Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

В 2025-м московский рынок коммерции меняет правила. За год сразу несколько факторов поменяли поведение инвесторов — старые рецепты больше не работают. Разберём, как сегодня считать доходность, срезать риск и сделать вложение не только прибыльным, но и защищённым. Подход — сугубо прикладной, без теории.

Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

Ещё год назад можно было полагаться на привычный сценарий: центр, покупка, рост цены и стабильная рента через пару лет. В 2025 всё иначе. Ключевая ставка остаётся высокой — кредиты подорожали и давят на собственников и арендаторов. Регуляторы усилили контроль: новые налоги, дополнительная отчётность, больше требований к «прозрачности». Спрос смещается в сторону коммерции: офисы, ГАБы, street-retail и склады опережают жильё. Инвестору теперь важно смотреть не только на локацию, но и на профиль арендатора, актуальность формата, темп окупаемости. В такой динамике критично быстро считать риски и доходность, оценивать перспективы, не вестись на «горячие» предложения без моделирования. Время играть на опережение.

Долгосрочный рост стоимости. Офисы, ритейл, ГАБы стабильно увеличивают капитал при правильном управлении и актуальной отделке. Пассивный денежный поток. Договорная аренда с надёжными резидентами приносит регулярный cash-flow, часто выше депозитов. Диверсификация. Самостоятельный класс активов снижает волатильность общего портфеля. Инфляционная защита. Индексация ставок и корректировка цен поддерживают реальную стоимость вложений. Гибкое управление. Можно менять формат, функционал, проводить апгрейд — доход растёт вместе с качеством продукта.

— Дорогие кредиты увеличивают сервис долга. Совет: заранее считайте долговую нагрузку, держите план рефинансирования.

— Волатильность ставок аренды по отраслям и трафику. Совет: диверсифицируйте пул арендаторов, закладывайте гибкие условия.

— Налоги и инфляция «съедают» маржу. Совет: моделируйте налоговую нагрузку, консультируйтесь заранее.

— Переизбыток офисов в новых локациях давит на ставки и сроки экспозиции. Совет: выбирайте дефицитные точки и уникальную концепцию.

— Снижение спроса из-за релокаций/удалёнки. Совет: универсальные форматы, устойчивые сегменты (ритейл, склады, ГАБы).

— Быстрое устаревание. Совет: берите современные проекты или те, что легко адаптируются.

— Ошибки в правах/ЕГРН. Совет: юрдилижанс с профильной командой.

— «Хвосты» в истории объекта. Совет: проверка истории за 10–15 лет.

— Новые нормы эксплуатации (ПБ, энергоэффективность, парковки). Совет: бюджетируйте приведение к стандартам.

— Неожиданные CAPEX/OPEX. Совет: технический аудит до сделки.

— Слабая УК = рост расходов и отток арендаторов. Совет: прозрачная структура управления.

— Вакансия. Совет: анализ пула арендаторов, сезонности, резерв на простой.

Локация. Смотрите на транспорт, трафик, соседство деловых/жилых кластеров. «Периферийные» кластеры часто дают лучший yield.

Тип. Офисы — для IT/сервисов; ритейл — для сетей и F&B; ГАБ — для стартового дохода; склады — под e-commerce.

Стадия. Новострой дешевле, но ждёт ввода; вторичка — быстрее, но может требовать CAPEX.

Арендаторы. Якоря стабилизируют поток, но просят длинные договоры и спецусловия.

Рост. Изучайте планы развития района и новые хабы — они ускоряют капитализацию.

Правоустанавливающие, актуальная выписка ЕГРН, акт ввода (для новостроек), действующие договоры аренды, техпаспорт, планы и акты по инженерии. Проверка каждого пункта — страховка от юридических/финансовых потерь.

История и споры, обременения, ликвидность в районе, условия аренды/расторжения, техническое состояние и срочные CAPEX.

Экономия на экспертизе дороже ошибки.

- покупка «на хайпе»

- занижение OPEX

- игнор юрдилижанса

- отсутствие exit-стратегии

- доверие обещаниям без проверок.

Учитесь на чужих ошибках — выгоднее.

WEWALL ведёт сделку «под ключ»: аналитика, подбор, юр/тех-аудит, контроль документов и расчётов, постпродажное управление. Команда (юристы, аналитики, архитекторы, управляющие) снижает риск на каждом этапе, трансформирует объекты в доходные ГАБы и ритейл-форматы с короткой окупаемостью.

Законодательные новации, форс-мажоры, разная налоговая логика по формам собственности, риски досрочного выхода арендаторов. Держите информационный контур или делегируйте мониторинг.

Стартовый капитал? 20–25 млн ₽ для офисов/ритейла в Москве; ГАБ/малые лоты — от 12–15 млн ₽, плюс CAPEX.

Когда выйду в плюс? В среднем 8–15 лет; ГАБ и street-retail с долгими договорами — 7–9 лет.

Как выбрать УК? Опыт по вашему типу, прозрачная отчётность, отзывы.

Смена арендатора? Держите пул лидов, следите за рынком, поддерживайте объект, корректируйте условия.

Как избежать мошенников? Только «белые» расчёты, проверка собственника/документов, фиксация условий в договоре.

Коммерческая недвижимость — надёжный инструмент сохранения и роста капитала в турбулентный 2025. Считайте yield, проверяйте объект, держите юридику в порядке — и выбирайте профессионального партнёра. Нужна стратегия и подбор — обращайтесь в WEWALL.

WEWALL – консалтинговая компания по коммерческой недвижимости в Москве. Специализируется на сопровождении инвесторов и девелоперов: аналитика, подбор объектов, стратегия выхода.

Telegram: t.me/wewall

YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll