Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!» Часть 1
Первое большое интервью «затворника замка Левевилль» после дела «Адмирала» о том, как нам обустроить рынок жилья столицы РТ. Часть 1-я
«У Казани есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет в Европе! Это огромные незастроенные территории в городской черте», — говорит владелец ASG Алексей Семин. Он рассказал, почему категорически против и коттеджей в границах Казани, и «человейников» за городской чертой. О том, рассчитывает ли держатель гигантского земельного банка реализовать его за 140 млрд рублей и как относится к званию «лендлорд», — в интервью «БИЗНЕС Online».
Алексей Семин прерывает шестилетний «обет молчания»
Большое эксклюзивное интервью дал «БИЗНЕС Online» владелец ASG Алексей Семин. С момента громкого дела «Адмирала» он не общался с журналистами. В самом его начале он дал подробное интервью нашему изданию, заочно посоветовав недругам не тратить силы на передел владений своей компании, и с тех пор 6 лет держал обет молчания. Миллиардер пустил прочные корни в Европе, на территории Франции, где, в частности, он владеет замком Левевилль в предместье Шартра. Наш разговор продолжался более пяти часов в дистанционном режиме. Поэтому публикация разделена на две обширные части.
Первая посвящена бизнес-составляющей. Компания в прошлом году начала активно заявлять о себе. Земельный банк ASG в одной только Казани, по некоторым оценкам, составляет примерно 16% сельхозземель, которые генпланом города переводятся под застройку после выполнения ряда условий. Кроме того, есть земли в соседних районах. В чем суть концепции их освоения, какова структура земельного банка, какие проблемы Семин видит в развитии Казанской агломерации, в чем миссия ASG и кто покупает участки? О том, почему именно сейчас ASG начала активно заниматься реализацией земельных активов, сколько «аппетиты» компании способны добавить к цене квадратного метра, что такое ленд-девелопмент и почему соответствующего понятия нет в России, какие решения сам Семин считает ошибочным с точки зрения развития Казани и сколько же стоят его земельные активы, можно прочитать ниже.
Во второй части интервью — позиция Семина по делу «Адмирала» и его личные переживания, переосмысление опыта приватизации и банкротства с точки зрения простых людей, несколько штрихов к портрету зарубежной недвижимости миллиардера, его самоизоляции, впечатления о россиянах за границей и о том, в какую сумму он сам оценивает свое состояние. Вторая часть будет опубликована позже.
Реализация земельного банка: три великих татарстанца и «разбитие кубышки» Семина
— Алексей Владимирович, мы встречаемся впервые за несколько лет, пусть и дистанционно, и наш разговор происходит на фоне активных «подвижек» вашего земельного банка. Долгое время он лежал спокойно, без какого-то ярко выраженного движения. И вдруг в прошлом году ваша компания представляет масштабную программу освоения 25 тысяч гектаров земли вокруг Казани. Что случилось — почему группа ASG активизировалась в реализации этих активов?
— Дело в том, что формированием земельного банка ASG начал заниматься с нулевых годов, то есть уже без малого 20 лет. И, понятно, делалось это не для того, чтобы просто собрать некие земли и законсервировать их, нет. Деятельность вели с той целью, чтобы создать действительно сбалансированный пул земельных массивов, которые могут быть положены в основу развития Казанской агломерации, когда для этого придет время.
Если посмотреть интервью, которое я давал в рамках онлайн-конференции в 2012 году, понятие «Казанская агломерация» тогда мало кто воспринимал серьезно. И то, что эта тема до сих пор не реализована в виде законодательных актов, — огромный минус для развития экономики и строительного рынка города Казани и прилегающей территории.
Почему мы говорим о реализации земельного банка именно сейчас? Сложилась уникальная ситуация: на строительную отрасль как локомотив развития экономики и выхода экономики из кризиса обратили внимание на всех уровнях власти, прежде всего на федеральном. Об этом сказал Путин, дальше это стало реализовываться в рамках проводимой государственной политики. Я считаю, что Татарстан фактически стал регионом номер один для отработки и реализации всех этих подходов — во-первых, с чисто формальной точки зрения: три великих татарстанца возглавили соответствующее направление. Президент Татарстана является руководителем рабочей группы и непосредственно на систематической основе докладывает об этом на Государственном Совете. Причем его вес таков, что его инициативы — в частности по апартаментам, миграционным делам и так далее — облекаются в законопроекты по поручениям президента России. То есть это уже дальше реализуется. Уникальная возможность… Вице-премьером правительства Российской Федерации назначен Марат Хуснуллин, который, соответственно, в кратчайшие сроки… Я вообще не знаю, есть ли еще такие примеры, когда действительно в нужное время и в нужном месте оказался этот человек. Вот что стоит вопрос льготной ипотеки? Это же помогло полностью реанимировать страшнейшую ситуацию не в строительстве, а в экономике в целом! Ну и, наконец, Ирек Файзуллин на посту министра строительства России.
Гениальность Рустама Нургалиевича в том, что он «нашел», вырастил и Хуснуллина, и Файзуллина, его теперь слышит и Владимир Путин. Хуснуллин пришел на свое место с уже готовыми рецептами и сумел предложить их в нужное время и в нужном месте. Гениальность Файзуллина — в четкой и методичной реализации этих планов. Он является сподвижником Хуснуллина на протяжении последних 20 лет как минимум, прекрасно владеет всей ситуацией, пройдя всю школу в Татарстане, и тиражирует идеи в масштабах всей России.
— В общем, пришло время…
— Мы посчитали, что действительно настало то время, когда нужно, следуя образному выражению журналистов «БИЗНЕС Online», разбить кубышку. Текущая ситуация в Татарстане однозначно должна быть флагманской по отношению к другим регионам. Посмотрите: принят генплан Казани, есть правила землепользования и застройки. И теперь дело за проектами планировки территорий. То есть Казань готова к развитию присоединенных территорий.
