в какой же среде мы будем жить, покупая квартиру в ближайшие 7–10 лет? Рассмотрим несколько трендов, которые отмечают профессионалы рынка недвижимости.
Этот сегмент в России вновь на грани больших перемен. Недавно на встрече дискуссионного проекта GMKTalks девелоперы разных регионов России и команды профильных специалистов – консультанты, архитекторы, благоустроители – обсуждали, в каком направлении развивается сегодня продукт.
Однозначно, жару в этом процессе поддает пандемия, а кроме нее – мощные сдвиги в сознании клиентов и самих девелоперов. В этом материале – вся соль 3-часовой дискуссии и главные цитаты экспертов. Перечисляем тренды, которые ложатся в основу новых ЖК в России.
О том, что нового будет в концепциях ЖК
Интеграция «старого» и «нового» города
Благодаря застройщикам города прирастают новыми самодостаточными районами, а вот их историческая (или промышленная) сердцевина всё больше истончается: здесь выбывает старый фонд. В будущем это должно поменяться – на помощь придут проекты редевелопмента и свежие концепции ЖК, которые смогут соединить разрозненные – «старые и новые» – локации.
«Пора заканчивать строить «город внутри города», нужно выводить на новый уровень интеграцию старого и нового.
Получается, что каждый девелопер до какого-то момента видел свою миссию в том, чтобы на фоне всего негативного, «советского» прошлого создать что-то новое, «хорошее», «настоящее».
Уже сейчас девелопмент начал обращаться к вопросам реконструкции существующей городской ткани. В определенных сегментах это совершенно «золотая» история для того, чтобы создавать уникальные продукты»
Загородное жилье как «второе» место
Пандемия сформировала новый спрос: многие задумались о том, как было бы хорошо провести карантин на условной «даче», в каком-то «втором» месте, отличном от городской квартиры. Отсюда – подскочившие цены на аренду коттеджей рядом с зелеными лесами. И отсюда же – нарастающие спрос и предложение в области загородной недвижимости.
«Уже сформировался и стал тотально очевидным запрос на «второе место» – еще один «дом», еще одно пространство, которое обеспечивало бы нам возможность получать впечатления и уединение. Ведь, по одной из теорий, именно «смена картинок» делает нас счастливыми. И этого мы были лишены в пандемию.
Сейчас мы наблюдаем большой всплеск запросов на приобретение всех разновидностей загородной недвижимости – дорогие и не очень дома и участки, участки с подрядом и т. д.»
Кстати. 2020-й, что это вообще было?
Обсудим это 3 декабря на новой встрече девелоперского дискуссионного проекта GMKTalks: «Год, какого еще не бывало».
Всё больше нестандартных решений
Кривая развития домостроения идет по циклам: когда спрос на жилье в целом по стране удовлетворен, на первый план у людей выходят другие потребности – тогда уже хочется, чтобы квартира была интересной, а сам проект – вдохновляющим. Именно такой период – индивидуализации – мы проживаем сейчас. Застройщики предлагают клиентам все больше «особенных» планировок и «тематических» концепций ЖК. И курс – на дальнейшее усложнение продукта.
«Эпоха советской индустриализации давно ушла. Где-то с конца 90-х мы с вами находимся в эпохе индивидуализации. Сейчас – точка пресыщения рынка, в которой очень большое значение для людей имеет улучшение жилищных условий. На текущий момент востребованы оригинальные архитектурные решения и современные материалы. Актуальна достаточно гибкая планировка, разнообразие летних помещений, сейчас в тренде дома с террасами, французскими балконами и пр.»
О том, какими будут дом и квартира
Дома смешанного использования
Mixed use – во время весеннего локдауна в России многие мечтали о чем-то подобном. Это европейский подход сочетания в одном проекте нескольких разнообразных функций: офисной, торговой, развлекательной. В таком жилье у хозяина есть доступ и к офисам в соседнем дворе, и к зеленому парку рядом с домом, и к кофейням с магазинами, набор которых застройщик определил сознательно.
«Когда мы говорим про создание городского жилья, мы должны закладывать механизм смешения функций, максимально гибкий. Кстати, в этом плане в России ничего нового не происходит: это тренд, который появился в Европе, а потом пришел к нам»
«Комфортный дом – для нас это не только «пришел, поспал и ушел». Мы сами себе поставили задачу сделать в наших комплексах дома «отельного» типа, где учтены все потребности. И следуем этому принципу даже там, где этого не было предусмотрено 5 лет назад, действуя через нашу сервисную компанию»
Решения для биобезопасности
Пандемия изменила наши понятия о безопасности. Теперь, чтобы защитить жителей своих проектов, застройщики снабжают их новыми технологичными решениями – бесконтактный доступ, который не дает заразиться в местах общего доступа, камеры, которые помогают обеззараживать предметы, попадающие в квартиру извне.
«Нам за этот год удалось реализовать с девелопером проект, который уже работает в рамках биобезопасности. Там очень интересная история: создан бесключевой доступ в дом; реализовано распознавание по лицу перед входом в лифт и, соответственно, он увозит вас на нужный этаж; а в каждой квартире – сенсорные постаматы с бактерицидными лампами, куда можно положить посылку от курьера»
Единая цифровая среда дома и всего комплекса
Системы «Умный дом» становятся всё умнее. Они объединяют в одну множество систем дома: тут и видеонаблюдения, и бесконтактный доступ в дом, и автоматическая передача показаний, и одно приложение, с которого можно всем управлять. По данным компании «Юникорн», доля жилых проектов, включающих «Умный дом», велика: сегодня это 18 девелоперов России из топ-50 по объемам строительства. Другими словами – это проникло в жизнь и останется в ней надолго.
«”Умный дом” объединяет все цифровые среды, существующие в проекте: от общедомовых инженерных систем до вентиляции. Уже сегодня можно, подъезжая к шлагбауму, сказать: ”Алиса, открой шлагбаум”, – и она поймет. Или: ”Алиса, переведи на Сбер”, – и это тоже возможно»
Квартиры полной комплектации
Время «черновой» отделки уходит. Девелоперы облегчают новоселам путь и сдают квартиры, полностью готовые для жизни. Там застройщики делают всё, чтобы покупатель не «загружался» проблемой ремонта и заехал как можно скорее: производят чистовую отделку, ставят комплект сантехники, монтируют кухонный гарнитур вместе с бытовой техникой.
«Мое мнение – человек не должен заезжать в квартиру, когда там нет стяжки, проводки, стен… Это я называю ”лютый эконом”. Считаю, что клиент должен заезжать в место, готовое для жизни, заранее выбрав в условной ИКЕА кровати и светильники, которые потом завозит девелопер. Тогда там будет комфортно: все ”мокрые” зоны есть, прихожая есть, диван тоже завезли – можно жить»
«Можно сказать, что у нас квартира с кухней – это стандартный продукт. И в кухне уже стоит бытовая техника. Сейчас мы думаем над тем, каким образом помочь клиенту на пути к такой покупки: чтобы по аналогии с тем, как приобретают автомобиль, он мог «накликать» опций и получить квартиру, уже укомплектованную этими вещами»
Балконы возвращаются
Пандемия изменила отношение к такой простой вещи как балкон. И тут всё просто: когда нельзя выйти на улицу, приятно иметь дома хотя бы какой-то «филиал» внешнего мира – и с этим, как выяснилось, балкон прекрасно справляется.
«Если на Юге России это выражено не так ярко, то в Московском регионе проекты без балконов несколько лет подряд серьезно набирали темпы строительства. И как раз карантин подчеркнул, что находиться с комфортом в квартире без балкона невозможно»
О том, какой будет среда вокруг дома
Среда, которая «работает»
Программирование среды станет «новым черным» в обустройстве двора и общественных мест. Определенные принципы сделают среду живой и гибкой: она поможет создавать людям счастливое соседское комьюнити, заниматься спортом, устраивать и посещать уличные ивенты. Для этого девелоперы должны заранее продумывать сценарии жизни своих покупателей и проектировать элементы среды, которые станут «участниками» и «помощниками» для каждого сюжета.
«В одном из наших комплексов мы дали жителям возможность заниматься всеми видами спорта. Мы построили теннисный корт, сделали футбольную площадку, развернули большую зону для уличной йоги, организовали школу бокса, поставили уличный ринг. Это совершенно бесплатно»
«Программирование среды – сейчас достаточно модный термин. Обязательно нужно учитывать сценарий использования пространства, задавать определенный код места. Например, не просто двор, а двор, в котором проводятся выставки художников. Это сразу вызывает большой интерес жителей и при этом не означает, что нужны какие-то сложные архитектурные элементы»
«Гибкие» детские площадки
Детские игровые комплексы меняют свою «философию». Если яркие городки не оставляли места для выдумки и четко задавали границы игры, то новые площадки открывают простор фантазии. Этому помогают природные «неопределенные» формы игровых элементов, а также концепция игрового двора, когда всё, что там есть, может использоваться как часть игры.
«Сценарий игры должен быть завязан не только конкретно на детской площадке, он должен быть спланирован для широкого пространства. Еще один важный момент – это использование натуральных материалов и природных форм, которые пользуются у детей большой популярностью. А также – необязательно делать у игрового элемента какую-то четкую функцию: детям всегда интересно самим находить её. Если это какая-то коряга, то завтра она – ракета, послезавтра – машина или поезд»
Водный менеджмент
Вода в среде жилого проекта перестает быть «врагом», которого устраняют с помощью ливневой канализации. Новые решения превращают воду в гармоничную, декоративную часть среды – благодаря грамотной работе с ландшафтом и высадке на территории специальной «водяной» флоры.
«Воду в проектах можно использовать во благо, необязательно её закапывать или отводить. Существуют решения, когда мы сводим всю воду, например, в низины, а там – уже растут растения, для которых влага – естественная среда жизни. Это позволит значительно сократить количество ливневых канализаций»
Эффект «альпийского луга»
Тренд на естественность проявляется везде – и ландшафтный дизайн тут не исключение. На смену привычному газону приходят новые решения – многолетние травы, дающие эффект альпийского луга. Они устойчивы к агрессивной среде и создают впечатление островка дикой природы, чудом сохранившегося в жилом комплексе. Одним из первых пространств, созданных в такой концепции, стал известный «Миллениум-парк» в Чикаго.
«Газон сильно обедняет почву, а кроме того, обрекает управляющую компанию постоянно косить его, а жителей дома – слушать всё это в 7 утра. А в чем фишка альпийского луга? Во-первых, это красиво и, в сравнении с газоном, дает абсолютно другой вид. Во-вторых, он растет сам по себе. А третьих, такое разнотравье в течение сезона дает абсолютно разные декоративные эффекты»
О девелопере нового типа
Экосистема продуктов и сервисов
Технологическая корпорация, которая предлагает клиенту максимум пользы: от своего приложения до сети продуктовых магазинов в жилом комплексе – такими могут стать девелоперы будущего. Выиграет тот, кто сможет создать вокруг жителей свою экосистему комфорта, из которой они не захотят выходить, попав туда с момента покупки квартиры.
«Либо девелопер создаст свою экосистему, либо это сделает какой-нибудь ”Сбер Девелопмент”»
«Мы сейчас видим, как компании «Яндекс», «Тинькофф», «Сбербанк» становятся мегакорпорациями. И мы тоже идем к этому: застройщик «не заканчивается» на этапе продажи квартиры, а становится чем-то большим. Мы хотим предлагать под одним нашим брендом полный комплекс предложений для клиентов. В том числе, например, фитнес-клуб, булочная и так далее. Это интересно и бенефициарам компании, и самим клиентам»
«У нас появился кейс, когда застройщик попросил включить в его приложение возможность продать свою квартиру. То есть, круг замкнулся – от выбора квартиры по мобильному приложению до продажи жилья через тот же канал»
Создание коллабораций в работе над новыми ЖК
Создавая новый жилой комплекс, девелоперы каждый раз будут собирать «коллаборации» экспертов – из лучших архитектурных бюро, озеленителей, консультантов по маркетингу. Решить все вопросы in house застройщику сложнее с каждым годом: конкуренция на рынке всё острее, а покупатели – более требовательны. Новое жилье будет «складываться», как на конвейере, где за каждый узел отвечает отдельный профильный специалист. В результате таких «коллаб» жилье шагнет к новому качеству и новой глубине проработанности проектов.
«В работе над продуктом девелопер окружает себя такой коллаборацией узких специалистов разного рода. «Первая пятерка» застройщиков имеет ресурсы, чтобы формировать всё это внутри себя, а вот остальные уже сегодня собирают своеобразный ”пазл” для того, чтобы их продукт был успешен»