Офис как актив: где зарабатывать на нехватке рабочих пространств

В столице острый дефицит современных офисных площадей меняет правила игры. Спрос и цены на качественные метры обновляют максимумы, а профессиональный консалтинг становится критическим фактором для бизнеса и инвесторов.

Рынок офисной недвижимости Москвы переживает редкий цикл. Ввод новых площадей не успевает за динамикой потребления: по итогам I полугодия 2025 года вакантность в деловых центрах снизилась до исторически низких 3,2–4,7%, а в ряде бизнес-кварталов опустилась ниже 1%. При таком дисбалансе предложение/спрос формируются не только повышенные ставки, но и реальная конкуренция за качественный продукт.

Что стоит за статистикой:

— 60%+ спроса создают конечные пользователи — компании, планирующие долгосрочную посадку.

— Остаток забирают частные и институциональные инвесторы, рассматривающие офис как стратегический актив.

— Интерес к собственному офису растёт на фоне ограничений вывода капитала и желания зафиксировать издержки.

— Девелоперы запускают новые проекты, но темпы ввода не закрывают накопленный и текущий запрос.

Итог — устойчивый дефицит современных офисов, особенно в классе А. Компаниям приходится заранее планировать переезд и расширение, а инвесторам — искать максимально ликвидные форматы вложений.

Рост арендных и продажных ставок — главный тренд последних лет. В 2024-м рыночные ставки выросли почти на 20%. Средняя годовая ставка по офисам класса A к середине 2025 года — порядка 37 500 руб./м²/год, а к 2026-му ожидается выход за 41 000 руб./м²/год. В топ-локациях сделки заключаются по 70 000–75 000 руб./м²/год и выше.

Ключевые драйверы роста:

— Недостаток нового предложения — строительство не успевает за потреблением.

— Приток инвесторов — офис стал понятной альтернативой классическим инструментам.

— HR-брендинг — ставка на качественный офис ради привлечения и удержания талантов.

— Ограничения трансграничных операций — капитал остаётся в России и идёт в «твёрдые» активы.

— Новые сценарии работы — гибрид/проектные команды требуют иной планировки и сервиса.

По данным NF Group, в 2024 году спрос на блоки и здания «у девелопера» почти утроился. К осени 2025-го рынок выровнялся: суммарный спрос составил ~632 000 м², что на 7% ниже аналогичного периода годом ранее. Причины — дефицит крупных лотов, высокие ставки и сокращение предложения небольших готовых офисов с отделкой. Перспектива остаётся позитивной: новые проекты быстро находят владельцев/арендаторов, а офис сохраняет статус инструмента сохранения и приращения капитала.

Небольшие офисы для малого бизнеса (до 500 м²)

— Востребованы у МСП, креативных индустрий и семейных компаний; доля на рынке — не более 5%.

— Сильный спрос у собственников, желающих владеть «своими» метрами.

— Растёт популярность family office — отдельные кабинеты рядом с резиденцией владельца.

— Для инвестора — удобный «входной билет»: маленькие лоты легче сдать/перепродать.

— Нехватка готовых решений с отделкой и сервисом.

Плюсы формата: гибкость использования, высокая ликвидность, быстрая сдача при смене стратегии.

Средние площади для растущих команд (500–1000 м²)

— Оптимальны для IT, фондов, агентств, средних компаний; типовой этаж нового БЦ — ~1000 м².

— Даёт автономность и индивидуальное планирование.

— В классе A предложения единичны, основной пул — в объектах до 2008 года.

— Сильный запрос на современные инженерные системы и богатую инфраструктуру здания.

Преимущества: запас для роста, имиджевые пространства, возможность долгосрочной аренды/покупки для фиксации затрат.

Крупные блоки (от 10 000 м²)

— Самый дефицитный сегмент — для штаб-квартир и «кампусов».

— Нужны кастомная архитектура и серьёзные инвестиции; не каждый девелопер готов строить «под ключ».

— Риск «заморозить» капитал — причина ограниченного предложения.

Плюсы: уникальная корпоративная среда, гибкая организация внутренних зон, долгосрочный контроль над cost base.

Оба сценария работают — итог зависит от стратегии.

Когда оправдана покупка:

— Долгий горизонт в одной локации.

— Нужно зафиксировать расходы на годы вперёд.

— Офис рассматривается как капиталовложение/«тихая гавань».

— Важен контроль над планировкой, отделкой и сервисами.