Важно, чтобы эта «кубышка» начала приносить максимальную пользу как для ее владельцев, так и для тех сотен тысяч людей, которые смогут улучшить свои жилищные условия по приемлемым для себя ценам. Это наша цель.
— Хотелось бы попросить вас оценить ее масштабы по отношению к другим землевладельцам вокруг Казани. Скажем, Forbes включил в свой топ-20 по России «Агросилу» Ильшата Фардиева и «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова, но вас там нет…
— Forbes же правильно посчитал, что у того же «Ак Барс Холдинга» намного больше сельхозземель в собственности! В десятки раз.
Хочу подчеркнуть, что в мире в принципе не может быть какого-то «земельного» монополиста в городах-миллионниках. В любом случае земля везде распылена между огромным количеством собственников. У кого-то может быть больше, у кого-то меньше, но в любом случае доминирующее положение — а это 25 процентов и более — никто нигде не занимает.
— То есть то, что Семину принадлежит вся земля, — это иллюзия. Такова ваша позиция?
— Конечно, это мир фантастики! Может быть, несколько процентов у Семина? Другое дело, что, когда все собрано в одном месте, — это большое конкурентное преимущество.
Но в любом случае музыку заказывает клиент. И я считаю: чем быстрее местные застройщики поймут, что нужно оптимизировать собственные затраты, выстраивать эффективно свой бизнес и соответствовать уже средневзвешенным российским показателям, тем быстрее они станут конкурентными. А мы им готовы в этом помогать по любому варианту, независимо от того, обладают они капиталами или нет. Главное, чтобы они обладали профессионализмом и были открытыми к сотрудничеству.
Практически со всеми застройщиками — как мелкими, так и крупными — корпорация ASG находится в постоянном диалоге. Но, пока есть надежда на получение земельных участков другими способами (многие имеют землю с определенным заделом), понятно, что они скорее ведут разведку боем. Мониторят ситуацию, потом приходят, а участок уже продан. Такие примеры тоже есть.
«Вопросы развития Казанской агломерации для нас сегодня — проблема номер один»
— Какова структура вашего земельного банка?
— Земельные массивы, которые входят в «кубышку», очень органичны по своему потенциальному использованию и размещены они в разных районах как Казани, так и Казанской агломерации. Сегодня мы имеем уникальную возможность работы с инвесторами. Когда любой инвестор выходит в столицу РТ, в любом случае все пути его ведут в ASG. Потому что от него требуется только сказать, что нужно: в каком районе, какие характеристики, наличие коммуникаций, дорог и так далее. В течение двух дней выдается 3–4 варианта, где можно разместить либо жилой комплекс, либо производственную площадку, административный или торговый центр.
— Сейчас очень важным считается не просто строительство домов, а жилья с местами приложения труда. Об этом говорит и президент республики, например.
— Мы формировали свой земельный банк с учетом сочетания земель как наиболее эффективных для жилищной застройки, так и для мест приложения труда в тех же районах. У нас нигде нет такой ситуации, чтобы имелись только территории под выгодную жилую застройку и при этом ничего там не предусматривалось для мест приложения труда.
То, о чем сейчас так много говорят, — необходимо исключать возникновение маятниковой трудовой миграции, нужно обеспечивать полицентричность развития территорий — есть у нашего «земельного банка». Все заложено еще 10–15 лет назад, когда мы формировали массивы. Причем это сделано не механически — все выстрадано.
Если рядом трасса и шумно, мы планировали там изначально размещать коммерческие объекты. Удобно подъехать на машине — а жить там плохо! Если это дальше от трассы, то склады и магазины могут «не зайти», но прекрасно можно разместить высотные дома. А если рядом лес, то там должно быть либо индивидуальное жилье, либо, что я считаю перспективным, малоэтажная застройка. Более демократичная — 3–4 этажа, где сочетаются плюсы индивидуального жилья, а цены и расходы на содержание такие же, как когда речь идет о многоэтажных домах. Вот эти все вопросы были отработаны на протяжении многих лет и систематизированы в 2020 году. Последние три месяца мы обсуждали все это со всеми ведомствами, активно над нашими недоделками поработали в минстрое РТ. По сравнению с первоначальным видом концепция освоения земельного банка процентов на 70 изменилась.
Сейчас надо переходить к подготовке стратегии развития территории ASG в рамках Казанской агломерации.
— Что мешает?
— Для этого нам необходимы законодательные ответы на многие вопросы относительно того, каким образом развитие Казанской агломерации будет внесено в действующие нормативные акты. Вот это сегодня вопрос номер один! Вообще нет никакого законодательного подкрепления данного понятия. Напомню о том, что я вам рассказывал 10 лет назад. Весь мир давно перешел на принцип формирования агломераций. Тот же Париж который мы с вами знаем как город с многомиллионным населением, на самом деле городская агломерация. Метрополия Большого Парижа включает в себя еще и ближайшие пригороды. Просто в просторечии используется понятие «Париж».
А у нас, как только осознавали, что не хватает места развития города, всегда шли по какому пути? «А давайте расширим границы Казани!» — и вот расширяют… Ну включили сейчас огромное количество поселков — что там, город стал? Нет, конечно! То есть там все равно другой уклад, другая жизнь. Но народ начинает платить новые налоги, опять-таки зреет социальное недовольство. А зачем это нужно? Потому необходимо вести речь о Казанской агломерации. Люди живут в пригородах, пользуются всеми достоинствами и всеми плюсами большого города. Когда надо поехать к врачу, не придется лететь на самолете в другой город, а достаточно сесть в машину и проехать час в дорогую хорошую клинику, где нужный специалист есть. Это же огромный плюс. В маленьком городе только терапевт будет принимать, а к специалистам — в большой город.
Понятие агломерации очень важно для России в целом. Я уверен, что в ближайшее время соответствующие вопросы будут подняты так или иначе по инициативе Хуснуллина, потому что он-то прекрасно это все понимает. Даже будучи министром строительства РТ, он обозначил проблемы, а в Москве начал их решать.
— Один момент уточню. Когда мы говорим «Казанская агломерация» и так далее, нужно иметь в виду, что нет даже не то что республиканского — федерального законодательства на эту тему. И потом мы идем на ощупь и не знаем, куда идем, — так ведь получается?
— Именно так. Как следствие — что мы имеем? Наблюдаем ситуацию, когда уважаемый мэр Казани выступает и говорит нечто вроде: «Что за безобразие? На наши свалки свозит мусор коттеджный поселок в километре от Казани. Пусть они нам продукты питания привозят, а мусор нам не надо!» И он правильно говорит, потому что денег на соответствующие цели не закладывается в бюджет города. А в рамках агломерации все можно решать.
— А где выход? Как решать? Если законов нет, что делать? Потому мы, республика, и топчемся уже сколько лет вокруг этого.
— Можно использовать и право законодательной инициативы. Это во-первых. Во-вторых, для этого, конечно же, необходимо нарабатывать уже реальную практику. То есть на самом деле у нас принято ведь определенное решение, создан совет Казанской агломерации, куда входят главы пригородных районов, то есть Казань и прилегающие районы. Есть же такой орган? Просто на самом деле он и нерабочий на сегодня.
— Да, нет механизмов.
— Нужно это наполнять содержанием.
С чего начнется освоение земельного банка: проекты планировок в Казани, «Большой Зеленодольск» и доступное жилье как социальная миссия Семина
— Давайте вернемся к концепции развития земельного банка ASG — в чем она заключается?
— Смысл в том, что земли, которыми располагает земельный банк ASG, делятся на несколько частей. Во-первых, это те земли, которые включены в границы Казани много лет назад. По факту они по-прежнему, до недавнего времени вообще были учтены как земли зоны СХ. Не путайте с категорией сельхозназначения — налоги за них платятся городские, но использовать их можно только под сельскохозяйственные цели. Сейчас приняты изменения, эти участки теперь являются территорией формирования перспективных жилых районов, а также общественно-деловой и производственной застройки. А фактическое освоение их возможно после утверждения проектов планировки. И это понятно: наличие таких массивов сельхозземель в миллионном городе — это нонсенс! Ну не может такого быть. Может существовать какая-то опытная экспериментальная станция в две-три сотки. Но не может быть бескрайних колхозных полей, которые включены много лет назад в черту Казани и декларируются как земли для производства сельхозпродукции.
— Это сколько примерно гектаров?
— Это же не только наши земли, а территории многих собственников! Я думаю, что это где-то под 10 тысяч гектаров в общей сложности.
— Если всех собственников брать? Или только ваши?
— Если взять всех собственников.
У нас где-то 16 процентов сельхозземель в Казани, это 1,8 тысячи гектаров. Если говорить обобщенно, то из 25,5 тысячи гектаров земельного банка компании в границах населенных пунктов — 2,4 тысячи гектаров. 1,8 тысячи гектаров — в Казани. Еще 353 гектара «полугородских» земель в Высокогорском, 122 — в Лаишевском районах, 153 — в Верхнеуслонском. Остальное же земли сельхозназначения — это Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский районы, Рыбная Слобода. В Зеленодольском районе у нас 1,4 тысячи гектаров.
— После того как категорию поменяют, на ней уже появится возможность строить жилье или только коммерческие объекты?
— Нет. Концепция разработана на основе генерального плана. Он четко определяет сейчас каждый участок — что можно, а что нельзя там строить. Понятно, где должно быть жилье, коммерческое строительство, склады и заводы. Но нигде в принятом генеральном плане не заложены земли сельхозпроизводства.
— С чего начнется освоение вашего земельного банка? Есть ли какие-то территории, которые вот-вот «выстрелят»?
— Конечно, мы четко определили последовательность освоения территорий. На ближайшие четыре года запланирована подготовка к реализации проектов. В Казани это «Яблоневые Сады» — неподалеку от Салмачей и ЖК «Светлый». Данный проект учитывает развитие улично-дорожной сети и Вознесенского тракта, и, естественно, он тоже упирается в федеральные программы дорожного строительства. Здесь возможно строительство 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Еще один потенциальный проект — «Тихая гавань», со смешанной застройкой индивидуальным жильем и многоквартирным. Есть земли за поселком Константиновка. В общем, это все уже обжитые районы — то, что уже, так сказать, горячее, что сегодня находится практически в видимости и пешей доступности от уже построенных высотных комплексов.
Понятно, что это будет дольше, и мы рассчитываем до 2040 года освоение данных земель. А всего на территории Казани потенциально примерно 7 миллионов квадратных метров жилья. Причем с достаточно невысоким коэффициентом застройки, который будет предусматривать, безусловно, возведение всех необходимых социальных и инфраструктурных объектов, зеленых зон по современным требованиям градостроительства. Сюда не входит еще несколько сотен тысяч квадратных метров коммерческих площадей. То есть производство, торговые комплексы, складские комплексы, логистические, технопарки. Все это — поблизости от жилой застройки.
— Там еще следует учитывать Самосыровскую свалку…
— Обращаю внимание — все это нами запланировано еще 10 лет назад. Именно в таком виде документы направлялись в исполком как проект «Восточная дуга». Потом большинство наших предложений оказалось принято разработчиками генерального плана Казани и включено в него. И, соответственно, в настоящее время это все, я считаю, очень компактно, очень логично расположено, например тот же Вознесенский тракт. С правой стороны, где для этого есть все природные условия, предпосылки, всё, — там размещено жилье, а с левой стороны, которая тяготеет уже дальше к свалке… Даже с учетом ее рекультивации размещать там жилье не лучший вариант. Там планируются как раз производственные площадки, складские комплексы.
— А что с «Большим Зеленодольском»?
— Мы привлекли специалистов из Москвы, они сделали мастер-план, как это должно выглядеть. Альтернативный вариант выполнили наши проектировщики, казанские.
В частности, речь идет об участке в районе Новой Туры, где можно построить приблизительно миллион квадратных метров. Это, кстати, один из тех примеров, когда освоение жилой застройки рука об руку идет с формированием мест приложения труда. Из 334 гектаров там под жилье уходит 117, а под коммунально-складскую территорию — 156 гектаров!
Теперь мы ждем, когда минстрой рассмотрит данные предложения, и на основе этих двух концептуальных решений перейдем к разработке проекта планировки территории. Нужно брать лучшее! Расходы на проектирование в абсолютном выражении очень большие, но относительно затрат на строительство они мизерные. Потому лучше досконально все проработать на этапе осмысления, чем потом получить построенную несуразицу.
— Ну и затем вам необходимо утвердить эти проекты планировок территорий.
— Это, на самом деле, очень важная работа. Без проектов планировок территорий мы имеем, конечно же, фактически неработающий генплан. Это как конституция, как декларация: если к ней нет законов, то жить в таком государстве невозможно.
Потому сейчас я считаю, что все усилия нужно направить на то, чтобы в Казани не осталось присоединенных к городу территорий, на которые бы не были разработаны и утверждены проекты планировок. А в соответствии с градостроительным законодательством обеспечение их разработки и утверждение являются задачами городских властей.
— Почему вы считаете, что это так важно? Ну будут проекты планировки территории — дальше что?
— Чтобы освоить крупные земельные массивы, нужны годы. Необходимы строительство инфраструктуры, прокладка коммуникаций и так далее. Ни один частный застройщик не в силах потянуть все эти затраты. Если даже есть крупнейшие застройщики России, которые могли бы это потянуть, они этого делать не будут ввиду больших рисков.
Потому сначала создается генплан города — он выполнен. Причем достаточно грамотный и профессионально сделанный генплан. На соответствующие цели ушли многие годы и огромные средства. Второй этап: теперь во исполнение данного генплана необходимо разработать проекты планировок территорий. Мы должны четко знать, где пройдут коммуникации, где расположатся дороги, — уже точно, чтобы знать: вот эта земля — под дороги, эта — под застройку, эта — под коммуникации. Проект планировки предусматривает все инфраструктурные коридоры, земли под школы и детские сады — все то, что нельзя продавать под застройку.
Иначе мы получим ту ситуацию, когда сначала продается, а потом начинаются скандалы. В результате люди въезжают в готовый дом, а в школу своих детей возят за тридевять земель. Этого же нельзя допускать!
— В какие сроки вы можете разработать проекты планировки по вашим землям?
— Ставим своей задачей до конца этого года. Разумеется, будут какие-то коррективы, где-то какие-то затяжки. Это высокая планка, и мы очень надеемся, что исполком Казани нас в этом поддержит. Надо утвердить проекты планировок на большую часть нашей территории независимо от того, в каком году они будут осваиваться. В соответствии с концепцией у нас все расписано.
Это не дает права на строительство объектов, но только после соответствующих мер территорию можно делить между застройщиками.
— Я правильно понимаю, что вы сейчас создаете проекты планировок территорий и потом будете искать застройщика?
— Это параллельные процессы. Мы уже сейчас ведем работу с очень большим числом застройщиков, в том числе федеральных. И логика здесь проста: вы же сами постоянно пишете про дефицит предложения жилья. О проблеме говорят и на федеральном уровне. Поэтому для Казани крайне важно, чтобы спрос удовлетворялся предложением — только в таких условиях можно говорить о сдерживании цены квадратного метра.
Посмотрите, что происходит — цена нового жилья уже выше 100 тысяч рублей за «квадрат». Жилье становится недоступным широкому кругу людей. Поэтому надо увеличивать объемы строительства, надо усиливать конкуренцию между застройщиками. А для этого нужны готовые земли под строительство, с готовыми проектами планировок. Вот это одна из наших целей, если хотите, социальная миссия ASG: жителям столицы Татарстана необходимо доступное жилье в границах Казани, а не за ее пределами.
«Это равнозначные ошибки: массово утверждать как проекты коттеджных поселков внутри Казани, так и проекты 20-этажных зданий за пределами столицы РТ»
— Ну как же — «доступное жилье в границах Казани»! Но ведь вы тоже предлагаете строить как раз у границ в соседних районах. Зеленодольский, Высокогорский — у трассы М7. Что это, как не «человейники» у границ? А та же «Тихая гавань» — это ведь коттеджи как раз в границах Казани. Коттеджи в городе, высотки опять за городом — не бьется логика.
— Мы не сторонники строительства за пределами Казани жилья экономкласса, куда поедут только те, кто не сможет купить внутри Большого казанского кольца. Мы придерживаемся других подходов: ближе к природе должны ехать сторонники этого образа жизни. Те, кто может позволить себе роскошь работы из дома или не работать вообще. Те, кому хочется иметь какой-нибудь садик около дома. Те, кто не хочет видеть 20-этажных башен, только 3–4-этажные дома. Те, кто желает, чтобы дети росли на природе — например, когда лес рядом и нет вокруг огромных толп народа.
В то же время это могут быть те, кто не имеет средств, чтобы построить себе коттедж. Все, что я перечислил, идеально подходит под описание коттеджа, правильно?
— Наверное, близко к жизни в коттедже.
— У нас на сегодня уже утвержден проект в Высокогорском районе, и на границе с Казанью планируется строительство невысотных зданий. У нас есть земли и справа, и слева от М7. И там и тут поля, но внутри Казани, за трассой М7, мы планируем высотное строительство — это чисто маркетинговый вопрос в том числе. А с правой стороны, на 80 гектарах (пешком можно дорогу перейти — это 300 метров!), совсем другой подход. В границах Казани — это город, там высотное строительство, соответственно, жизнь в городе. За границами — 3–4-этажное строительство, там уже другой образ жизни.
— Почти коттеджный, да.
— Делать ставку на массовое коттеджное строительство — это совершенно неразумный подход. Невозможно, чтобы каждый человек, каждый пенсионер… Вопрос даже не в цене коттеджа, а в расходах на его содержание. Дорого жить в своем доме! Если у человека есть рабочие руки, он, конечно, все может сделать сам. Но очень много тех, кто сам ничего делать не умеет и не хочет, но в то же время не настолько много зарабатывает, чтобы нанять людей.
Пожилые, семьи с детьми — для них идеально подходит концепция 3–4-этажных домов. Жители первых этажей могут иметь собственный садик в одну соточку. Они как раз и получат возможность наслаждаться преимуществами загородной жизни и в то же время не тратить больших средств на содержание своего жилья. То есть это маленькие квартиры (в любом случае меньше, чем коттедж), маленькие земельные участки у тех, кто будет жить на первом этаже, достаточно много пространства для жизни, для занятий спортом, для прогулок, выхода в лес, к озеру и так далее.
На сегодня в нашем городе есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет, например, в Париже, в других городах и мегаполисах. Это огромные незастроенные территории в городской черте.
— И эти территории сегодня очень быстро застраиваются, в том числе и коттеджами. Причем, собственно, вы же продаете землю под них.
— А что делать? Правила игры задает городская власть. Поэтому, действительно, ASG продает часть своих земель в Казани под коттеджное строительство. Да, мы считаем, что это неправильно. Но таково решение властей.
Если вы спросите, что же я считаю в целом ошибочным. Я скажу. Это равнозначные ошибки: массово утверждать как проекты коттеджных поселков внутри Казани, так и проекты 20-этажных зданий за ее пределами. То, что считалось правильным еще 10 лет назад, сегодня уже градостроительная ошибка.
Еще раз повторюсь: застраивать территории внутри города коттеджами, а за городом возводить «человейники» — это ошибочный подход. Он рождает как раз те инфраструктурные проблемы, о которых говорит Рустам Нургалиевич. Маятниковая миграция, пробки на дорогах и жалобы на отсутствие школ и детских садов. Да вы и сами это все слышите.
— Мы с вами структурно разобрали, как вы видите застройку в городах, в пригородах. Но основной ваш земельный массив — сельскохозяйственный.
— Третий блок — рекреационный, условно говоря. Это территории в Верхнеуслонском районе, где у нас более 14 тысяч гектаров. Там мы приветствуем коттеджное строительство. Это 3,7 тысячи га в Лаишевском, 2,4 тысячи — в Высокогорском, 924 гектара в Рыбно-Слободском районе.
Верхний Услон, на мой взгляд, в перспективе становится очень интересным предместьем Казани, где действительно можно и нужно размещать в том числе и (условно) элитное жилье или бизнес-класс. Коттеджи со своими хорошими участками, куда люди должны выезжать, — то есть для тех, кто хочет жить уже в соответствующих экологических условиях, но не в Казани. Это очень существенный момент.
В общем, все четко расписано: до 2040 года запланировано строительство 14 миллионов квадратных метров всех видов жилья.
Но не вся земля уйдет под жилье! В рамках реализации концепции в землях для сельскохозяйственного использования планируется оставить 15 тысяч гектаров. Ввиду низкого бонитета и по мере роста спроса на них со стороны населения целесообразно предусмотреть использование данных земель под садоводство и огородничество, а земли с высоким бонитетом, под фермерские хозяйства малой площади, от 1 гектара — по варианту «дальневосточного гектара». Это позволит создать условия для развития более 6 тысяч фермерских хозяйств усадебного типа и стимулировать развитие агротуризма в республике. Задача — за счет мер поддержки и доступных условий предоставления участков планомерно вовлечь в сельхозоборот земельные участки, освоение которых сегодня затруднено.
«Легче произносить «лендлорд»! А понятия «ленд-девелопмент» в России все еще нет»
— Давайте резюмируем: в чем глобально суть концепции? Да, вы разбили на три блока свои земли. А что дальше?
— Суть в том, что мы ленд-девелоперы. Мы четко позиционируем, где что лучше строить. Именно на этом этапе очень важна сплоченная работа с местными органами власти для того, чтобы не возникало никаких противоречий. Чтобы наше видение не вступало в диссонанс с видением местных органов власти о том, как все должно быть, чтобы было достаточно гармоничное соединение интересов. Далее мы работаем с органами власти по утверждению проектов планировок территории и с инвесторами-застройщиками, которые готовы принимать правила игры. Мы предлагаем не пустое колхозное поле, а уже проект на этом поле, и это наша работа как ленд-девелопера.
Наша цель — подходить к освоению территории не хаотично по принципу «кто пришел, тому и продали». Все должно быть систематизировано. Каждая территория имеет свой план развития, который может корректироваться как с учетом общественных потребностей, так и запросов инвесторов, но тем не менее он достаточно системный. Инвестор «заходит» не в условиях противоречий между своими желаниями и целями органов власти. Важна согласованная позиция по развитию территории — тогда инвестор быстрее вложит деньги, оперативно пройдет все этапы согласования и быстрее приступит к стройке. К этому стремятся сейчас на федеральном уровне — к снижению барьеров для инвестора.
— То есть, как говорят в маркетинге, максимальная клиентоориентированность. Вы продаете землю как готовый продукт, под ключ, — в этом цель.
— Да. Но есть очень важный момент — введение в российский обиход понятия «ленд-девелопмент». То, что вы в своем журналистском стиле называли лендлордами и так далее, — это все нормально. Вас цитируют, перепечатывают, в российских СМИ используют понятие «ленд», но мы все же доказываем, что надо говорить о ленд-девелопменте. Но, я так понимаю, легче произносить «лендлорд» (смеется).
Ленд-девелопмента вообще в России нет, понимаете? Его нет! А он включает в себя подготовку — превращение сельхозземли, грубо говоря, в землю под строительство. Именно на этом этапе решаются вопросы пространственного развития, о чем теперь модно говорить. И всё: дальше ленд-девелоперу лезть не надо — он свою работу выполнил.
— Видимо, далее уже работа девелопера.
— Далее подключается застройщик, или девелопер (мне, кстати, больше нравится слово «застройщик»). Организовав проект строительства, он нанимает генподрядчика, который, собственно, и возводит сам объект. Так что сначала надо правильно определить концепцию: где строить, что, как. Вот это и должны делать ленд-девелоперы и девелоперы. А сами «коробки» при современных технологиях за 6–9 месяцев — это уже задача строителей. И каждый должен заниматься своим делом.
О цене земли: «Так сложилось, что землю застройщики просто получали — бесплатно»
— Вернемся непосредственно к участкам. У вас есть схема совместных предприятий с застройщиками — но готовы ли вы просто их продавать? Некоторые девелоперы говорят, что они прекрасно обойдутся — просто продайте землю по нормальной цене, и всё.
— В XX веке единственный принцип работы для любого — это клиентоориентированность. Клиент — господь бог! В данном случае клиент — это застройщик. Он сам определяет, чего он хочет, и под его желания сегодня ASG может предложить любую модель взаимодействия.
Кто-то говорит: «Я хочу купить участок и вообще не хочу ничего с вами обсуждать. Желаю приобрести — и всё». Это старый подход, но таких клиентов много. Кто-то говорит: «Хочу купить в рассрочку». Кто-то размышляет: «А вдруг цены упадут?.. В рассрочку, ну и что? А еще я платить буду… Давайте за процент от построенного!»
Под любой из этих подходов есть еще десятки вариантов. Есть те, кто располагает деньгами, — без проблем. Есть и те, кто располагает неограниченными кредитными ресурсами. А есть те, у кого нет ни денег, ни возможностей получить кредиты. Но они хотят работать! Мы и с ними готовы взаимодействовать. Просто для каждого свои условия. То есть самый простой вариант — когда приходят и говорят: «Я хочу купить…» Хочешь — плати. Пожалуйста. Самый сложный вариант — когда нет ни денег, ни возможности самому прокредитоваться. Приходят и говорят: «Дайте мне землю, я под нее возьму кредит…» (Смеется.) Таких, кстати, большинство среди местных застройщиков, у них ничего нет! Но мы и с ними находим общий язык — при создании совместных предприятий.
— То есть вы на любое желание готовы дать ответ, как в супермаркете.
— Принадлежащий ASG бренд «Супермаркет недвижимости» — это то, что было создано лет 20 назад, что работает непосредственно через данную организацию, идет продажа в том числе земельных участков. «Супермаркет недвижимости» — этим все сказано. Клиент всегда прав, так что любое его разумное желание выполнимо.
— Но все-таки ваше основное предложение — цена 12–20 процентов от стоимости построенного жилья — многие участники рынка считают завышенным. 10 процентов от объекта — еще куда ни шло, а вы хотите в прибыль застройщика залезть…
— Я подтверждаю, что казанские застройщики в один голос говорят: «У ASG очень дорого». А почему дорого? Половина из них (они, кстати, ребята простые) отвечают: «Вы купили за копейки, а нам впариваете в 10 раз дороже. А земля не должна так дорого стоить!» Это касается всех без исключения казанских застройщиков, на самом высоком уровне в том числе. Можно даже вспомнить слова премьер-министра — Алексей Валерьевич [Песошин] так и говорит: «У вас что, земля золотая, что ли?» Но наши расчеты находятся в полной корреляции с кадастровой стоимостью земли — значит, мы правильно считаем.
Вся проблема заключается в том, что отсутствие цивилизованного рынка земли в Казани привело к искажению представления о ее истинной стоимости. Это в целом характерно и для России. Как таковой продажи земельных участков под строительство ранее не велось. Землю застройщики просто получали бесплатно. Не буду комментировать, как и почему таким образом сложилось… Так было на протяжении последних 30 лет.
— Получали — а кто?
Аукционов по земле в Казани практически не помню — если они и проводились, то разовые. Можете поднять соответствующие материалы. Принимались необходимые постановления — такая традиция была заложена при первом мэре Казани. И именно так все земельные активы получили теперь уже печально известные «Свей», «Фон»… То есть цивилизованного рынка земли, к сожалению, создано не было.
— Но они тоже обязывались выделять квартиры под городские нужды, под нужды собственника земли — как это сложилось еще при СССР, процентов 10. Например, фоновский ЖК «МЧС» — там же 14 процентов жилья для сотрудников МЧС предназначалось…
— В СССР земля, как ни странно, тоже сколько-нибудь стоила, потому, что когда выделяли Советом народных комиссаров или исполкомом землю под строительство жилого дома, то 10 процентов квартир в построенном доме передавалось для распределения между учителями, врачами и прочими работниками бюджетных сфер. Так было всегда.
Но в любом случае у застройщиков сложилось впечатление, что земля как таковой стоимости не имеет, у нее есть только ценность. Во многих российских регионах ситуация была похожей в большей или меньшей степени, но там уже давно перешли к рыночному ценообразованию.
— Вы еще можете вспомнить и европейский опыт…
— Во всем мире самое простое — как раз построить, а самое сложное — найти, где строить! Только место определяет стоимость любого объекта недвижимости. Это всем известно. Например, в том же Лондоне стоимость земли может составлять 99 процентов стоимости продажи дома. Фактически там платят только за землю, причем там земля часто даже не в собственности, а в аренде.
Мы не будем сейчас брать примеры британской столицы. Возьмем не миллионники, но самые обычные города-трехсоттысячники в Западной Европе. Там, соответственно, стоимость земли составляет как минимум 50 процентов (на окраинах, не в центре) от цены недвижимости, построенной на данной земле, а иногда и больше. Чем крупнее город, тем выше процент стоимости земли в цене жилья.
Поэтому, если будете покупать недвижимость в небольшом городе, там будет квадратный метр стоить 2 тысячи евро как минимум. Если это будет город населением в 300 тысяч, то стоимость уже поднимется до 3,5 тысячи. Если город-миллионник — и 5, и 7, 10 тысяч. В то же время стоимость строительства отличается на 10–20 процентов, не более. Все зависит от того, где находится объект, это всем понятно.
Резюмирую: европейцы просто не поймут, если вы скажете, что стоимость земли составляет меньше половины стоимости квартиры.
— Ну цена строительства, наверное, в границах любой страны примерно везде одинакова, если это не какая-нибудь заброска кирпичей вертолетом.
— Цена строительства по всей России плюс-минус одинакова, конечно. Все остальное касается местоположения недвижимости плюс аппетиты застройщика. Будем говорить объективно: стройматериалы, рабочая сила по всей России стоят примерно одинаково.
Мы провели исследование рынка Казани в сравнении с Ленинградской областью, на границе с Санкт-Петербургом. То есть в условиях, сходных с нашими. Там стоимость земли составляет примерно 15–18 процентов от цены готового жилья. Это исследование прошлогоднее, оно не учитывает поднявшихся цен, но тогда там «квадрат» квартиры стоил в пределах 80–85 тысяч рублей. Так вот, доля земли в данном «квадрате» была 12–15 тысяч рублей.
— Цена была, кажется, сходна с Казанью — на тот момент, конечно.
— Далее мы посмотрели, как это будет укладываться в кадастровую стоимость недвижимости. Получаются примерно сопоставимые цифры. Кадастровая стоимость земли на присоединенных территориях — там, где нами разрабатываются проекты комплексной застройки, — примерно 10–11 тысяч рублей за квадратный метр общей площади массива.
— Но это без коммуникаций, как я понимаю.
— Коммуникации, с одной стороны, — это задача застройщика. С другой — мы же ориентированы на клиента! Поэтому и определили «вилку» стоимости земли от 12 до 20 процентов в готовом объекте недвижимости. И это является предметом обсуждения: а в каком виде вы берете землю? В таком, как она есть? Или мы с вами совместно тянем трубу?
Тут ведь еще какой момент: допустим, у нас поле в 100 гектаров, а застройщику хватит и 10. Но не может же он в свой проект «уложить» затраты на коммуникации для всего поля! Так что мы должны объединить интересы: или он все делает сам, или мы это все делаем совместно. Потому у нас есть «вилка» от 12 до 20 процентов. И в этой разнице все: наше участие в проекте, состояние технической документации — множество факторов.
— В общем, вы оставляете некий люфт на торги, скажем так.
— Тут все как у монтера Мечникова из «Двенадцати стульев», помните? «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон!» — необходимо, чтобы и покупатель остался довольным, потому идет торг. Безусловно, есть рыночный показатель — это количество желающих участвовать в покупке или в совместном освоении участка.
— Однако застройщики в Казани полагают, что 10 процентов — это нормальная доля земли в сданном доме. Не выше!
— А давайте я анонимно спрошу сотрудников «БИЗНЕС Online», какую они хотят получить зарплату? А потом поинтересуюсь, сколько бы захотел платить ваш издатель… Думаю, у вас бы разрыв оказался даже не в 2 раза, как у нас с застройщиками, а раз в 5–10. И каждый при этом будет прав по-своему! Покупатель всегда хочет купить дешевле, а продавец желает продать дороже. Считайте, что вообще спора нет — с ценой почти сошлись, и это вопрос торга.
Ну и потом, вот мы с вами обсуждаем цену земли — хорошо, но почему бы не обсудить цену строительства?
«Как ни считай, но себестоимость «квадрата» жилья в Казани — 50–55 тысяч рублей. Добавляем «безумные расценки» от Семина — всего 70. Где остальные деньги?»
— Выше уже говорили, что цена строительства примерно одинакова по стране.
— Да, но «квадрат» новостройки в Йошкар-Оле стоит 45 тысяч, в Самаре — 57, в Перми — 76, а в Казани — уже больше 100 тысяч. Но себестоимость-то практически не зависит от региона — максимум плюс-минус 10 процентов от суммы, за исключением Дальнего Востока, гористой местности и так далее. Она реально составляет 30–35 тысяч рублей за «квадрат».
— Ну не знаю — есть нормативная цена ГЖФ, которую он платит подрядчикам. Это чисто строительно-монтажные работы, без учета цены на землю 42,5 тысячи в Казани. Планируется повышать! И это без учета эскроу, кстати.
— Еще раз — посмотрите на цены других регионов. Строят дешевле — значит, могут? Да, конечно, говорят — вот, арматура подорожала, гастарбайтеров нет. Да, подорожала арматура вдвое — только ее доля в «квадрате» 3 процента! Ну поднялась себестоимость из-за этой арматуры с 35 тысяч до 35,5. Ужас!
Банки, которые все обвиняют в том, что они жирные коты, что из-за эскроу все подорожало… Не знаю, почему банки молчат. Но в зависимости от скорости продаж маржа банка на квадратный метр дает от 4 тысяч до 6 тысяч рублей. Вот вам цена эскроу-счетов!
Ладно, соглашусь с вами — пусть сейчас в Казани не 35 тысяч за метр. Но, как ни считай, 50–55 тысяч рублей за квадратный метр экономкласса — это себестоимость строительства со всеми расходами. Включая банк. Добавляем стоимость земли — «безумные расценки» от Семина, 15 тысяч рублей! Становится 70 тысяч. Где еще 30 тысяч?
— А куда девать административные барьеры?
— Это не я сказал! В Казани нет административных барьеров, здесь четко выстроенная система управления. Отстроена идеальная модель, где буквально расстилают ковровые дорожки перед застройщиками.
Может быть, в столице РТ высокая себестоимость, но в принципе затраты на строительство можно оптимизировать, процентов на 10–15. Думаю, в том же Ижевске они как раз оптимизированы. И поэтому там дешевле?
— Мэр Казани недавно отметил, что чем выше цена жилья, тем богаче становятся жители города — ведь их собственные квартиры тоже дорожают на вторичном рынке. Развивая эту мысль, можно сказать: чем выше цена жилья, тем выгоднее ASG. Вы против, и это странно слышать: выглядит прямо как «пчелы против меда». Или нет? Ведь дорожает и земельный банк!
— Если с точки зрения простой арифметики — да, дорожает и земля ASG. Но все намного сложнее правил арифметики.
Повышение цены сверх разумных пределов приводит к снижению числа платежеспособных покупателей, а в перспективе — к стагнации строительства. Вы скажете — вот тогда и снизятся цены! Но все не так просто. Это на картошку цены могут подниматься и опускаться, а на жилье — нет. Резкое падение цен приведет не только к банковскому кризису (ведь до 90 процентов жилья покупается в ипотеку), но и к банкротствам застройщиков со всеми вытекающими последствиями и для покупателей, и для города, и для страны. Кто от этого выиграет?
В марте прошлого года казанский «квадрат» стоил 72 тысячи рублей. Тогда мы сделали прогноз роста цен с учетом стоимости земли, роста цен на стройматериалы, дефицита трудовых ресурсов, расходов при переходе на эскроу-счета. Получалось, что за год цена могла вырасти до 80–85 тысяч рублей за 1 квадратный метр. А на уровень 100–110 тысяч рублей Казань должна была выйти к 2022 году.
Но действительность превзошла ожидания. И теперь надо стабилизировать рост цен, чтобы не допустить коллапса! В конце концов, размер инфляции мы с вами прекрасно знаем, и ясно, что рост цены на 30 процентов за год спекулятивный.
— Позиция понятна. Но и девелоперы должны понимать, что при «процентном» подходе ASG к стоимости земли она будет дорожать, — надо, как говорится, успевать вовремя. Есть ли у вас сделки по этим условиям — 12–15 тысяч рублей за «квадрат» земли?
— Да, конечно. Но мы, как правило, считаем на квадратный метр не земли, а проекта — это более корректный подход. Поэтому получается от 15 тысяч рублей и выше.
— А с казанскими застройщиками?
— Они практически не покупают, здесь все хотят получить бесплатно.
— То есть пока вы выжидаете?
— Нет, почему же? У нас есть сделки, но не с казанскими застройщиками.
— Вообще на казанском рынке достаточно ли предложений земли для застройки, по оценкам вашей компании?
— Их вообще практически нет. Конечно, наши специалисты постоянно мониторят ситуацию. Есть несколько предложений, но при ближайшем изучении выясняются изъяны этих участков, которые не устраивают застройщика. То есть те сделки, которые совершаются, в очень небольшом количестве. Проблема Казани — земли по большому счету нет.
Вопрос на засыпку: сколько стоит земельный банк?
— В какую сумму вы оцениваете свой земельный банк?
— Это тот актив, оценивать стоимость которого сегодня практически невозможно. Я думаю, ни один оценщик не сможет реально оценить. Да, потенциал его огромен, и предстоит работа, необходимы многомиллиардные инвестиции в его разработку.
— То у есть вас пока нет примерной оценки, даже исходя из текущих цен?
— Я думаю, можно любую оценку сделать, но она не будет научной. Совершенно нет никаких данных, какие средства пойдут на освоение территорий, например на те же коммуникации. Я могу сказать, сколько сегодня стоит квадратный метр земли, которая сейчас используется под жилищное строительство, — о чем я вам и сообщил. Но поля и земля под застройку — это же разные понятия.
— Алексей Владимирович, ну вот смотрите. Если учесть, что у вас 14 миллионов «квадратов» потенциальной застройки…
— В ближайшие годы.
— Ну да — до 2040 года. Давайте применим вашу собственную методику? При средней цене 10 тысяч за квадратный метр цена этой земли получается как минимум 140 миллиардов рублей. Так?
— Так, это потенциально возможный доход. Но, если сегодня оценивать земельный банк ASG, из данной суммы надо минусовать расходы на развитие территорий и дисконтировать денежные потоки во времени. Но вы правы в одном — объективно стоимость земельного банка АSG очень высока. Теперь это благодаря «БИЗНЕС Online» ясно всем, а в 2015 году понятно было лишь «посвящённым». Возможно, думающий читатель теперь поймет, почему дело о страшной трагедии в «Адмирале» едва не переросло в «процесс века над ASG»? Но это тема совсем другого разговора.