Риски инвестиций в недвижимость в 2025 году

В 2025-м рынок ускорился, а риск-профиль стал многослойнее. Разбираем, как разумно заходить в жилую и коммерческую недвижимость, какие ловушки учитывать и как снижать потери. Риск — не повод терять, а возможность зарабатывать осмысленнее. Актуальность: октябрь 2025 года. Учтены свежие тренды, изменения законов и макроэкономика.

Недвижимость остаётся одним из наиболее устойчивых инструментов сохранения и приращения капитала в нестабильности. Главный фактор — инфляция, обесценивающая деньги. В отличие от депозитов, качественные объекты часто обгоняют инфляцию по темпам роста: в крупных городах РФ среднегодовой прирост за десятилетие превышал инфляцию на 2–4%.

В 2025 году контекст сложнее: ставки по вкладам «прыгают», фондовый рынок требует глубоких компетенций и готовности к высокой волатильности. Недвижимость одновременно даёт защиту и пассивный доход. Доходность аренды коммерции в Москве достигает 7–10% годовых, а по топовым офисам бывает выше. При грамотном выборе и управлении активом формируется долгий денежный поток с понятным риском. Современному инвестору важны комплексность и прозрачность. Консалтинг (например, компания WEWALL) помогает подобрать актив, провести аудит, организовать управление и минимизировать юридические/финансовые риски — критично в быстро меняющихся условиях.

Любая стратегия имеет сильные стороны и ограничения. До решения стоит трезво сопоставить «за» и «против» на реальных кейсах.

— Пассивный доход. Долгосрочная аренда формирует стабильный денежный поток; в деловых районах чаще заходят крупные арендаторы.

— Защита от инфляции. «Правильные» объекты в мегаполисах исторически растут быстрее инфляции; даже коррекции, как правило, ограничены.

— Капитализация. Ремонт, переоборудование, улучшение окружения или смена назначения повышают стоимость. Гибкие офисы в том же корпусе — наглядный пример.

— Диверсификация. Недвижимость снижает волатильность портфеля и добавляет несильно коррелирующий актив.

— Плечо. Ипотека снижает входной билет, а рост цены усиливает доходность на собственный капитал.

— Высокий порог входа. Нужен значимый капитал или крупный первоначальный взнос по ипотеке.

— Длинная окупаемость. В зависимости от класса — 8–15 лет; коммерция обычно доходнее, но риск выше.

— Эксплуатационные издержки. Налоги, коммуналка, ремонты, страхование «едят» чистую доходность.

— Низкая ликвидность. Быстрый выход по рынку не гарантирован, особенно в нишевых локациях и форматах.

— Регуляторика и налоги. Новые правила или повышение ставок могут «съесть» маржу.

Комментарий эксперта WEWALL: «Смотрите не только на текущую доходность, но и на потенциал роста, ликвидность и полный OPEX. Побеждает тот, кто считает целиком».

Ключевая ставка остаётся высокой. Кредиты дорожают, спрос становится избирательнее; девелоперы перекладывают издержки в цену, инвесторы удлиняют горизонт.

Законодательные перемены. Эскроу-требования, усиление контроля сделок, новые режимы налогообложения арендного дохода — всё это повышает требования к юридическому сопровождению.

Смена фокуса. Частные инвесторы активнее смотрят на коммерцию — офисы, ритейл, склады. Жилой сектор остаётся «длинным» инструментом, но его доходность снижается на фоне сворачивания льготных ипотек.

Рост себестоимости. Дорожают материалы и работы — первичка дорожает быстрее, вторичка реагирует с лагом. Зоны повышенного риска: районы со слабой инфраструктурой, «уставшее» жильё, неликвидная коммерция. В фокусе — гибкие офисы и МФК: выше адаптивность и короче срок окупаемости.

Финансовые риски

— Ускорение инфляции: рост цен на стройку/услуги/землю сжимает маржу, особенно на ранних стадиях.

— Высокая стоимость заёмных средств: ставка увеличивает платежи по долгу, снижая net yield.

— Ценовая волатильность: быстрые колебания мешают планированию и требуют подушки.

Ликвидность и выбор объекта

— Затяжная продажа: слабая локация, нетиповые планировки и дефицит спроса удлиняют выход.

— Ошибка в сегменте/формате: устаревшие большие офисы в «холодной» зоне создают вакансию и давление на ставку.

Юридические и налоговые нюансы

— Юрчистота: проблемы с правами, разрешениями, реестрами — риск прямых потерь.

— Ошибки в оформлении: недосогласования, долги продавца, спорные доли — путь к долгим судам.

— Налоги: изменение ставок на имущество/аренду и правил учёта — минус к доходности.

Форс-мажоры и регуляторика

— Новые регламенты эксплуатации, градостроительные решения, ЗОС — могут менять экономику владения.

— Непредвиденные события: аварии, ограничения, реконструкция района — временные убытки и простой.

Новостройки:

— Разрешение на строительство.

— ДДУ с регистрацией в Росреестре.

— Проектная декларация и сведения о застройщике.

— Акт ввода.

— Выписка ЕГРН после сдачи.

Вторичка:

— Право собственности/выписка ЕГРН.

— Нотариальные согласия (супруг, совладельцы).

— Договор с предыдущим владельцем.

— Справки об отсутствии долгов и обременений.

— Разрешения органов опеки (при долях несовершеннолетних). Перед подписанием — проверка подлинности и получение заверенных копий.

— Игнор аналитики: покупка без оценки спроса/конкуренции = низкий доход. Совет: изучите отчёты по району и формату.

— Недооценка OPEX: налоги, коммуналка, ремонты. Совет: считайте TCO на весь горизонт.

— Спешка без документов: неполный пакет — источник споров.

Совет: подключите юриста и делайте запросы в реестры.

— «Дешево» как основной критерий: часто это самые проблемные активы. Совет: сравнивайте ликвидность и качество, не только цену.

— Отсутствие техаудита: скрытые дефекты = непредвиденные расходы. Совет: независимая экспертиза до сделки.

Комментарий юриста WEWALL: «Детальный правовой аудит и дисциплина в документах — фундамент безопасной и прибыльной сделки. Экономия на экспертизе обходится дороже».

WEWALL — консалтинг премиальной коммерческой недвижимости в Москве. Сопровождаем инвестора по полному циклу:

— Стратегический консалтинг: аналитика, подбор, оценка инвестиционной привлекательности.

— Юридическое сопровождение: проверка документов, сделки, снижение налогово-правовых рисков.

— Отделка и управление: трансформация и эксплуатация под максимальный доход.

— Постпродажная поддержка: помощь на всех стадиях владения и реинвестирования.

— «Одно окно»: все экспертизы внутри — экономия времени и минимизация рисков.

Подключение эксперта резко сокращает вероятность ошибок и повышает эффективность вложений в динамичном рынке.

Инвестирование в 2025-2026 году требует аккуратной стратегии и дисциплины. Ключ — аналитика, корректный выбор сегмента, юрпроверка и полный учёт расходов. Не экономьте на сопровождении: это снижает риски и приближает стабильный доход. Планируете покупку коммерческого актива — обратитесь к экспертам: подберём объект, проведём аудит и структурируем сделку под реалии рынка.

Дисклеймер Материал носит общий справочный характер и не является индивидуальной инвестрекомендацией. Перед решением консультируйтесь со специалистами и актуализируйте данные по объекту и нормам на момент сделки.

Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

WEWALL – консалтинговая компания по коммерческой недвижимости в Москве. Специализируется на сопровождении инвесторов и девелоперов: аналитика, подбор объектов, стратегия выхода.

Telegram: t.me/wewall

YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll