Пассивный доход 80% годовых на недвижимости в Новосибирске для инвесторов. Как мы к этому пришли

Сегодня хочу рассказать, как мы смогли масштабироваться во флиппинге и какие инструменты использовали для увеличения доходности инвестиций.

Те, кто читал мои предыдущие посты, знают, как мы пришли в этот бизнес, и с чего у нас все начиналось. Если коротко, мы с партнером набрали кредитов и начали покупать за наличные деньги квартиры, делать там бюджетные ремонты и продавать.

Время шло, мы делали один объект за другим, и в какой то момент стали искать пути для масштабирования. Сначала нам казалось что брать квартиры на продажу в ипотеку это не самая лучшая идея, т.к. при продаже возникают нюансы по перекрытию ипотечного обременения. Но совершив несколько сделок с ипотечными квартирами, мы поняли, что в этом нет ничего критичного, и покупатели нормально относятся к непогашенной ипотеке.

Кроме того, на конференции про флиппингу в Москве Флипп-Экспо 2023 мы познакомились с ипотечными брокерами, которые просветили нас по вопросам одобрения ипотек на физ.лиц. После этого мы решили не покупать квартиры за наличные вообще, а распределить все свои средства на первые взносы и ремонты, а сами квартиры покупать в ипотеки, таким образом нам удалось увеличить количество своих собственных квартир с 4-5, до 10-12 параллельно.

Для оформления квартир мы стали привлекать друзей, родственников и знакомых. Ипотечный брокер помогает нам одобрять ипотеки даже на людей, которые не имеют официального дохода.

Кроме того что бы масштабировать наш бизнес, мы еще и существенно расширили круг инвесторов, у которых появилась возможность зарабатывать с нами, вкладывая не 5-6 млн, как раньше, а всего 1-1,5 млн.

Вот тут я и перейду к сути, с цифрами и расчетами.

Мы покупаем типовые 1-2-3 комнатные квартиры в старом фонде в хороших районах Новосибирска. Выбираем самое ликвидное жилье, по нашему чек-листу (публикуем в Телеграмме). На текущий момент стоимость квартир, которые мы покупаем составляет от 4 до 5 млн. руб.

Первый взнос на такую квартиру составляет от 400 до 750 тыс.руб. (в разных банках первый взнос может быть от 10 до 15%).

Затраты на ремонт и обустройство наших объектов составляют от 700 до 900 тыс.руб., в зависимости от площади и состояния объекта.

Приведу расчеты по одному из наших последних объектов. Двушка на ул. Кропоткина. Квартира была куплена с инвестором в ипотеку Сбера в мае 2023 года за 4,5 млн рублей. Первый взнос составил 10%, т.е. 450 тыс. руб, и 4 050 000 руб. было взято в ипотеку. На ремонт было потрачено 840 тыс.руб. Было вложено 1,290 млн. собственных средст инвестора. Квартира была продана через 11 недель после покупки (5 недель ремонт, 6 недель продажа и подготовка к сделке по продаже), за 6 450 000 руб. Расходы на обслуживание ипотеки за этот период составили 120 тыс. руб. Услуги ипотечного брокера - 30 тыс.руб., услуги юриста - 20 тыс.руб. Также, при продаже возник налог в размере 130 тыс.руб, который мы разделили с покупателем (по договоренности 50 на 50).

ИТОГО, общие затраты на ремонт и обустройство, ипотеку, брокера, юриста и налоги составили 1,075 млн. руб. Чистый доход с квартиры составил 875 тыс.руб., которые мы разделили с инвестором в соотношении 50/50%. Чистая прибыль инвестора составила 437 500 руб., что при вложенных 1,290 млн + ипотека + брокер и юрист составило 31% доходности за 11 недель или 144% в годовом выражении.

Я привел достаточно удачный пример, в котором сыграло роль также сезонное повышение цен на недвижимости к концу лета. Кроме того, цикл от покупки до продажи объекта был немного ниже среднего, в связи с тем что по объекту отсутствовали какие либо нюансы, а все документы у продавца были сразу готовы к сделке.

Но с учетом всех этих факторов, даже при менее удачном раскладе, по нашей статистике, годовая доходность на вложенные средства для инвестора не опускается ниже 80%.

Вобщем, кому интересно, можете брать на вооружение, и зарабатывать самостоятельно на перепродаже квартир таким способом. В целом, я думаю, это подходит для большинства крупных городов нашей необъятной.

Ну а если не хотите заморачиваться с поиском объектов, ремонтами и продажей, можете писать мне в ТГ или WhatsApp +79830001035, будем партнериться и зарабатывать вместе:)

Следить за нами можно в ТГ-канале и на YouTube.

Ниже прикреплю одно из наших видео и фото готовых проектов.

*информация в тексте не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией