Идеальная недвижимость для инвестирования в 2025 году

В 2025-м рынок трансформируется быстрее прежнего. Эксперты WEWALL показывают, какие форматы и стратегии в коммерческой недвижимости Москвы и крупных городов дают наилучший результат по доходности, и делятся практическими приёмами выбора локации и формата объекта.

Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

Инвесторы выбирают коммерческие активы с быстрым арендным потоком и короткой экспозицией. В Москве и городах-миллионниках ускоренно растёт спрос на гибкие форматы — коворкинги, мини-офисы, помещения в новых ЖК. Стрит-ритейл в местах высокого трафика сохраняет лидирующую доходность.

Средний срок экспозиции ликвидных лотов сократился почти на 20% к 2024 году. В приоритете — модели с ускоренной окупаемостью: гибридные офисы, помещения с потенциалом перепрофилирования и универсальные площади с хорошей транспортной доступностью.

Ключевые условия успеха — юридическая чистота, качественный fit-out и быстрая адаптация под запрос арендаторов.

Покупка/продажа офисов. Самые востребованные — в ЦАО и деловых кластерах: средняя экспозиция 2–3 месяца, доходность по классам «А» и «B+» — 10–12% годовых.

Рабочие стратегии: покупка с последующей арендой или перепродажа после отделки.

Аренда офисов. Нужны и крупные опенспейсы, и мини-офисы для команд до 10 человек. В 2025-м гибкие офисы (коворкинги и сервисные офисы) растут быстрее рынка: их доля в столичных арендных сделках уже превысила 25%.

Форматы: мини-офисы, опенспейсы, гибридные решения. Гибкость даёт арендаторам масштабирование, а собственнику — стабильный поток при ротации.

Новые тренды: площадки под коворкинг и гибридные офисы.

Рост стартапов и малого бизнеса стимулирует покупку помещений под короткие договоры с высокой заполняемостью — быстрее оборачивается капитал.

Ставки в ключевых локациях (Москва-Сити, Павелецкая, Ленинградка) стабильно >60 000 руб./м²/год; в премиуме — до 100 000 руб./м²/год. Максимальный спрос — на компактные блоки с минимальной экспозицией.

Где искать: стрит-ритейл на Тверской/Арбате, первые этажи новых ЖК, галереи в оживлённых районах и у транспортных хабов. Лучшие сделки — у узлов трафика и в растущих жилых массивах.

Особенности спроса: лидируют продуктовые сети, аптеки, сервисы, фэшн. Площади в ЖК с развитой инфраструктурой держат vacancy ниже 3%.

Доходность: стрит-ритейл даёт в среднем 10–14% годовых.

Регионы смещаются в сторону галерей и «первых этажей» — доходность часто выше офисной, риски ниже благодаря диверсификации арендаторов.

Определение: готовый арендный бизнес — объект с действующими контрактами и настроенным cash-flow.

Для кого: инвесторам, которым нужен быстрый старт дохода и сниженные риски. ГАБы берут частные инвесторы и фонды — время до безубыточности короче.

Плюсы: прозрачная выручка, низкий риск простоя, возможность кредитования под действующий поток.

Минусы: премия к цене за «готовность», риск завышенных ставок, зависимость от качества арендаторов.

Тренд 2025: доля ГАБ-сделок в офисно-ритейле растёт до ~30% инвестобъёма.

Как выбирать подрядчика: смотрите на репутацию, портфель и наличие сквозной команды (юристы, управляющие, инженеры). Важно, чтобы сопровождение было «от анализа до эксплуатации».

Услуги: консалтинг и выбор объекта, юридический due diligence (дью дилидженс — процедура проверки объекта сделки, которая включает анализ финансов, юридических обязательств, налоговой отчётности, а также операционных рисков), организация сделки, проектирование/fit-out, управление арендным потоком, постпродажный сервис.

На что обратить внимание: прозрачность смет, сроки и гарантии, качество материалов, адаптация под арендаторов. В 2025-м особенно важна цифровизация управления объектом.

Совет: берите подрядчика, закрывающего все этапы «под ключ» — экономит время и снижает риски.

Локация: транспорт, престиж, близость бизнес-кластеров.

Трафик: пешеходные/авто-потоки, плотность и профиль соседних арендаторов.

Состояние: инженерия, уровень отделки, потенциал перепланировки.

Документы: юридическая чистота, отсутствие обременений, корректность прав.

Потенциал роста: планы развития района, инфраструктурные проекты, спрос по сегменту.

Инфраструктура: парковка, сервисы и точки питания рядом. Чем больше совпадений по чек-листу — тем выше ликвидность и инвестиционная привлекательность.

Центр: ЦАО и деловые зоны — максимум ликвидности, среднегодовой рост 7–10%, минимальная экспозиция, вакантность <3%.

МЦД: новые линии усиливают Балашиху, Домодедово, Химки — аренда +15–20% за год.

Новые кластеры: Коммунарка, Саларьево, Сколково — активный рост офисно-ритейла, доходность 11–13%.

Плюсы: платёжеспособный спрос, развитая инфраструктура, гибкие арендатные форматы, предсказуемый рост капитала.

Точки роста: Васильевский остров, Московский район, активно застраиваемые пригороды (Мурино, Кудрово). Высокий спрос на небольшие офисы и точки продаж.

Спрос и ставки: приоритет — у метро и в новых ЖК; 40 000–60 000 руб./м²/год. В регионах — фокус на стрит-ритейл и помещения под сервисы.

Доходность: в Петербурге — 8–11% годовых; в миллионниках (Екатеринбург, Новосибирск, Казань) — 10–12% на фоне роста малого бизнеса.

Сочи: торговая недвижимость — до 14% годовых, но высокий порог входа и сезонность.

Казань, Екатеринбург: сильный сервисный сектор, стабильный спрос на офисы и стрит-ритейл (9–12%).

Риски: ограниченный платёжеспособный спрос, конкуренция, сезонные колебания. Оценивайте не только текущую, но и потенциальную ёмкость.

Совет: следите за планами транспортных узлов и крупных ЖК — главный драйвер роста капитализации.

Классика: долгосрочная аренда офисов/ритейла (8–12% годовых) — низкие риски и стабильный поток.

Флиппинг: быстрый перепродажный цикл после косметической отделки; в Москве/СПб — 20–30% доходности за счёт апгрейда и рыночного роста.

Продажа после fit-out: «white box» ускоряет сделку с премиальным арендатором/инвестором.

Арендный бизнес «под ключ»: покупка ГАБа или создание объекта с якорями с последующей продажей как действующего бизнеса.

География: распределяйте между Москвой, Подмосковьем и регионами.

Типы: комбинируйте офисы, стрит-ритейл, склады — сглаживайте волатильность сегментов.

Сценарии: моделируйте worst case (индексация вниз, вакантность), продумывайте выходы и драйверы роста.

Как снизить риски: due diligence WEWALL выявит юридические/технические нюансы, оценит потенциал и подберёт стратегию под ваш риск-профиль.

Динамика: Москва — около +7% за год; регионы — +4–6%.

По форматам: офисы — 10–12% годовых, стрит-ритейл — 12–14%, склады — до 15%.

Для сравнения: депозиты — 8–9% при инфляционных рисках.

Сравнение с 2024: доходность коммерции выросла на 1–2 п.п., экспозиция сократилась на ~15%. Драйверы — активный бизнес-спрос и стабилизация ставок.

Юридический аспект: проверьте право собственности, отсутствие залогов/арестов, назначение помещения.

Ставки: рост ключевой ограничивает кредитование — считайте долговую нагрузку и альтернативы.

Локации: не каждый «новый квартал» гарантирует трафик — изучайте планы инфраструктуры.

Оформление: регистрация коммерции, перевод в нежилой фонд, согласование перепланировок.

«В 2025-м побеждают те, кто просчитывает сценарии заранее и не ограничивается одной локацией или ценником», — подчёркивает руководитель аналитики WEWALL.

Покупка «по картинке» — без анализа трафика и арендного потока.Игнорирование due diligence документов.Неучтённые OPEX: эксплуатация, ремонт, налоги.Слабая проверка арендаторов, реальных доходов и техники.Недооценка конкуренции — избыток предложения давит на ставку.Совет: держите чек-лист и задавайте «неудобные» вопросы продавцу и консультантам.

Как выбрать офис под инвестиции? Смотрите локацию, арендный поток, техсостояние и планы развития района; оценивайте ликвидность и срок экспозиции.

Можно ли стартовать с небольшой суммой? Да: доли, ПИФы и малые лоты. В регионах для street-retail — от 2–3 млн руб.

Что важно в аренде? Надёжность арендатора, длительность договора, индексация, состояние инженерии.

Какие документы нужны? Право собственности, выписка ЕГРН, ДКП, отсутствие обременений, техпаспорт.

Как посчитать доходность? Доходность = годовой арендный доход/стоимость × 100%, с учётом всех расходов.

Как работает сопровождение WEWALL? Аналитика, юрдилижанс, подбор и управление арендаторами — сервис «одного окна».

Чем коммерческая отличается от жилой? Выше доходность, иной риск-профиль и арендаторы, более сложная юридика.

Комплексный консалтинг: от стратегии до подбора оптимального актива.Полное сопровождение: сделка и постпродажа — в одной команде.

In-house экспертиза: юристы, аналитики, архитекторы, управляющие — без аутсорса, меньше рисков.

Прозрачность: фиксация каждого шага и понятный статус проекта.

Экспертиза по всему циклу: от оценки привлекательности до управления и роста доходности.

Кейсы: сделки с крупным бизнесом, кастомные решения, цифровые инструменты управления.

Тренды 2025: гибкие офисы, стрит-ритейл в новых ЖК и готовые арендные бизнесы — лидеры ликвидности и доходности.

Ставка: лоты в локациях с растущим трафиком, развитой инфраструктурой и низким vacancy.

Избегайте: объектов с неясной юридикой, переоценённых площадей и зон со стагнирующим спросом.

Первый шаг: определите риск-профиль, горизонт и бюджет. Составьте чек-лист, оцените рынок, подключите профессионалов.

Команда WEWALL проведёт вас от идеи до эксплуатации. Запросите консультацию, оставьте заявку на подбор или подпишитесь на обновления — чтобы не пропустить лучшие возможности коммерческого рынка.

Telegram: t.me/wewall

YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll