Василий

Вариант дохода от коммерческой недвижимости. Мини-склады

Тема эта набирает обороты в последние несколько лет. И как только эта услуга превысит критическую массу и популярность, то возможен немалый рост как у существующих игроков, так и рост количества новых компаний, задействованных в данном виде бизнеса.

Если вы имеете в собственности подходящее помещение и не получаете с него доход или не удовлетворены существующим доходов, то тема для вас. Не совсем понятно? Давайте по порядку.

Речь пойдёт о такой услуге как индивидуальное хранение вещей, а предоставляют её склады … да, склады индивидуального хранения. Для России это совсем молодое направление (чуть более десяти лет) и, в основе своей, существует она и пользуется спросом в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах она практически не представлена, а если и есть, то совсем на зачаточном уровне и в очень ограниченном виде. Всё это даёт серьёзные предпосылки для развития этого направления.

Ячейки и боксы на складе индивидуального хранения

А чтобы придать пущей серьёзности, скажу, что в России даже есть своя Ассоциация Компаний Индивидуального Хранения, которая появилась в далёком 2013 году. Вот здесь.

Что это такое — индивидуальное хранение вещей?

Это небольшие склады или боксы, или даже ячейки для хранения личных вещей и товаров. Как физические так и юридические лица могут арендовать такой мини-склад на непродолжительное время. В среднем длительность аренды начинается от 1 месяца (иногда от 1 недели) и может длиться годами. При этом клиенты могут менять боксы, уменьшая их до 1 кв.м. или увеличивая площадь до 100 кв.м. и более, в зависимости от наличия данных боксов на складе. Самыми популярными размерами аренды таких небольших индивидуальных складов являются площади от 7 до 15 квадратных метров. Средний срок аренды — 3,5 месяца.

Индивидуальное хранение за рубежом

В странах Европы и, тем более в США, это направление гораздо шире представлено и популяризировано. В штатах, для примера, на одного жителя страны приходится более 0,66 кв.м. складов по услуге индивидуального хранения, а опыт клиентов начинается с далёких 50-х годов прошлого века.

На английском языке эта услуга звучит как self storage (селф сторэдж).Такие боксы для хранения в Америке располагаются как в капитальных помещениях, так и на улице, являясь подобием наших гаражей. Благо на большой территории страны климат позволяет хранить свои вещи прямо в таких мини-складах под открытым небом.

Но если у нас в России главным запросом является отопление (тёплые склады), то в США вместо этого требуют кондиционирование. Кондиционеры помогают не только поддерживать комфортную прохладу в помещении склада, но и избавляют вещи от плесени и отсыревания из-за высокой влажности.

Боксы self storage уличного хранения в США

К слову сказать, в штатах на рынке селф сторэдж работает около 220 компаний, а годовой оборот оценивается примерно в 35 миллиардов долларов. При этом лидер имеет в собственности склады общей площадью более 17 млн. кв.м. Данные на сентябрь этого года отсюда. Только вдумайтесь в эти цифры! Общее же количество квадратов площадей составляет более 200 млн.

Популярность в США услуги индивидуального хранения вызвана в первую очередь большой мобильностью населения. Жители легко могут поменять работу и переехать в другой город. При этом свои вещи они временно хранят в боксах self storage, временно, пока не найдут подходящее жильё. А затем всё своё добро они скопом перевозят в новый город в свой новый дом.

Очень часто американские семьи после нескольких таких переездов замечают, что у них довольно большое количество вещей упакованы в коробки, которые претерпели уже несколько переездов и до сих пор не были распакованы. Да уж. Вот такие они нужные эти вещи )

Бизнес на складах индивидуального хранения

Собственникам коммерческой недвижимости предоставляется шанс войти в этот бизнес сегодня. Если у вас пустует помещение, в котором можно организовать услугу индивидуального хранения, то это ваша возможность предложить рынку, на начальном этапе его развития, востребованные помещения для хранения вещей.

При этом низкая (относительно) конкуренция в текущее время позволит вам неспеша оглядеться, развиться и усилить свои позиции с прицелом в будущее, до того момента, когда в этом направлении хранения может значительно вырасти количество участников и количество предлагаемых площадей и локаций.

Тем же владельцам, которые в данный момент худо-бедно сдают свои помещения по прямому назначению также предлагаем рассмотреть вариант переоборудования ваших помещений и разбивку их на мини-склады и присоединиться к истокам нового предложения.

Складские боксы представляют собой перегородки, выполненные обычно из профлиста и имеющие двери или рольставни. Также необходима система пожаротушения, видео наблюдения и система контроля доступа. По различным оценкам стоимость обустройства составляет около 7 000 рублей за 1 квадратный метр площади. Это с лихвой окупается в течение 2-х — 3-х лет. Также есть масса вариантов снизить эти затраты как на самих перегородках и дверях, так и на планировочных решениях и размерах боксов. Даже есть компании, которые специализируются на оборудовании таких складов под ключ.

Скорее всего в регионах разделение склада на небольшие помещения будет в разы дешевле, так как приведённая цена бралась со слов операторов из Москвы. Там дешевле рабочая сила, которая составляет львиную долю в себестоимости. Также там ниже требования к "обёртке" склада и наполнению, так как клиенты не слишком ещё разбалованы. Быть может, быть может.

Дополнительный сервис

Для повышения качества сервиса нужно предложить клиентам складские тележки и рохли, чтобы доставлять свои вещи и товары до бокса они могли комфортно и без лишних усилий.

Немаловажным является наличие удобного подъезда к складу и постановки легковой или грузовой машины для разгрузки. Это может быть пандус, складские ворота с козырьком или даже возможность заезда автомобиля на территорию склада.

В продаже нужно обязательно иметь гофро-короба, скотч, пупырку, стрейч-плёнку и замки. Замки должны быть навесные. Очень часто у клиентов нет собственного замка, поэтому они с удовольствием их покупают и вешают на свой арендованный бокс. Тем более, что новый замок всегда имеет несколько дубликатов ключей, на случай, когда основные ключи теряются или забываются где-либо. Кстати все комплекты ключей остаются у клиента. Складской оператор индивидуального хранения не должен иметь доступа к боксам своих клиентов и многие из них об этом напрямую пишут на своих сайтах.

Инвестиции в услугу индивидуального хранения вещей

Следуя рекомендациям и мнениям участников данного рынка получается следующее:

1. Данный бизнес имеет максимальную рентабельность и минимальные риски при использовании собственного помещения, а не помещения в аренде.

2. Площадь одного склада не должна быть менее 3000 кв.м. — опять же с точки зрения рентабельности, так как значительное место занимают технические помещения, проходы, приёмная, помещения под охрану и т.п.

3. Стоимость инвестиций в переоборудование вашего помещения в систему хранения составляет для Москвы около 7 т.р. за 1 квадратный метр помещения. Т.е. на склад 3000 кв.м. суммарные вложения составят 21 млн. рублей.

4. Расположение склада — предпочтение спальным районам, первой линии промзон, среди дорожных развязок или около нескольких магистралей.

5. Стоимость рекламы на сайт — от 50 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц. При площади склада 3 тыс. кв.м. в месяц на рекламу будет уходить 150 000 рублей в течение года. А что через год?

6. А через год по статистике вы должны выйти на самоокупаемость.

7. В течение 3-х лет отбиваются инвестиции в строительство боксов. Если вы покупали помещение в собственность под данную услугу, то оно полностью окупается через 4 года после выхода на самоокупаемость.

8. Средняя заполняемость боксов по году составляет более 80%.

Поиск клиентов на боксы хранения

Основной вариант черпать клиентов — интернет. Для этого вам необходим полноценный сайт (очень предпочтительно на перспективу роста) или посадочная страница (лэндинг), где вы подробно в красках описываете суть ваших услуг, их стоимость, акции (при наличии), контакты склада(ов), их свойства, форму обратной связи или бронирования.

Клиенты оставляют на сайте свои заявки, вы связываетесь с клиентом, обсуждаете нюансы, заключаете договор и выставляете счёт. Для удобства клиента и для вашего же удобства желательно на сайте иметь возможность оплаты ваших услуг при помощи карты.

Для получения клиентов из органического поиска необходимо длительное время. Сайт нужно наполнять статьями и другой полезной информацией. Также нужно писать статьи и размещать их на сторонних ресурсах, оставляя ссылку на свой сайт. В общем это дело долгое, дорогое и без навыков в этом СЕО вам лучше обратиться к профессионалам. Начните с SEO на Васе.

При желании вы найдёте множество компаний, которые не только сделают вам сайт, но и наполнят его информацией и будут продвигать его в поисковых системах.

Есть и более быстрый вариант — реклама. Чаще всего для мгновенного (в течение нескольких дней) получения клиентов с сайта или посадочной страницы используют рекламу в Яндексе и/или в Гугле. Вы показываете свои объявления в поисковых системах или на сайтах их партнёров. Ваш потенциальный клиент видит ваше объявление и если оно его заинтересовало, то он кликает по объявлению и переходит на ваш сайт. На сайте если всё его устраивает, то он оставляет свои контакты и вы начинаете общаться на предмет услуги и заключения договора.

На словах всё просто, но на деле есть такие параметры как превращение потенциального клиента в клиента настоящего. Дело в том, что не все те кто перешёл по вашему объявлению станут вашими клиентами. Коэффициент конверсии может составлять от сотых долей процента до единиц и даже десятков процентов.

Т.е. может получиться так, что из 100 пользователей, перешедших по рекламе, вы получите всего одного клиента. А платить вы будете за каждый переход на ваш сайт по рекламным объявлениям.

Зависит конверсия от многих параметров и, опять же, если вы не специалист в этом деле, то советую вам обратиться в компанию, которая занимается рекламой и знает все нюансы, которые помогают не только поднять коэффициент конверсии, но и снизить стоимость среднего клика по рекламным объявлениям.

Выход на рентабельность и франшиза self storage в России

Всё очень индивидуально и зависит от многих параметров. Это стоимость аренды складов в вашем регионе, качество и набор услуг, которые предлагаются вашим клиентам, расположение площадки в городе или за его пределами, наличие удобных подъездов к складу извне и на его территории. К тому же у регионов практически ещё нет опыта, а значит и нет статистики.

Если опираться на опыт Москвы и Санкт-Петербурга, то в среднем заполняемость нового склада до почти 100% составляет около года. Но тут нужно отдать должное, что это данные компаний, которые уже имеют какие-никакие сайты, историю и пул постоянных и сезонных клиентов.

После этого срока в течение 2-3 лет происходит окупаемость вложенных денежных средств на строительство боксов и системы обеспечения, если их не было изначально на существующей площадке. Расчёт окупаемости может усугубиться тем, что в первые месяцы вы не получите 100%-ую наполняемость склада. У вас всегда будут клиенты, которые будут прекращать хранение или уменьшать площадь хранение своих вещей или товаров, а на поиск и посадку нового клиента может уходить значительное время. В течение последних нескольких лет заполняемость складов индивидуального хранения в столице держалась более 80% (писал выше). И это даже весной 2020 года.

Для вашего удобства и большей гарантии вы можете начать бизнес с франшизы. Благо есть несколько компаний, которые её предлагают. Поиск вам в помощь. Также есть различные варианты партнёрства и «входа в долю». Особенно богатый выбор "зазывал" в контейнерных площадках. При этом вы сможете пользоваться не только информационной поддержкой, но и всей инфраструктурой своего «наставника». Я говорю сейчас о его сайте, рекламе, документообороте, юридической консультации и всего всего, что может вам понадобиться на первых шагах услуги. От вас нужно только подходящее помещение (собственное или аренда), стартовый капитал и огромное желание трудиться.

Если вы в теме, я буду благодарен, за оставленные вами комментарии и замечания по данной услуге. Описал всё простыми словами, думаю тема для новичков будет понятна. Благодарю заранее.

{ "author_name": "Василий", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 6, "likes": 1, "favorites": 36, "is_advertisement": false, "subsite_label": "unknown", "id": 185225, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Wed, 09 Dec 2020 09:57:27 +0300", "is_special": false }
0
6 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
0

" Это с лихвой окупается в течение 2-х — 3-х лет."
Вот это желание срубить бабла за 3-5 лет делает ставку аренды за любую будку минимум 5 тыс. в месяц. А это 60 тыс. в год. 
Уверен что в 4-х случаях из 5-ти стоимость хранения превышает стоимость хранимого барахла )) 
На том и стоит этот бизнес ))

Ответить
0

За хранение шин не хилая такая цена будет))))

Ответить
0

Давайте считать. Пусть бокс в 1 кв.м. стоит 1600 рублей в месяц в складе с температурным режимом. На 1 кв.м. можно разместить 8-10 комплектов. получается 160 - 200 р в месяц за 1 комплект колёс. Дорого или нет - решать владельцу.
Но арендуют боксы, как я понимаю в первую очередь не для колёс.

Ответить
0

А потом так же аукционы как в Америке продавать будут если ты за аренду не заплатил)))

Ответить
0

не слышал, чтобы в России устраивали такие аукционы. Слышал, что прихвати... утилизируют вещи тех, кто не платит.

Ответить
0

Роман Н, вы правы частично. Стоимость "барахла", которое хранят клиенты бывает на порядки выше стоимости, которую клиент заплатит за аренду бокса. Нужно принимать во внимание, что есть вещи, которые дороги как память, как подарок, как антиквариат в конце концов. Если рассматривать предпринимателей, то товары тоже хранят не копеешные.
Есть большой пул клиентов, которые делают ремонт или переезжают и поэтому временно хранят свою мебель и вещи.
Если услуга востребована (а это уже показывает реальная практика), значит её нужно предлагать.
Благодарю

Ответить

Комментарии

null