Когда логичнее аренда:

— Требуется гибкость (рост/сжатие команды, проектные офисы).

— Нет ресурса/желания «замораживать» крупную сумму в объекте.

— Нужен быстрый запуск или временная посадка.

— В приоритете — минимальные операционные издержки и отсутствие хлопот с управлением.

В текущем цикле покупка набирает вес у средних/крупных компаний и инвесторов, ориентированных на стабильный арендный поток.

— Недооценка локации. Выбор «по цене», а не по перспективам — прямой удар по ликвидности.

— Игнор инженерии. «Уставшие» системы = скрытые CAPEX и недовольство команды.

— Слабая УК. Низкий сервис обрушает привлекательность объекта и удержание арендаторов.

— Выбор «вразрез» трендам. Формат вне повестки — риск простоя и падения доходности.

— Отказ от консалтинга. Юр/фин ошибки дорого обходятся. — Неполный бюджет. Недооценка отделки и OPEX.

— Нет стратегии управления. После сделки актив быстро теряет стоимость.

1. Проверяйте транспорт и развитие района;

2. аудируйте инженерные узлы;

3. ставьте приоритет УК с репутацией;

4. сверяйте формат с рыночной повесткой; берите консалтинг на всех этапах.

Современный офисный рынок многослоен. Без профсопровождения легко допустить:

— Ошибку в оценке локации и тайминга входа.

— Потерю времени из-за неверного формата/девелопера.

— Юридические/финансовые риски по сделке.

— Провал операционного управления после покупки.

Что даёт экспертиза:

— Прозрачную стратегию входа.

— Сравнительный анализ объектов по ключевым метрикам.

— Управление риском и просчёт доходности на горизонте нескольких лет.

— Полный цикл: от поиска — до постпродажного сервиса.

Продажа/покупка офисов

WEWALL начинает с целей клиента, подбирает варианты c учётом доходности и риска, проводит технический и юридический аудит.

Аренда офисов

Скорость и гибкость критичны. Мы анализируем рынок, подбираем помещения с учётом специфики бизнеса, ведём переговоры.

Консалтинг и сопровождение

Юристы, аналитики и архитекторы WEWALL не только закрывают сделку, но и трансформируют актив: от ремонта/fit-out — до управления и реинвеста. В портфеле — кейсы полного цикла, когда «коробка» превратилась в стабильный долгосрочный инструмент.

Новый или вторичный? Новостройки = лучшая инженерия/сервис. «Вторичка» = экономия, но чаще потребует CAPEX.

Какие расходы учесть при покупке? Кроме цены — отделка, оборудование, услуги УК, налоги, эксплуатация.

Что важнее — локация или класс? И то, и другое: локация = доступность/перспектива; класс = комфорт/престиж для команды и клиентов.

Как считать доходность? Ставка аренды, вакансия, эксплуатационные расходы, потенциал роста стоимости.

Можно ли выйти быстро? Ликвидность зависит от формата, состояния и репутации. Малые/средние лоты в топ-локациях уходят быстрее.

Нужен офис под специфические задачи? Решается индивидуальным подбором и трансформацией пространства при поддержке профильной команды.

— Инженерные системы (HVAC, электрика, IT-ядро).

— Качество отделки и материалов.

— Сила и SLA управляющей компании.

— Перспективы локации (транспорт, девелопмент, градпланы).

— Гибкость пространства (возможность перепланировки).

— Юридическая чистота (правовой статус, обременения).

— Потенциал доходности (спрос/ставки по району и сегменту).

Комплексная оценка помогает избежать неожиданных расходов и сохранить стоимость актива на горизонте.

Московский офисный рынок требует точных решений. Смотрите не только на цену, но и на управление, перспективу локации, формат и сервис. Оптимальный путь — работать с экспертом, который ведёт вас «сквозняком»: стратегия → отбор → сделка → эксплуатация. Получить индивидуальную консультацию по покупке, аренде или трансформации офиса можно в WEWALL — мы подберём оптимальное решение под бизнес и инвестиционные цели.

Важно Материал актуален на ноябрь 2025 года. Рынок меняется быстро: ставки, спрос, предпочтения пользователей и объём предложения динамичны. Перед принятием решения проведите дополнительную аналитику и запросите персональную консультацию.

Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

WEWALL – консалтинговая компания по коммерческой недвижимости в Москве. Специализируется на сопровождении инвесторов и девелоперов: аналитика, подбор объектов, стратегия выхода.

Telegram: t.me/wewall

YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll