Кредитный брокер: когда нужен посредник по ипотеке и как его выбрать

Казалось бы, оформление жилищного займа — простая процедура: на сайте банка можно найти условия выдачи кредита, подать заявку онлайн и получить предварительное одобрение. Но почему-то при этом каждому третьему заемщику отказывают, посчитали в НБКИ. Причины разные: от плохой кредитной истории до опечатки в заявлении. Однако что стало поводом для отказа, банк вряд ли объяснит. В этой ситуации может помочь кредитный брокер.

Мы — сервис управления ипотекой Refin.online. Мы выполняем ту же работу, что и брокеры, даже чуть больше — и в режиме онлайн. Рассказываем, в чем помогают ипотечные брокеры и как не нарваться на мошенников.

Кредитные или ипотечные брокеры (иногда их еще называют специалистами по ипотечному брокериджу) — это профессиональные консультанты-посредники, которые помогают получить кредит в банке для покупки объекта недвижимости: квартиры, дома, земельного участка или коммерческого объекта — помещения под магазин или склад.

Выступая партнером банка (одного или нескольких), брокер хорошо разбирается в условиях ипотечных программ: требованиях к заемщику, документам, предмету залога по кредиту. Уже на старте он может проконсультировать клиента, какой банк наверняка откажет в кредите, а какой согласует заем, какие сложности могут возникнуть при подтверждении дохода и финансовой состоятельности.

Сопровождает кредитную сделку «от А до Я», а именно:

• оценивает заемщика: его кредитную историю, уровень дохода, долговые обязательства (от кредитных карт до расходов на содержание несовершеннолетних детей);
• консультирует по условиям кредитных программ и помогает подобрать оптимальный вариант — например, находит банк, который выдаст ипотеку индивидуальному предпринимателю или одобрит кредит на покупку деревянного дома в области;
• оценивает необходимость привлечения созаемщика или поручителя по кредиту и степень его участия в займе;
• помогает собрать необходимые документы — справки с работы, технические документы на объект недвижимости и пр.;
• оформляет и подает заявку на кредит через личный кабинет аккредитованного партнера банка;
• общается с кредитным менеджером и контролирует рассмотрение заявки, а в случае отказа помогает понять его причину и обратиться за кредитом в другой банк;
• сопровождает подписание кредитной сделки.

Единого подхода к тарификации услуг брокеров нет: это может быть фиксированная сумма или гонорар по количеству рабочих часов. Многие посредники берут процент от суммы выданного кредита — в среднем от 1% до 5%, поэтому за помощь с оформлением займа на 3 млн рублей, среднего для России, придется отдать от 30 тыс. до 150 тыс. рублей. И только редкие сервисы работают бесплатно для клиента, как, например, Refin.online: наши услуги оплачивает банк, который выдает или рефинансирует ипотечный кредит.

Есть несколько ситуаций, когда может понадобится помощь специалиста по кредитованию.

• Вам просто некогда (или не хочется) анализировать ипотечные программы и коммуницировать с банками. Иногда проще передать услугу на аутсорс, чем тратить время и самостоятельно разбираться во всех тонкостях кредитования.

• Вы уже получили отказ в банке и не понимаете, почему. Запись об отказе уже появилась в кредитной истории, и следующий кредитор наверняка обратит на нее внимание. Пытаться «вслепую» идти еще в один банк — риск: лучше вместе с кредитным брокером разобраться в причинах отказа и обратиться за ипотекой туда, где вам ее с большой вероятностью одобрят.
  
• Вам нужен «кастомизированный» ипотечный продукт, который не подпадает под стандартные программы банков. Допустим, если жилищный займ оформляется под залог уже имеющейся недвижимости с обременениями (например, выделенными долями несовершеннолетних детей) или у заемщика нет официальной работы.

Работа ипотечных брокеров в России не регулируется. Если банку или микрофинансовой организации нужно получить лицензию ЦБ РФ и отчитываться перед ним о своей работе, то брокерская деятельность не подпадает под обязательное лицензирование. Поэтому на рынке брокерских услуг встречаются мошенники, которые пользуются наивностью или финансовой неграмотностью доверителей в своих интересах.

Однако отличить «белого» брокера от «черного» можно. Вот как это сделать:

• брокер должен быть зарегистрирован как юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель): обычно вместе с брокером работает целая команда финансовых экспертов;
• у него должны быть подписаны соглашения о сотрудничестве с банками. Такой сертификат подтверждает, что брокер является официальным партнером по ипотечному кредитованию — по сути, внешним отделом продаж, качество работы которого банк вправе контролировать;
• брокер должен пройти проверку службы безопасности: она гарантирует его допуск к работе с финансовыми документами и общению с сотрудниками кредитных отделов банка.

А еще брокера-мошенника можно выявить по очевидным уловкам — он обещает:

• 100% результат, хотя не может его гарантировать: решение принимает банк, который рассматривает каждого заемщика в индивидуальном порядке, поэтому всегда остается риск, что клиенту откажут;
• помочь оформить (на самом деле подделать) необходимые документы, например, справку о доходах или трудовую книжку: так он подставляет своего клиента. Если схема вскроется, заемщика могут добавить в черный список банка и даже обвинить в мошенничестве;
• «подчистить» кредитную историю: деятельность бюро кредитных историй, хранящих финансовые досье заемщиков, строго контролируется Банком России, и удалить негативную запись (о просроченной задолженности или банкротстве) попросту невозможно;
• «договориться» с кредитным менеджером о выдаче займа в обход службы безопасности банка: ни один сотрудник финансовой организации никогда не пойдет на такой риск, потому что это грозит увольнением и уголовным преследованием.